【week】2017/12/25-12/31

靥扬若枫 2017-12-30 16:54:52

年终年初似乎都需要仪式感,结束开始界限分明,不念过去。内心的胆怯在寒夜被加倍放大,且清清楚楚,避无可避。

人生,就是不停地拉拉扯扯。

【本周】

1.阅读学习QK的PPT,搭建框架

<梳理>

■ 基本原理

♢ 通货膨胀,10%-15%

♢ 净资产=资产-负债。资产增速>负债增速,则净资产↑

♢ 资产:购买(一二线)优质房产

♢ 负债:显著低于通胀率的长期低息负债

■ 战略规划

▶ 整体思路

♢ 配置一二线优质房产,实现资产端年化15%增长,15%=房价涨幅15%+房屋租金0%, 15%=14%+1%或15%=13%+2%

♢ 构建成本<8%的长期低息负债(加权平均资金成本)

注:加权平均资金成本=∑(每笔负债资金*每笔负债资金成本)/∑(每笔负债金额)

▶ 指导思想

♢ 宏观趋势胜于微观技巧,增量思维

♢ 大确定性

♢ 仓位:主仓75%,分仓15%

♢ 正确的三观、价值体系

♢ ……

■ 城市布局

衡量房产投资回报率的几个指标:

♢ 涨幅(来源)

● 线下利润(笋盘):即房产含税费打包总价低于卖家到手市场价的差额

● 线上潜力:即板块的配套规划、产业发展、人口导入等因素

● 改造增值:户型改造,可提高房产的功能及附加值

● 通胀影响

涨幅=线下利润+(线上潜力+改造增值)*通胀影响

∴ 线下利润(笋盘)提供了安全边际,但在长线投资中对回报的影响不大。

♢ 杠杆率(及格2.5倍,理想3-5倍)

注:杠杆率=房产含税费打包总价/首笔款支出(首付+税费)

♢ 周转率(费心力,交易成本高)

♢ 租售比

投资回报=(涨幅+租金-资金成本)*杠杆率*周转率

投资回报=涨幅*杠杆率

∴ 涨幅和杠杆同样重要!

提升杠杆率的三种方法:

1.买笋盘,线下利润大

2.特殊物业类型:如顶复、地复等

3.硬拉上去

如果线下利润提高了更好的杠杆,则的确可以提升回报率。

▍城市选择

确定性:出风险概率

城市丨涨幅丨杠杆率丨确定性丨综合评分 丨推荐指数

■ 板块搭配

▍买哪个板块好?买哪个楼盘好?

分析:

1.投资所处的阶段(起步、中期、后期)

2.资产配置中所扮演的角色(主力、侧翼、流动性、收益性?)

3.投资者自身的风险偏好(年龄段;激进、平衡、保守?)

板块<影响涨幅的因素>

1.人口

2.货币

3.供应

4.三者都有

板块<影响确定性的因素>

1.存量财富

2.战略定位

3.地缘优势

4.三者都有

■ 后续运营

◇ 出租

◇ 卖房

◇ 截断再抵押

结论:按揭剩当前房价≤30%,值得截断

抵押剩当前房价≤40%,值得截断

◇ JLH与多核

2.阅读《小岛经济学》【100%】

【下周】

1.阅读李笑来《财富自由之路》

2.重庆地理、人口、规划相关资料阅读

3.整理Evernote、百度网盘资料存放分类

公众号阅读list

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■ 本尊资讯

■ 布尔费墨

靥扬若枫
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