北京房价不高
比如说如何看有效的房屋供给和房地产需求,基本的逻辑告诉我们,供给少、需求旺的地方房价都会高,对不对? 1. 首先我们从需求来看。北京是中国的政治、经济、文化中心,资源是高度集聚的,而纽约是美国的经济中心,美国的政治中心是华盛顿,文化中心是波士顿,所以纽约是一个中心,北京是三个中心。纽约聚集了经济中心的资源,而北京聚集的是什么资源呢?是政治、文化、经济中心的资源。所以我们一直说买房买的其实是城市的潜力,北京聚集的资源比纽约多,那么房子的附加资源也要更多,再考虑到中国的总人口是美国的四倍,从需求上看你觉得哪个城市的刚需会更强?好,这是需求面。 2. 咱们接着来看供给。北京住房的有效供给比纽约少得多,为什么呢?作为最老牌的发达的市场经济,纽约房地产市场的效率是很高的,流动性很好,出租率也很高,闲置的房子非常少。北京很多房子的利用效率很低,闲置率也很高,很多房子买了就是空着,这些都降低了房屋的有效供应。打个比方,其实北京很多房子都是非卖品,比如说那么多的国家机关、事业单位的房子都是不卖的,这其实也大大地降低了房屋的有效供给。还有就是由于城市规划方面的一些因素,北京的房子是限高的,所以你看北京的房子很矮,一点也不密集,而纽约曼哈顿岛上的房屋都很高、很密集。有一个数据,每平方米的土地上曼哈顿能修11平方米的房子,而北京的二环里能修多少呢?不到1平方米的房子。好了,这样一看,曼哈顿的房屋供给就是北京的十几倍。所以从供给上看,你觉得哪个城市的供给更少呢? 现在我可以给你简单地总结一下了,房子其实无非也就是个商品,它的价格是由供求关系决定的。北京的房屋需求看上去比纽约要更大,而供给又比纽约少。你再考虑到,我们国家现在仍然处于中高速增长的时期,大约在2023年到2024年,我们会迈入高收入国家的行列,大概率事件是在2030年会成为全球的第一大经济体,所以你从需求、供给两个角度看,北京的房价怎么也不应该比纽约低。 那现在是一个什么情况呢?现在在可比的区位和档次上,北京的房价大约是纽约的一半。纽约核心区的均价换成人民币大概是14万左右,北京大概平均是七、八万。我们再看看高端的公寓,纽约每平米的价格折合人民币是30万左右,北京是15万左右。所以假设我们中国的经济会继续平稳发展,社会政治结构会继续稳定下去,那么对比纽约,北京的房子是具有很大投资潜力的。 这个结论可能跟你开始设想的很不一样,对不对?时间关系,我就不再进一步展开了,以后有机会再跟你细讲逻辑分析的框架。 但是在过去这十几年内,房价节节上涨其实也造成了很多问题,比如说好的企业觉得成本太高,会流失,年轻的人才留不住,还有很多买不起房的中产阶级过度焦虑,这就是国家为什么一再强调房子是用来居住的,不是用来炒的。 我觉得那些使用过高的杠杆,还有用假离婚这些方法去买 N 套房的策略其实并不可取。第一,如果是国家决心要控制这种房价上涨速度过快的趋势,它可以通过税收、监管,甚至限售等方法把这些投机和套利的行为加以遏制。另外你再想一下,我们投资的目的到底是什么?投资的目的是为了更好地生活,对不对?如果你使用过高的杠杆,把自己的生活压得喘不过气来,这有什么意思呢?还有就是出现了很多社会问题,假离婚结果变成了真离婚,闹出了很多笑话,所以说我觉得用这些方法去买房是不太可取的。