入住新房1年,关于买房我想聊聊这些

Riesling 2019-08-28 22:56:06
来自话题 我的买房经历

【入住1年】:写这个系列是有感于搬新家满1年了,想分享下购房和装修的一些心得,上篇主讲购入新房指南,下篇主讲装修注意事项,都是中年生活博主赤裸裸用金钱买来的经验,请耐心看。

光收藏不点赞,也是耍流氓(哭泣)。


去年这个时候,我和熊爸搬进了新家。我还清晰地记得,那几天杭州成功拿到了2022年亚运会的主办权,进入前亚运时代的杭州房价继续涨势强劲,地铁也在全面开花。搬家的当天晚上,我睡在卧室的新床上开始失眠,间歇有车流经过的轰隆声从耳畔滚过,我禁不住问对象:你有没有觉得很陌生,好像睡在别人家?

一眨眼,一整年就过去了。

刚搬进来的样子

门口的地铁站依然在大修特修,夜晚车流变多了,而杭州很多新楼盘都被限价卡死,一手房常常倒挂二手房一万多(二手房房价高于新房),部分楼盘只要抽签摇中,转手就能赚到一百多万。这一期间杭州出现了很多现象级的万人摇神盘,1%到2%的中签率让杭漂和投资客为之疯狂,每一次开盘,大家都屏息等待好运降临。而这种情况据我了解,在成都、南京、厦门等二线城市也普遍存在。

有专业人士分析,到19年底杭州这种限价盘的利好即将出清,一手房的挂牌价将越来越接近周边二手房的平均水平,到那个时候,刚需的购房成本将被迫再次提高。作为杭州楼市的观望者,我很庆幸在杭州还处于买方市场(买方占据强势地位,可以挑选)的情况下,解决了刚需住房的问题,毕竟那时候基准利率还能打95折,而现在不上浮10%就谢天谢地了。

这几年我一共参与购置了两套房产,踩过十几套楼盘,购房地点是杭州,也经历了一个杭州楼市冷淡-升温-过热的小周期。无论对谁而言,买房都属于人生大事,这里分享下我有限的看房经历和方法。

一、购房定位:刚需房和投资房

一般年轻人买第一套房,无非两个需求,第一想要在一个城市安家立业,需要自住刚需房。第二手头有点余钱或者有家庭支持,担心存款进度赶不上房价涨幅,先买一套小的作为投资房,不以马上居住为目的。这不同的需求下,对购房的要求会有所区别。所以一定要先明确购房的定位,否则会陷入既要A又要B又要C的选择困境,导致迟迟看不到心仪的房子

刚需房主要需要考虑:离双方工作地点的距离、能否满足三口之家的居住面积需求、交通是否方便,甚至包括有没有基本的学区保证。因此,一个好的刚需房常常具备的特点是:位于市区近郊(一般二线城市二环到四环地带)、有地铁(或者临近大的公交枢纽)、70-90平方(大二房或小三房)、正常水平的学区(当地小学,一般村小、菜小水平,或者好学校的近郊分校)。以上四点,有两点就可以考虑购入,三点推荐,四点基本上大家都会抢着买了。

投资房相对条条框框没那么多,最大的要素就是单价诱人或者总价诱人,价格低于周边的二手房或者新楼盘的均价,或者同区域的二手房租售比可观,方便出租。这样投资者就能够以比较少的首付资金,撬动交易,买到就有一定盈利空间,方便转手卖出或者长期租赁。

另外,投资房最好没有明显的硬伤,比如某些楼盘位于城市发展的滞后区域,都是老市民居住,外来新市民不太倾向来这里购房和租住。切记,不要被房地产的花式概念忽悠了,建议避开品牌房地产商的城市远郊精装房,因为这种精装房卖的就是品牌溢价,一般都比周边新盘每平米高出个两三千(此处重点@万科和碧桂园,没有贬义)。

我至今都记得17年去看杭州万科西雅图的那天下午,一走进科技感十足的售楼大厅,迎面就来一句“这是西雅图飘来中国的一片云”,开始大书特书阿里云的产业园区概念,看房者都是一脸大写的服气。这卖的哪里是房,这卖的是马爸爸的梦想。

总之,投资房,最重要的是要有价格优势,再综合考虑刚刚精装房提到的几点增值特点。至于你以后会不会住,离上班的公司远不远,面积是不是太小,以后能不能当婚房用,统统不重要。记住你只是投资。

我们买的第一套房是刚需婚房,符合了市区延伸地带、地铁在建、89小三方、有学区四个特点,因此虽然购入的时候均价就已经比周边贵了两三千,但是涨幅可喜。身边收房以后马上就当作次新房转卖的投资客也不少,应该是让一拨人赚到了一笔。

次年,我个人又买了一套投资房。因为预算有限,买的是远郊毛坯房,单价低,小区环境好,缺点是交通不便,没有地铁,户型略大。这套房当时是首次开盘,没有对外做大规模的营销,大部分购房者都是打听了内部消息来买,或者是房地产员工内部消化。我购买的动机很简单:担心房价继续大涨(16-17年是杭州房价大涨阶段),在婚前用掉首套房30%首付的杠杆资格。另外父母在老家的投资房涨幅见顶(最近当地还出了购买二手房限贷的政策,可怕),用老家的投资房置换杭州的投资房,应该是个好选择,目前年均涨幅20%左右。

有压力吗?当然有,每个月的固定房贷开支都是沉甸甸的,但这件事就是你知道迟早要做,所以如果有条件,不如咬咬牙早点面对。买房对于大多数人都不是一件轻松的事情,不想买房的别来捣蛋哈。

休息一下,下面继续

二、踩盘经验:看什么和不看什么

只要是买新房,必不可少的环节就是踩盘。第一部分说的区位和价格因素就好像HR面试筛选简历,是看一个人的基本资历;踩盘就是一对一面试环节,进行360度评估。根据我有限的踩盘经验,我总结出的经验就是:不看什么和看什么。

不看什么是防止做选择时被感官第一印象蒙蔽,特别是年轻女生和家长,一开始特别容易被开放商带节奏。不要看售楼部有多高大上、不要看样板房装修得有多好看,不要看楼书里承诺的免费恒温游泳池、儿童游乐园、高端会所(大概率缩水或者没有)。不看户型图就看样板房,等于只看卖家秀就买衣服。不看政府区划文件谈周边配套学区、地铁或者医院,都是耍流氓。开放商的嘴,骗人的鬼。

比如,我们买房的时候楼书里写的免费恒温泳池,直接变成了门口年费2000多的健身房,杭州也有好多所谓承诺学区最后没有兑现的楼盘。请放下感性,说啥信啥,要拿白纸黑字和数据说话。

那么买房应该看什么呢?很多!

楼栋位置:选楼栋的时候,能买小区中心的楼就坚决不要买靠外围的。因为当时只有一栋在开盘,我们买的外围的楼,虽然靠近的不是主路,但车流噪音还是很嘈杂,灰尘也很大。另外新楼盘周边因为大多也都是工地和其他新楼盘,所以建筑施工噪音此起彼伏,你方唱罢我登场,让我每天一早醒来就觉得还是去上班为妙,更别提附近修地铁铺沥青老是夜间施工。

小区体量:尽量选楼多体量大的小区,可以更大概率选到内部的楼,防尘防噪音,而且整体小区氛围更浓厚,公共设施齐备,周边配套起来得快,不会感觉是扎在马路旁边的几栋孤楼。另外小区大业主人多势众,维权起来容易搞定事儿。我们住的是个十几栋的中型小区,每次维权业主那架势都是浩浩荡荡的。

房间朝向:每层楼的房子都分为东边套、西边套和中间套。选择上东边套>西边套>中间套。边套的采光和通风比中间套好太多,中间套一般都难以避免有一两个房间靠着过道或者天井,光线不好,也容易暴露隐私,如果是卧室靠走廊,那个卧室基本只能24小时拉着窗帘了。东边套优于西边套是因为没有夕晒,夏天不会很热。我老家的房子是西边套,每到夏天的下午,靠西的书房和厨房都特别热。

楼层选择:如果28层的楼,中间10层到20层一般最贵,向上下两侧价格依次递减。具体挑楼层有很多讲究,记住基本贵的就是好的,不过不排除有些个人喜好的影响因素。按照目前市场行情,大部分抽签买房,是不给你挑楼层的选择余地的,到了选房现场纯看眼疾手快,能在剩下的里面赶紧挑一个差不多的就行了。

得房率:这个很重要。层数越多,公摊面积越多(比如走廊、电梯占地),得房率越少;而相同面积每层的户数越少,公摊面积也会变多,得房率越少。因此会普遍出现,购房面积90方,实际套内面积70多方的情况。过去很多开放商还会通过一些方式偷面积(比如送阳台、飘窗),现在也被禁止了。因此看房的时候一定要问清楚得房率和套内面积。

容积率:这个也重要,和得房率有关联。容积率越高,说明单位面积上住户越多,小区的居住密度高,比较拥挤,居住的舒适度也会降低。低容积率的楼盘,楼间距宽,每户的通风、采光、私密度都比较好。更重要的是,低容积率的楼盘公摊面积也相对较少,得房率会提高。

像重庆这种山城,因为地块小,就有很多得房率低、容积率高的高层,住起来并不会舒服。现在很多开发商会做高低配,就是高层+联排别墅+独栋别墅的组合,这种组合可以拉低容积率,但实际上高层会造得很密集,楼间距很小,购买的时候不要被别墅“平均”过的容积率迷惑了。而且有些楼盘高低配之间是不共享绿化区域和公共空间的。

户型:户型是门玄学,要考虑风水、朝向、照明、通风、动线,还有几厅几室,有没有暗房(没窗户的房子),请好好上知乎或者相关公众号学习。基本上一个户型如果形状方正、三房朝南、明厨明卫、南北通透(南北墙面的门窗之间是不是在一条直线上,空气好对流),没有多余的走廊或者过道,就已经是个蛮好的房子了。

物业:好物业第一让住户省心,第二可以帮助房子保值。因为物业好的小区一般住户流失少,租客少,整体居民素质强一些,也注意保持小区环境,租客一多乱倒垃圾私停电动车破坏绿化带乱包阳台走廊贴小广告,对小区的外立面、绿化和整体面貌都有负面影响,间接拉低居住体验和二次出售的房价。所以买的时候也可以关注下物业的品牌。

综合以上要素,多看几个楼盘,基本就对各个开发商的房子有了细致的了解,然后就是综合区位、房价和细分各项的优缺点,综合比较做选择,当然也要看抽签的运气。

如果从我个人的体验来做细分项的优先度排序,大概是这样,仅供参考:

1.户型>2.楼层>3.朝向>4.得房率>5.容积率>6.楼栋位置>7.物业>8.小区体量

1、2、3直接影响居住体验(房型合理程度、光照、通风),是在同一个楼盘里可以有一定挑选余地的。4、5、6、7、8很多时候没法选,因为在你想购买的时间段,可能遇不上这几个方面特别理想的楼盘,只能做个相对的比较。其中4最影响性价比,就放在前面了。

另外补充下我经历的抢新房场景:有购房资格排队分批进场,一般10个人一组,先到先得先选,所有的房号都写在小红纸条上贴在一个大背板上,看准了撕下纸条,马上被销售带去签合同付定金,能给你考虑的时间不超过10秒,后进去的话,就只剩下高低楼层和大户型,非常紧张刺激饥饿营销了。而买第一套刚需房的时候,还能容我们在几个房号里慢慢挑,有些楼盘是可以直接预订心仪的房号的,完全就是买房市场和卖房市场的天差地别。

洗洗眼睛,快结束拉

三、购买环节

选好房子以后,就要筹集首付,办银行贷款,打款,然后等通知交房,带个师傅去验房(检查下墙壁有没有空鼓、公共空间有没有按照标准交付等等),验收不通过让开发商继续整修,验房通过了就收房拿钥匙,办房产证(怕麻烦可以找中介代办),交契税,有公积金的去办一下公积金按月转存。这就走完了一个完整的期房购买流程。

早点交契税是个好选择,对于二次交易帮助很大。二手房交易中,如果卖家交契税的时间满2年,买家可以免去5.6%的营业税。300万的房子,就可以少交16万多的税,所以契税满2的房子更好卖。杭州除了余杭区需要拿到房产证才能交契税,其他区域购买期房以后可以提前交契税,所以会出现一些新楼盘刚交付就有投资的房东把房子挂出去卖的情况。

如果夫妻双方手头宽裕,想使用各自的首套杠杆资格,彼此也足够信任,其实可以婚前分别购买房产,此处建议仅供参考,请自学婚姻法。

最后买房期间要关注下本地知名的房产类公众号,杭州有:层楼、7哥评楼、维维说房等,再加一些买房群多了解信息。另外早年水库论坛的公众号也有不少关于购房的文章可以学习,辩证吸取经验吧。

(购房篇-完)

下篇是新房居住满一年以后,从实际居住经验来看装修里的问题:

入住新房1年,住过才知道的装修心得(有福利)

关于我为什么从北京来到杭州:

从一线撤退之路:我们从北京到杭州(上)

欢迎留言评论,我说的很可能是错的,请擦亮眼睛。

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