奋斗者写给奋斗者的北京买房建议,以及钱太少时怎么办

温言 2019-06-18 22:14:11

by 温言

看了@爱打盹的猫写的“租了7个房子交了十万的房租,我不再害怕北京的房价”,有很多感慨。

作者写的经历非常真实,看得出来是个独立且努力的年轻人。而北京已经越来越难让这样的年轻人留下了。

我们经常会在媒体上看到“逃离北上广房价”的文章,进而引申到自己:该离开还是留下?买房还是租房?如果留下还需要奋斗多久?

大部分人对这背后的隐藏的数据,只有一个极其模糊的概念。我不是房地产行业的,但结合自己的生活经历,粗略地算一下:

1 北京建设是摊大饼的模式,不同地区的房价差异很大。

假如暂时排除学区房这一因素,整个京城大面儿上北贵于南,城内西贵于东。所以如果用6000块钱租房,有些地方可以租到小两居(比如常营)有些地方却只能租到一个大开间(比如望京阿里一代);城外有些地方甚至还能租到小三居(比如亦庄那片)。通过租房,你已经能初步感受不同片区房子的定位和价格区间。

2假如年轻人不堪房租之苦,打算自己买房,那么目前起步资金最好在150万左右。

其中120万用于买房,30万用于支付各种税费中介费用和简单装修。

低于这个数虽然也可以买房,但意义已经不大了。即便能勉强上车,但接下来就会沦陷于一轮又一轮无法如意的房子置换中。

因为北京这样成熟的房地产市场,几乎不存在捡漏这种好事儿。在这里的低价房子总有低价原因:比如老破小、位置偏远、房屋状况有问题等...

而你购置的第一个房子作为上车房,其实还承担着要与京城房市共涨幅、从而几年后可以卖掉、再换取二套首付的重任。

好房子的增值是可以做到这一点的,但也有房子买完后始终落后于整体趋势。

所以:位置重于面积。

我学弟就深陷这种困境:当初第一套为了求面积大点,放弃了位置。而这些年自己的收入又没有爆发式增长。现在想置换更加发愁。只能在周边价格洼地里置换。

而当初总价一样、但位置更好的小户型,总价已是他手里房子的1.5倍

原Po评论里不少人建议去燕郊北三县买房。这个做法早几年可以,现在意义真的不大,即便买了,那个价格就是房屋本身的价值,吃不到地缘位置的红利。还不如租个能让自己生活质量好些的房。

3 150W在北京买房什么概念?

按我作为一个非专业人士的规划,可以把其中120万用于买房,30万用于支付各种税费中介费用和简单装修。

大部分年轻人是首房,所以120万可以尽量搏一下350万左右房子。

这个价格买在回龙观区域可以买到一室一厅,这是不错的选择,租售都好出手,大小合适。只要你能接受这个地方的人口密度和压迫感。

如果一直往南走,这个钱可以买到小两居,甚至再往边上大两居也可以,好处是舒适,坏处是未来出手能否符合预期。

同样钱去东北四环可以买大开间,好处是能保证这个资产升值,坏处是开间住起来不太舒服。

付过首付,你需要贷200万,假设还25年,月供大概12000左右(我没有仔细算,是估算的)

如果你月入两万,似乎咬咬牙也能达到。但2万是账面工资,扣去税和五险一金后,到手估计只有一万五六,生活比较紧巴,不能有大宗开销。

对于大部分人,真正的头疼是从第二套房开始的:

以上只是一套房,你其实享受了福利政策,如果几年后想换一套更大,那么你会发现依然艰难。

首先住房公积金贷款越来越严,国管市管都是认房又认贷。

其次你的首付额提升了,而且需要一还完之前那套的贷款。一番折腾后,你将发现大开间升级小一居的代价是,把第一套卖了,再至少添一百万,以及再签25年贷款,月供甚至比之前更高。

陷阱在于:之前的月收入有很大比例还贷款,真的能另外攒下一百万的首付吗?之后的更高的月供,你是否有足够的预期收入增长去填平?

而人生的大头开支是不断增加的,教育、医疗、养老...

在上述这个虚拟的测算里。年轻人如此费力,还只有一套房,这意味着没有转圜余地。好处是如果有一天卖掉它,那将是一笔丰厚的收入,但如果你一直住在里面,它就是你的一个寄生壳,需要从你身上源源不断地汲取营养。

写到这里我有些难过:如果一个城市为优秀且勤奋的年轻人设置了如此多的门槛,那么他们当中的大部分注定会离开,城市会因此丧失这部分人带来的活力。

作为在北京打拼的年轻人该怎么做呢?或者更确切地说:如果没有那么多钱、又在北京打拼的年轻人该怎么做呢?

最简单的回答当然是多挣钱,但这并不是好答案。因为大部分人工资收入即便增长,依旧赶不上房价增长的速度。

因此,我认为在这件事上最重要的点不是努力,而是建立判断框架和判断能力。从而为自己的人生作出可达成的规划。

1 通过圈地看房,了解你到底身处何地

隐约和大概是没有用的。如果大家逛豆瓣,经常能看到“攒钱买房、生活品质”的吐槽和感叹,特别在城市相关的话题下。

每次看到类似感叹,我都会思考同一个问题:

无论是去还是留,在作这个决定的背后,大家是否收集了足够的数据作为依据?还是单凭一种模糊的感觉?

大部分决策都是凭借后者。而感觉是主观且模糊的,所以会觉得进退两难。

如果你有一个客观存在的数据依据,即便这个数据是残酷的,后面你据此进行判断就会容易很多。

所以,我的建议是:无论你是否要买房,从现在开始看房。买不起和不想买都要看(后面我会说这是为什么)。

如果你存款低于一百万,就告诉中介你有一百万;如果高于一百万,就按照实际数字说即可。然后每个周末至少拿一天去看房。同时下载一个App,自己网上比价。

以100万为例,你的选择其实不会太多,所以每月看4-5次,每次中介带你看5-6套房源,那么看四到六个月基本就看差不多了。

结合你自己在App上做的功课,中介零敲碎打告诉你的种种政策规范,帮你做的测算,你完全收集到了足够的数据,来判断假如自己攒到100万,能有哪些选择,以及将过什么样质量的生活。

而你自己未来的预期收入也是不难测算的。完全可以算出三年后、五年后、十年后,你的收入是否足以支撑你的定居计划。

2 通过看房建立一个基本的概念和轮廓,这种判断力将伴随你一辈子只,哪怕你离开了北京

刚才我说无论是否打算买房,都可以先看房,可能很多人觉得没必要。

我的看法是:你把这个当作一门大学课程来修就好了……而且在你真的打算买之前,一切都是免费的!

通过看房,你将进一步了解自己所在的城市和区域,而且你将从和以往截然不同的方式来审视这些区域。

平时它们在我们眼里就是:公司所在地...房租洼地...可以聚会的场所……有好吃的店....适合约会...

你看房后城市就变为了:贵但有升值潜力区域...局部价格洼地...好学区...京城地铁图对应站点...商圈...附近写字楼企业园区地图...你甚至还会主动去了解2020年前的交通规划、初等教育规划...

这些功课从眼前功利的角度,会帮你建立一个基本的生活圈概念和轮廓,你可以借此机会,接触到许多自己不曾考虑过的生活和发展维度—-这些,往往是我们在过去长达十六年的教育中缺失的,很多人的上一辈也缺少这种眼光。

从长远来看,这种思维方式和依据事实数据来判断的判断力,将伴随你一辈子。哪怕你离开了北京去其他城市发展。只要这种能力还在,你就不会被生活击倒。

而当你的下一代想离开你去更大的城市打拼时,他将从你这里继承这个思维方式和判断力,更好的生活

3 生活是多维度的,不要囿于眼前

这一条是我个人的主观想法:我认为在选择一个城市定居这件事上,今天国内容错率较低,因此容不得我们心存侥幸。

假设你进入一家“凑合”的公司,几年后会有怎样的结局呢?大概率下你依旧觉得它只是凑合,或者更想离开。

一个城市也是如此,城市会不断变化,但这有赖于更大的环境,也超出我们掌控。

你所能观察和判断的,只有你自己接下来的发展轨迹,你自己的内心,你想成为什么人,过怎样的生活。

尽管我们所接受的教育一直教导我们要做人上人,优秀的个体,可我所认识的绝大部分人,包括那些最顶尖学府毕业的精英,其实在现实生活中更想成为幸福的人。

所以提前考虑下你未来十年的生活:是携家带口的租房、为保有一张工作居住证资格拼命工作?

还是过有房有车小富即安的生活?

还是过一眼望到头的安逸生活?遗憾的是没有万全之策,拥有一些意味着牺牲掉另一些。

说到底这不是房子问题,这是你想为什么样的人生支付多大的代价。希望对这个问题,你可以有属于自己、不人云亦云的答案。

---完---

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