普通阶层的白领如何做好财务规划让财富翻番

陈有灵 2018-10-07 21:49:48

之前在一个话题中分享了一些自己的经历,没想到这么多朋友会豆邮我,想和我聊聊理财方面的事。

那次话题分享的文章--《如果有些事犹豫不知要不要去做,那,就去做吧!》

本科毕业后由于自己对经济很感兴趣,所以选择了就读人大的经济学,企业投融资方向。但是今天我不想说什么大环境不利、经济下行、消费降级的事,我就想实实在在分享一点我们每个人都可能能在生活中利用起来的干货。

大家都知道,一个国家也好还是一个企业也好,所谓的“现金流”很重要!这也是为什么大家都越来越抛弃“重资产投资”,而转爱“轻资产项目”。那对于一个个人而言,也是如此,我们在没做一次财务方面的决策时,都应该要考虑到现金流的问题。但绝不是说,现金流不好的事,我们就不要去做,比如买房子,其实房子用好了,是一个能带动现金流良性运转的很好的端头,所以其实我想说的是,我们要中式现金流规划。

今天先来说说,为什么房子能成为现金流良性运转的端头。这里面有很多经济学相关的概念,比如大家常听到的一个词--“杠杆”。很多企业在发展初期都加了很多杠杆,所以今年国家“去杠杆”提出后死了这么多企业。扯远了,我想说的是,如果像我一样属于普通阶层的打拼一族想要快速获得资产增值、获得实现财富自由的可能性,一定要用好你的房子啊!这个“用”,不是指“买买买”,是将房子的使用价值最大化,不要心疼你的房子,要一次、两次、三次的利用的你房子、“剥削”你房子的“剩余价值”,直到你的房子发挥出它所有能发挥的作用。

假设,你30岁,是公司的主管,月薪1W5,单身中,现在要买一套房子,以500W的总价买下的,首付5成250W,按揭250W,20年可以还清,其中20年的利息100W,每个月本息1W4左右,每个月的工资基本都用来还按揭。一年后,你结婚了,妻子月薪1W,你常规加薪到2W,总算有每年有10W多的结余可以用作全家开销了,兴冲冲买了一辆车,不久,小孩呱呱坠地了,奶粉钱、学费、可怕的补习班费用……钱又所剩无几。即使几年后,手头有些余钱了,好像有能力再买一套房了,发现房价已经翻番了。就这样,20年后,房贷总算还清了,你也将近50岁了。回头一看,做了一辈子的房奴。

这是我父母辈的生活写照,也是我们这一代许多来自二三线城市的普通家庭成长出来的新都市白领甚至准精英阶层的写照:在生活上,省吃俭用、很少用作娱乐和自我再投资,尤其是有了小孩以后就全部倾注在小孩身上;在职场上,每天焦头烂额的工作,不敢请假、不敢年休、不敢生病,希望在职场上有所展露,升职加薪,缓解一下压力,但是职场“35岁危机”来临后,我很难想象后果会怎么样。

所以,想要靠工资增长跑赢这场马拉松几乎是不可能的,我们还是学着适当的用一下“国家的钱”,即 杠杆。

2013年,杭州的房价还没那么夸张,当时的钱江新城和滨江房价还在1W+,父母卖掉了我们老家县城的一套房子,给我在首付8成买了一套89方的房子(我们暂且称之为房子A),单价1.2W,总价110W+,剩下的25W做了一个5年期按揭让我自己慢慢还(后来2年里面就还清了)。在这2年里面,我的收入来源主要为工资(占90%)+外出培训的课时费(10%)。主要支出集中在:还房贷(90%)。

如果按这个节奏发展,我可能也只是一个房奴。但后来,我开始学着加了杠杆。

2014年底,房子A房价已经到2W多,我已经还清了A的按揭,恰逢杭州楼市低迷期,于是我紧锣密鼓的将A做了抵押贷款,A此时的评估总价已经有200W了,房屋抵押抵押贷款为总价的70%,所以我贷款得到了150W+的资金(用房子A抵押贷款,杠杆一次),再加上工作积蓄+个人信用贷款(信用贷款,杠杆两次),总共凑到了200W,于是又在当时的全新板块也是价格洼地城东新城,以单价1W7全款买了一套全新现房(房子B)和车。此时,我已经用了2次杠杆,这两次杠杆出来的钱原本都是被楼市和个人社保公积金“压存”在国家金库里的钱。(注:个人信用贷款很大程度上和个人信用、社保公积金缴纳基数年份、个人工作流水相关)。可以说,买房子B用到的出自我个人的钱,只有我的十几万个人积蓄,其他的都是来自于国家的钱。

此次杠杆买房后,恰逢杭州G20,房价翻番,我的两套房子一下子市值逼近800W,于是我用房子B抵押贷款,在西湖边开起了我的第一家民宿(这就是我西湖边民宿的启动资金的来源,豆邮询问的朋友就不一一解释了哈!)。这里我用到了第三次杠杆房子B抵押贷款。(这也是为什么我没有选择以少部分首付+公积金贷款形式购买房子B、而是执意用两次杠杆全款买B的原因。因为目前正规渠道且利息较低的银行是不接受贷款尚未还清的房子进行抵押贷款的。)可以说,此次用到的钱,已经全部是“借用”了国家的钱,这就是杠杆的魅力。

那有人会问,你贷款出来的钱即使可以循环贷,但也要按月付利息啊,第一次、第二次杠杆将近200W、第三次杠杆400W,将近600W的的贷款,利息也很高吧!

那么我们一笔笔来算,200W贷款主要用作买房子B,年利率5.7,即每个月的利息在1W左右。因为我可以住房子B了,所以我将房A以每个月5000元(2015年5000,现在已经涨到6500了)的价格租了出去,可以看到,利息是不变的,而房租是在不断增长的,因此房租可以支付我贷款所需支付的一部分的利息。400W的贷款主要用作开民宿,贷款年利率5.8,民宿收益在10%-15%,因此收益远超过所需支付利息。

再来看一下2017年我的收入来源组成:工资(30%)+房租(10%)+民宿盈利(40%)+其他兼职费用(20%)组成,主要支出组成为:房屋抵押贷款每月利息(50%)+个人信用贷款(30%)+其他(20%)。可以看到,虽然支出还是那些贷款支出,但此时每个月我的收入组成中工资一栏的比较明显降下来了,非工作所得已经大大超过工资所得。这也为我现在全职创业、筹备新民宿、启动新项目有了可能性。

看到这里,很多人可能已经晕了,没关系,最后总结一下吧!

怎么用好你的房子?

1、等增值:看好地段和时机,稳准狠下手;

2、用杠杆:能全款购房的尽量全款购房,一方面可以不用白白付个国家这么多利息,另一方面为杠杆进一步发展做准备;

3、收房租:在一二线城市,地段好的房子房租收入是很客观的。

4、住。

(最后友情提醒:杠杆有风险,不要盲目使用。至少,你要先评估一下你的抗风险能力、其次杠杆出来的资金用处(项目)要安全有保证,至少要比你的杠杆利息高很多吧。其次,杠杆出来的钱无论3年还是5年都是要还的,那现金流要规划好。

所以,等第二篇,我会简单讲一下现金流规划)

欢迎大家和我一起探讨一起分享你们的心得。

如果感觉这种文章字太多看着太压抑,就看看这篇吧-都是图系列哈哈:普通人的形象改造升级大作战

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作者陈有灵
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