我退掉了去年买的商业性质公寓。

宝藏女孩修炼记 2022-03-03 13:40:17

大家好,本篇日记如标题,这是我个人一次失败的操作。虽然觉得略为羞耻,但还是决定写出来加深印象,同时公布出来与大家共勉。

01买公寓的历程

先说下我做出此选择(买商业性质公寓)的背景。

2021年,我的家乡C城,某二线城市,商业性质公寓价格相比三年前高点,几乎腰斩。而在这之前,从18年起,C城的商业性质公寓销量年年下跌。21年集体降价,也确实是“量变引起质变”。

而我看中了某个楼盘商业性质的公寓,位于正在规划中的地铁线路的正地铁口,关价格相当便宜,(相比隔壁楼盘的公寓两年前的最高价时期,几乎腰斩)。于是,在低价+未来地铁口+升值空间的愿景期待下,我在没有多余闲钱的前提下,出手了。

02我为何退掉了公寓

普及一个小知识:①购买商业性质的不动产(写字楼、商铺、商业性公寓),首付需要50%,房贷10年内需还清;②商业性质的不动产在转卖时,卖方要缴纳20%的所得税。

21年底,因为地产行业效益很差,我的收入大降,现金流远不及以前。潮水退去,此时,问题开始一一暴露。

先说此公寓支出方面:首先,首付付掉一笔不小的钱;其次,每个月还要为此不停地还钱;第三,交房后还要支出装修的钱;第四,契税和维修基金也是一笔不少的钱(比住宅性质的税费高),还有物业费等杂项。除此之外,我另还有房贷等贷款要交,压力可想而知……

再说此公寓收入方面:如果出租,6月交房,8月装修完,空置1个月,最快9月才能住人。而公寓所在位置并非城市中心位置,今年租房市场又很不景气,能否出租出去还是大问题。而经过公寓的地铁还在规划阶段,修好通车五年之后的事了。

上周遂交了一笔违约金退房了。(好痛!

03我的反思

对于此事,我进行了深刻的自我反思与总结,同时写出来与大家共勉。

1.风险意识缺乏,收入不会一直持续。

在这项失败的投资中,我使用了杠杆,错误地以“收入水平会一直持续”为前提。而收入不会在一个水平一直持续。而事实也证明了这一点,和地产行业朋友聊天,去年断供房/法拍房的数量激增。这下真的体会到《富爸爸,穷爸爸》里,“买入资产,而不是买入负债”的那句话了。

2.现金流很重要,应备应急资金

风险来临时,较充足的现金流是抵御风险的最坚实的城墙。一般的建议是,预留可供至少半年支出的现金,做应急资金。多出的部分再作投资分配。

3.不动产变现难。投资时没有考虑变现问题。

之前说过,商业性质的不动产在转卖时,需缴纳成交价格的20%的税费,这导致商业性质不动产的流通性低,变现困难。而我买公寓时,木有考虑到这一点。其实不仅是商业不动产,即便是住宅不动产遇到行情不好的时候,变现其实也挺困难的,而且交易的税费真的也不低,七八十万的房子税费动辄就要小几万。

4.投资要用近几年用不到的闲钱。

没闲钱不要随便投资。因为投资是时间的游戏。就我买的此公寓而言,如果手上有用不着的闲钱,大可全款买下,等个十年八年后,地铁修好,城市发展好,再坐享地铁口物业升值+租金收益。但如果没闲钱,就还是老老实实先存点现金吧……

5.敬畏市场和规律,不要有抄近路心理。

无论是投资、还是为人处事,还是需要脚踏实地,不要存侥幸心理+抄近路心理+钻空子的心理啊……

希望大家引以为戒,不要学我(╥﹏╥)

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