在你打算租自如友家(链家)的房子之前,你应该知道这些事

恶隐息烙 2019-01-09 23:02:47

在好几年之前,我在找房子上花了很大的时间成本,于是写了一篇上海实习租房攻略(前篇)的日记,作为给自己的经验总结。在换了两三次之后,我开始了长达三年的自如租房时间。在这期间,我几乎把所有可能踩的坑都踩了,希望写一篇经验总结作为下篇填坑,,给有打算租自如友家房子的友邻一个参考,因为很多信息在实际经历之前,你完全都不知道这能是个事儿。

因为涉及到的事件很细碎,我尽量按时间来排列,记不清了的就想到哪写到哪。


一、「什么叫你们没和房东续约???」

刚参加工作没几年的时候(天哪这个说法真是老气横秋)手头很紧,但还是想尽可能住得安心一点。我给自己定的预期是,预算2000左右,在中环和内环中间的区域,可以离地铁远一点,这样装修好的房子价格也会低一些;三居两个卫生间或者两居,这样公共区域不会太挤太糟糕。在豆瓣各个租房小组和中介反复斗智斗勇之后实在心累,于是选了自如。

那个时候自如才在上海开展业务没多久,他们的区域办公室都很糊弄(我找房子、签合同去了好几次),当时承诺「三年不涨房租」。我把自如官网几乎翻了个遍,也约管家(是的,自如把他们的中介人员叫管家,洋气不)看了好几套,终于看中了一套。但是问题来了:自如没有提前签合同这一说,起租日从你签合同付钱的那天开始算。也就是你终于看中之后,将面临着两个选择:1.签下来付钱,尽管你可能至少要两周才能搬,这段时间两边房租都要付是你自己冤大头;2.不签,祈祷着不会有人在你临搬家的前三天突然抢走这套房子。手头紧的我选了后者,自然也是遭遇了「惴惴不安等了一星期后果然房子被签走」。没办法,重新找吧。

温馨提示:自如的房子好处是有大量的照片、楼层信息以及户型图,可以大大提高你的筛选效率。但是像所有商家一样,自如一定会尽量放大优势、隐藏弱点,特别是房子外部的环境条件(小区等)。在筛选过程中我看到过一个很棒的两居室,实际看房时发现是在两条马路路口巨吵,而且奇葩的是厨房和厕所是一个房间(不是厕所门在厨房,是马桶和淋浴和灶台在同一个空间)。
就是这套「惊喜」,请注意状态是「已关闭」

又是一通选房、看房,然后暗暗祈祷不要被签走。终于等到一个周五、不敢再等待的我在app上签了约,等第二天周末搬家。至于现在的房子,看能不能和室友商量提前退租吧。我打包行李到半夜,美滋滋地躺在床上和衣而睡,梦想着以后的美好生活时,没想到命运里标好价格的惊喜已经在路上了。

第二天,我约好了搬家师傅、提前给管家打电话沟通的时候,管家突然告诉我「先等等搬」。我慌了,反复询问之下得到管家实话:这套房子自如和房东的租约已经到期但没有续约,实际上是不能租的,但是不知道为什么仍然堂而皇之挂在官网上,甚至还能去看房。

现在想来,应该是自如和房东的租期已经不够自如所提供给租客选的最短起租时间一年(见下方提示),并且没能和房东达成续约协议。当时的我根本没有心思关心这个,给自如客服反复打电话咆哮、逼管家向上反映。管家慌乱之中掏出手机想帮我临时找一套代替品,拜托这一套的位置、楼层、价格、环境是我看了快一个月才看到的,你想两分钟就找到一套差不多的怎么可能?于是整个周末我心灰意冷地跟着管家满城乱窜,期间还要不停给客服打电话投诉。在折腾到周一后,区域经理终于上线(显然人家过了个比我安稳得多的周末):可以找价格高一点的房子,按照我之前签约的房价租给我。

温馨提示:自如现在提供短租,我续约的时候试了下,可以要求续到指定的日期,但是在我初次租房的时候还是至少要租一年。另外,短租的租金会比长租高很多,而管理费(每月多缴纳月租10%)还是要照交的。自如的租金计算花样很多,后面会详细说。
最终落脚点,我住了三年多的地方

于是我火速按照他们说的「两千五六」的价格找了一套,火速和管家看房,火速签下订单,终于有了落脚点。至此,一番风波宣告结束。然而,因为自如方面的失误导致合同违约,自如有赔偿违约金吗?浪费的我整个周末时间,自如有赔偿我时间和精神损失吗?我中途重新找房子的交通费、赔给搬家师傅的退单费、多支付的租金(室友很体贴地说让我按天算房租就好,否则我要睡天桥或者麦当劳或者掏钱住旅馆)自如有赔偿给我吗?

别做梦了哟。

二、「什么?你提前退租还想退押金?」

是的,自如的确在我选了它们别的房子的时候折扣给我了(从2660降到了2330),但如果我没有争取、甚至放弃继续租自如的话,我是任何赔偿也得不到的。然而如果是租客想违约提前结束租金,自如是怎么要求的呢?

自如App中的退租规则,新鲜截取哟

是的哟,你没看错,租客提前解约要付一个月违约金,相当于押金不退给你了哦。自如的错,拍拍屁股什么都没发生;租客想解约,好呀押金不退。说到违约金,我怕我委屈了自如,于是找出自如给的电子合同确认了一下。这下发现了更多精彩:

自如的性质在2016年5月1日发生了变更,所以自如悄然换了一份新合同,并且这份新合同完全没有通知到租客(这事儿我们后面说):

悄么声地新合同

根据合同上的内容,2016年5月1日自如和房东重新签订了合同,自如的身份从租赁中介变成了资产管理,所以更新了合同。同时,在这份合同变更中,自如悄悄改掉了违约金规则。因为自如每一年合同条款都在调整,我直接说最新一版的吧:

租客提前退租要提前一个半月提出申请,然后自己找下一任房客。如果找到了,自如扣半个月房租作为违约金,然后退还押金、未发生的服务费和房租;
租客如果没找到接手的,那么就算是解约(解约要至少7天提出),自如扣一个月房租作为违约金,然后退还押金、未发生的服务费和房租。

好的一面是,自如合同变更后从「提前解约要提前30天说」改成了「提前7天」;不好的是,反正怎么样自如都能把损失的钱扣回来。感觉自如法务应该是经常看霸道总裁文,要么你别招惹我,招惹了我你就要负责到底,说好了签一年,少一个月、一天、一个时辰,都要给你扒层皮。

三、「恭喜你成为一款优秀的理财产品」

自如的房子价格很迷,不同租期、付款方式、租赁类型(新租/续租)、有没有优惠资格会形成非常复杂的计算公式。我随便选一套举例:

自如App中某套房源的租金说明

如果你是第一次租、选择性价比最高的季付(我真的每种情况算过),相当于房租价格上再加10%。至于服务费的优惠,你相信我,未来房租这些钱拿去存银行的理财基金收益都比省下得多。

我上次做这种公式图还是介绍CPU型号的时候,自如非常高科技了

自如那个信用分需要你绑定差不多所有个人信息(公司啊学位啊驾照啊)再加上授权芝麻信用才能拿到稍微高一点的优惠比例,为了百十来块把自己的身份信息卖掉值不值你自己判断。

温馨提示:自如在推的那个「自如客专项分期」是一个年化非常高的消费信贷产品,会上征信哦。

如果用了那个分期,看起来月租少了服务费可以打折,实际上总共要付出远远更多的钱(相信我,我实际算过),而且这个分期是你和第三方贷款公司的,就算自如突然倒闭了或者房子被房东收回去了或者又遇到贵州严打被扫出门了,你租期剩下的贷款还是要继续加上利息还给第三方贷款公司的!!!寓见之前暴雷就是血的教训,国家也在加强对长租公寓这类贷款的管控,详情自行搜索新闻吧。另外插入一篇相关报道,建议你最好读一读,想一想电影《大空头》,再问问自己愿不愿意当理财产品(不是买理财,是别人把你当理财买):

包装成金融产品的租房市场,又进来一千亿规模资金,会发生什么?

关于价格的最后一点是,按照我之前知道的是,管家实际上是有价格调整的空间的,他们可以帮你提请在系统价格的基础上进行5%(现在好像改成10%了)的上下浮动,不过需要系统审核,最终系统允许通过的价格是多少还不一定(我的房子就是管家申请原价续约没成功反而涨了一百,觉得干脆多添一点换别的了);区域经理那里按照我的经历会有更大的价格决定权,至少是(作为补偿)给我便宜了300多。

四、「在你需要帮忙的时候他们永远安静如鸡」

(话说这个表达真的没问题吗鸡那么吵)

嗯生活的部分槽点太多了就,我尽量拣大的说。

房屋租赁备案和居住证

年轻的时候不懂事不拿这个当回事,年纪大了发现祖国这些条条框框都是很有想法的。没有房屋租赁备案你就没法办理居住证(如果你打算出国玩的话,有居住证办签证会方便很多)。上海不同区的政策不同,但标准租赁备案要求的材料是房东本人带房产证原件和租房合同去社保局办理,因此自如在正常情况下是无法提供租赁备案的。如果你提出居住证要求,管家会推三阻四以「房东出国」为由阻挠你和房东见面(特别是自如和房东的租期差不多到期的时候)。即使能办理,自如的解决方案也是让你和房东签个「假合同」,至于这个假合同后面会不会给你带来麻烦,谁都说不准,你看冰冰走红毯艳压来艳压去的时候也不挺风光的么。

个税抵扣和发票

2019的个税新规下,登记租房的话至少也能省个几百块。说到这个可就精彩了,建议你自己去微博搜搜「自如 个税」,看看租客都是怎么吐槽的。自如想得很开的,租金是自己收着,税可是要房东交的。当然,自如现在在App里提供了个税申报的公司相关信息,但网络和新闻报道可不会忘记你试图把税务责任转嫁给房东的嘴脸的:

自如支持以 “组织” 名义申减个税, 成本大幅上涨,会转嫁给租客吗?

【上面为新闻报道】

随便在微博上搜了一下

当然啦,自如的合同里可是写的清清楚楚的,租给你的价格呢是不含税的,要是开票呢要找房东的,什么,房东根本和你(以及你的租金)没有半毛钱关系,不好意思合同就是这么写的,自如怎么会算逃税呢。

温馨提示:1.自如的发票只提供服务费的部分,房租的部分甭管你找管家还是找谁都别想拿到,更不用说自如代缴的生活费部分了;2.自如的发票提供有期限,我2018年12月只能申请2016.12到当前的服务费,更早一年2015.12-2016.12的服务费自如app是不给开的,提示你找管家(管家:不好意思我帮你问问【消失至今杳无音讯】)。
自如最新版合同里的条款,房租发票是房东的责任

擅自修改合同

够显眼吗?豆瓣这个破编辑器……

合同这么重要的东西,自如当然是想改就改啦。自如的整个签约都在App上完成,合同也只是PDF电子版,租客不会拿到任何纸质版合同。当然我对这个是很不放心的,和管家反复磨嘴皮子终于让她送来一份打印好的、印着自如公章的合同。然而神奇的事情发生了:相同合同编号下,从自如官网下载的PDF文档和印着公章的纸质合同内容截然不同,然而这些变化自如完全没有以任何方式通知到租客

温馨提示:自如和租客的合同属于格式合同,合同可修改,但必须告知合约方修改发生的内容,并且证明自己尽到了告知义务。

然而我平时不装自如app,管家也没给我打电话、发微信、发短信通知,更不用说拿着修改后的纸质合同来找我签字了。所以合同是怎么变更的,又是谁替我署名的呢……

我以为我眼花了,找管家确认,对方给我截图了一下,还好心地帮我画了重点

这是很严重的事情,这代表你和自如的合同关系随时都可能变更、并且你的权益得不到任何保护(还记得上面发生在我身上的自如没有如期交房的违约行为吗?我看了下合同,自如最初的合同里写说延期交房满7天要赔租客一个月房租,在新版合同中悄悄地改成了延期交房一天赔偿一天房租,满15天合同自动解除,呵呵哒。

还记得iOS升级完大版本之后往往会让你重新同意一下用户协议吗?那就是因为随着功能改变,协议条款发生了变动,需要你重新确认(而且要「同意」「确认」「你确认你同意」三重确认才行)。

温馨提示:打算租自如房子的友邻,请务必在签约后立即登陆自如官网,下载自己的电子版PDF合同,并且要求管家打印一份纸质版并加盖公章,这是你以后争取自己权益几乎唯一的保障了。

生活费(水电煤账单)代缴

这真的是非常智障的事情。前面说了,自如偷偷修改合同,就是为了把合同中「生活费租客自行缴纳自如不负责代缴」的条款改成「生活费统一由自如缴纳租客不得自行缴纳」。这个条款的本意我能理解,它实际上是诞生于自如租赁业务中的真实需求:

1.上海这边水电煤是阶梯计费,用得越多,后面的单价就越大,而阶梯的清零周期是以年为单位的。由于租客入住时间的不确定性,很容易出现「前面的租客用电太多,导致该户进入更高一级计费标准,害下一任租客多掏钱」;

2.随着征信体系的建立,水电煤是否按时缴纳和个人的信用值挂钩,如果租客拖延缴纳的话,损伤的是房东的信用值;

3.自如提供按房间合租,因此同一户不同房间往往搬入搬出时间不一致,水电费的交割计算平坦比较复杂,容易造成租客间的矛盾。

在这种情况下,自如作为中间人,先行代缴、再向租客单独结算的做法可以解决上面的三个问题、调和其中的矛盾,本身是个很好的举措。但是……脑子里全是蜣螂喜欢的食物的自如产品经理,把这项本来应该作为「增值服务」的举措变成了写入合同的「强制条款」。这就带来了一系列问题:

1.有些租客的公司可能提供生活成本报销的福利,然而因为自如代收,水电煤单据无法再开具发票,同时自如又不会向租客开具代征的水电煤费用发票,造成损失;

2.自如直接从自来水、电力、煤气公司获取账单,然而自如的土豆服务器花了很长时间调通(我印象里从2017年5月份开始账单就出现异常,有的月份自如代缴有的月份却一直逾期,水电煤三种账单有的代缴有的不代缴,一直持续到当年11月我续约时才发现)。因为平时都是我负责生活费结算,结果把我和室友的账弄得一塌糊涂,我费了很长时间反复核算才和室友算清楚;

3.自如代缴的生活费账单上明细数据非常含糊,租客只能闷着头交;交完之后一旦合同结束再续约,之前的缴费记录完全查不到,你想对个账,呵呵;

4.租客入租退租时水电煤还是要管家记录的,管家如果出现登记错误租客很难发现(因为没有明细!),不信自己去微博上搜「自如 水电费」看看多少出问题的;

5.自如对用户数据的饥渴程度让人害怕,我一点也不想让它知道我的生活习惯(靠水电煤账单可以大致推测你在家时长、平时自己做不做饭、有没有出去旅游的习惯等等,不好意思我不想变成大数据营销的垃圾广告轰炸对象)。

那么水电费代缴这个服务,脑子正常的产品经理应该怎么设计呢?

1.水电费代缴应该是作为可选服务提供给租客。

2.如果租客授权给自如代缴,那么自如就代表这一位租客出面和其余的室友进行结算(不好意思,平时安静如鸡找不到人的管家,你可以做点带人看看房子之外的工作吗?),然后单独向给予授权的租客收取代缴费用

3.当一户中所有房间的租客都授权给自如代缴时,自如再以平台的身份代为清算账目,而且要向租客提供可导出保存的账目明细(水电煤单子上明明有的读数难道是被你当饭吃了么?)。见过支付宝账单明细吗?那个是任何结算平台的底线。

4.向租客提供其所付款项的发票。

请你记住,你只是一个企业,不是什么只手遮天的国家机构,租客自行缴纳水电煤费用是它们的自由,你哪来这么大脸一把揽过来(而且还弄得账目一塌糊涂!)。

温馨提示:请自行微博搜索「自如 拖欠」,看看自如和电力、煤气、自来水、物业公司之间的友善关系。

保洁上门

自如提供每两周一次的保洁服务,还是比较省心的。然而智能上特殊需要(非常政治正确的表达了)的自如产品经理再一次玩砸了这个服务:

1.自如试图复制淘宝那一套「买家确认付款再打钱给卖家」的体系,于是乎保洁阿姨是有绩效的,每月要接够一定数量的单;而只有租客给当次保洁服务打了分,阿姨才能算是完成这一单,并且拿到相应的钱;

2.要命的是,自如没有设置超时自动好评……如果淘宝没有「收货超过X天自动确认收货」的机制,卖家得跳起来吧;然而自如是敢的;而且靠着这个不评价不给阿姨钱的机制,自如可以一直拖着阿姨的应得工资……

微博上搜来的,果然被我猜中。

3.然后阿姨肯定会努力争取自己应得的劳动收入啊!由于自如慷慨地把租客的手机号大咧咧地直接给了阿姨、维修师傅等,阿姨会短信电话轰炸租客(这个我不喜欢但可以理解,谁都不希望自己应得的钱白白放在别人那里);

4.最近半年自如好像有修改过系统,又出现了一个新问题——之前第二天保洁要上门打扫的话,自如会提前一天发短信给租客说收好放在公共区域的东西避免遗失和弄坏。然而不知道产品经理又为了什么KPI改了系统,这个提示短信的发送时间变得完全无法预期,我已经连续好多次遇到在公司上着班收到短信说阿姨【今天】会上门打扫的情况了——自如是打算让我请假回家收拾好东西么?

室友流动性大,管家频繁更换

自如现在提供短租了,于是室友的流动性大了很多。然而隔壁人来人往租客换了一波又一波,自如是连个提醒都没有(保洁上门你都知道发短信,隔壁办理退租你让管家通知一下同一户的各人可以么???)。我亲身经历过隔壁短租了一个月不到就搬走,搬走的第二天给我电话(我真不是知道他怎么知道我手机号的),说门锁打不开问我要密码,而且刚好赶上我出差……我回来后才知道对方是搬走了,而且不是打不开门是想再蹭一晚,还顺走了我的洗发水……我真的服了自如的狗逻辑了。

至于管家频繁更换,一个是自如似乎有区域调整的业务变动,导致负责相应版块的管家重新分配;另一个就是自如的薪资条件成问题,员工自然流动性大。因为管家平时从来不会主动露面、询问租客有什么业务要办之类的,往往有事了联系管家才发现,管家换了个完全不认识的阿猫阿狗……

这种频繁的管家变动,和前面租客变动叠加起来更是大灾难。上面那个顺走我洗发水的租客走的时候没有和我交接过水电煤,我后来结算账单找管家,结果管家也是新换的,对交接结果一无所知……又是反反复复折腾、打永远打不通的自如客服电话、找更高层级的区域经理,最终联系上了之前的管家,发现管家因为那个租客一句「自己不做饭所以燃气费不应该平摊」,在没有和我确认的情况下就全部算到我头上,退押金给对方了。Hello???你它妈挂在墙上的自如公约里清清楚楚写着生活费一律按房间平摊是当废纸的?(哦你们连有法律效力的合同都当废止何况只是一张公约呢。)我一个夏天硬是开风扇开窗的对隔壁天天在家24小时空调开着的无业游民都没在两百多的电费上多一句嘴,你他妈几十块的燃气费都算我的???

烂到沟里的租客个人隐私保护

前面说了,自如对租客的身份信息真是饥渴到死,那个自如信用分光授权芝麻信用已经满足不了它了,你得把学位、工作单位、驾照等等一堆信息都给它才能拿到130以上的分数,好在续约的时候享受9折的服务费折扣,便宜几十块吧……

本来想截个新鲜的,但是点进去发现自如又更新了信用分用户协议让我同意,不用了我不想允许你卖我的信息谢谢,从自如官网扒来了一张,这个应该还是旧版的自如信用体系,但你看看下面要的这些信息吧。

我的观念一直是,如果你没有能力做好数据保护,那请你干脆不要对用户的数据这么饥渴。随随便便就把租客手机号给完全不固定的服务人员、各种试图用信息不透明诱导租客签房租贷款的自如,我真的信不过你能忍住不拿我的身份数据卖钱或者搞些小动作。

数落到这里也差不多了,我真的没想到自如的毛病会让我花两个晚上、写出这么多条……然而当你终于忍到租期到了、要退租的时候,自如还要最后再扒你一层皮:

图为:A data whore asking her daddy to give it to her for the last time


平心而论,自如除了犯蠢之外,相比市面上中介横行、避之不及的二房东之流还是有优势的,虽然装修用的不是什么好材料,细节也都糊弄了事,但至少看着顺眼,不至于脏乱破;有室内设计师把关,房间内装修审美相比其他个体二房东还是好一个档次(不过具体还得你自己调整一下房间布局,像我租到的房间,带阳台13平不到的长条形,结果自如把床横到中间,别说看着就挤、连个囫囵活动空间都没有,单单走去阳台都会在床脚上撞腿……我把床竖过来并到墙脚,衣柜也靠边,房间空间完整了很多,也有了更多采光……),不过公共区域就完全放弃自我了;虽然自如有各种不靠谱,但是毕竟是个大集团,房源选择多,而且报修、保洁这些流程都算是同类长租公寓里比较完善的。毕竟是行业大头,一定程度上代表了行业水平了。只是如果连带头的也有这么多毛病,长租公寓这个坑你真的要好好想想了。

好了,以上就是我的一番废话,终于诚心诚意地补完自己挖的坑了。我希望我的这些实际经历能给其他人提供参考价值,如果被自如的人看到、能帮助他们推动它们自身的改善和补完,也算是做了回好人好事吧。

恶隐息烙
作者恶隐息烙
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