随意聊聊北美的房地产投资

树树呓涟 2018-11-07 15:53:52

这篇日记是写给身在北美的友邻们哒,国内的亲们可以不用点开了,国情不一样没什么可参考哒。

如标题所言,今天想和大家一起随意聊聊房地产投资这回事,还有身边普通人的投资小故事。不是什么严谨的科普贴,不是看完了就会投资了;我也不是什么专家,只是接触房地产投资比一般人稍微多一点,所以分享一点自己知道的,抛砖引玉吧。有什么讲得不清楚,或者不严谨的地方,请大家回复,能回答的我尽力,不能回答的,正好也给我一个学习的机会。

房地产投资,比起其它的投资方式来,可能需要多一点的学习,因为涉及的方面很多,想要不浪费钱,就得花时间去汲取他人的经验,这样进展才会顺利一点。所以,不太适合懒人,更适合愿意较真的人。

一般投资房地产,要计算回报率主要考虑三个方面:现金流、Mortgage Paydown、还有潜在增值。快速说一下这些含义。现金流 = 每月收到的租金 - 各类花销(地产税、维修费用、贷款、物业管理费、保险费等等)。每月给银行的月供,一部分是支付的利息,剩下的一部分就是Mortgage Paydown 了。增值就不用说了。

很多人投资地产,一门心思都盯在第三点:潜在增值上。不是不可以,但是担的风险就大了。在错误的时间进入错误的市场,就亏大了。特别是在现金流为负数的市场里,每个月还要自己另外贴钱供,对于一般家庭来说压力大了。所以才总有人觉得房地产投资是有钱人的玩意吧。

咱们普通人投资房地产,如果能把 现金流 和 Mortgage Paydown 当成主菜的话,压力就能减少不小。如果整篇日记你只能记住一点的话,就记住这点吧。投资房地产的重要一点就是:现金流要是正数。再不济,若是我们很看好这块市场,可以负一点点,每个月再贴个几十、一百可以,几百就算了。这样,除了首付之外,其实每个月就没有额外的开支的,每月的工资该干嘛干嘛去,完全不影响生活;二来,如果过两年又积了点钱想再买一套,之前的投资也不会成为再次贷款的累赘;三来,所有的 Mortgage Paydown 其实都是由租客支付的,等于是放在你自己口袋里的钱。虽然平时用不到(对于喜欢乱花钱的人来说太有用了),但二十年后房子就都是你的了。所以说,房地产是 GET RICH SLOW 的一种很好的投资方式,稳扎稳打就好。二十年房地产都不升值的地方,应该是不多的。当然,不看现金流进行投资,赚钱的例子也是大把大把的,只要担得起这个风险,贴得起这个钱,赌一把也无妨。

我知道问题来了,在SF、LA、温哥华这种房价疯狂的鬼地方,哪里找的到正现金流的房子? 其实不一定要在你住的城市买。房地产投资这个行业其实蛮发达了,基本上是个像样的城市都会有 property management 的服务,可以让别人帮你管啊!毕竟,即使投资的房子在自己住的城市里,你也不一定愿意半夜3点接到租客房子漏水、或者钥匙丢了的电话吧?一般这种服务会收10%的租金作为费用,也会帮你代为租出去,等于说除了买房和管理property manager 之外,其它的基本就不用管了。所以找一个好的管理公司/人是很重要的,是需要学习的(回头看第二段)。

问题又来了,那要怎么挑城市呢?还是得看一个地方经济发展的势头, Economic Fundamentals. 简而言之,有更多新工作产生的地方,就有人搬去;有人搬,就需要房子住。所以,平时看到xx大公司把总部搬去xx城市这种新闻,嗅觉就可以开始灵敏了。当然,真的要较起真来,就这一话题,专家就能写一大本书。我是三脚猫,不来献丑了,大致说个意思吧,多说就要露馅了。我推荐感兴趣的同学看Don R. Campbell,我知道的基本都是从他那里学来的。

再回过来说,如果不放心,一定要买在眼皮底下呢?也不是一定没有办法。可以做一些 creative deals, 比如 Rent to Own , 或是 Furnished Suites. 一般这种情况下,收到的租金会比平常的租金高一些,相对风险也略高一些。当然,自住房也是投资的一种。如果能买个带suite,或者carriage home 的房子,做个 AirBnB,也是一项收入+爱好了。

如果正巧你收入很高,是accredited investor的话,那么可以选择的就更多了,可以投资一些private equity deals, 比如参与整栋公寓楼的运营(旧楼整改)之类的,做到好的都是收益率很不错的投资。这种投资通常只要出钱,其它的撒手不管就好,是繁忙人士的首选。这个涉及到的人就少了,我就不多说了吧。

说说现实生活中普通人的投资改变生活的例子吧。我的一对夫妇朋友,家里有三个孩子,男生是工程师,收入大概在税前$90K左右吧,女生全职在家带孩子,经济条件算不上很好吧。他们结婚时很年轻木有钱,但咬咬牙买了一套 $120K左右的老公寓自住,两室一卫的房子一直住到老三一岁(佩服极了),目前这套房子月供$600, 月租$1400,还增值不少(不好意思,我懒得去做市场调查了来计算百分比了。。。);攒了首付又买了独立屋,经过一轮乱涨,增值了不少(30%至少);平时又省出了一套首付,买了另一套投资房,这套目前自给自足中。不买房的话,可能他们就一辈子紧巴巴地过着了;但现在,等他们退休后房贷还完,除了退休工资,还至少另有两处房租用来花销,下半辈子是不用愁了。不过看他们的节奏,估计还是要再买的。很为他们高兴。

几年前我刚接触房地产投资的时候,每月付费参加一次学习讲座。当时最小的参与者是9岁,爸爸带着来的,全程认真听讲,后生可畏。我也想9岁就开始存钱买房。

最后我要啰嗦一句的是,如果你真心投资房地产,学习是很重要的,也要记得不要找普通的realtor帮你买房,要找专门做投资房的,他们手头的资源不一样,分析的角度也不一样。也不要找朋友的朋友做你的 mortgage,好的投资方面的mortgage broker 知道如何帮你贷到下一次、下下一次、下下下一次的款,不懂的可能到第二、第三次就卡住了。不要相信2B房产投资杂志的数据,我还没见过数字准确的相关杂志呢,全在扯淡。房产投资更像运营一个企业,要打造一支属于你的专业队伍。

今天就说到这里吧。发现我只不过是丢了几个名词出来,实在是房地产投资包含的内容太过广阔,我又太过菜鸟,希望感兴趣的同学能够顺藤摸瓜,找到自己需要的方向或者内容吧。

树树呓涟
作者树树呓涟
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