房狐CEO朱乐:中国房地产行业发展缓慢,但不会崩溃

长老不姓唐 2017-08-11
目前,房企在规模上迅速扩张,达到千亿规模的房企越来越多,更多的房企还在进行新一轮规模竞赛。对此,房狐CEO朱乐表示:“上市房企的平均负债目前已经达到78%,实际负债可能超过80%,房企的高额负债绑架了银行和政府。对于房企来讲,最安全的状态可能会是,大到不能倒,这是房企追求规模扩张很重要的因素。”

而央行的最新一项调查报告显示,房价越涨大家对房价的接受度越高,且计划买房的比例创了历史新高。大家都觉得房价涨上去就不会下来了。房企们却是“觉得市场不会持续上涨”,甚至“准备迎接很快到来的房价下跌”。



央行最新调查:计划买房的人创了历史新高

央行的一项调查报告显示,房价越涨大家对房价的接受度越高,且计划买房的比例创了历史新高。

房价现在涨到了什么地步?

经济学家巴曙松用了一个形象的比喻:“(房价)再涨10%能买下上交所所有上市公司,再涨20%可以买下上交所和深交所所有上市公司,再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”根据去年底的数据估算,中国房产总量是270万亿元,而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来约70多万亿。

房价越涨,觉得房价难以接受的人数却越少


2011年至今房价持续创新高,但认为房价高的难以接受的人数比...
目前,房企在规模上迅速扩张,达到千亿规模的房企越来越多,更多的房企还在进行新一轮规模竞赛。对此,房狐CEO朱乐表示:“上市房企的平均负债目前已经达到78%,实际负债可能超过80%,房企的高额负债绑架了银行和政府。对于房企来讲,最安全的状态可能会是,大到不能倒,这是房企追求规模扩张很重要的因素。”

而央行的最新一项调查报告显示,房价越涨大家对房价的接受度越高,且计划买房的比例创了历史新高。大家都觉得房价涨上去就不会下来了。房企们却是“觉得市场不会持续上涨”,甚至“准备迎接很快到来的房价下跌”。



央行最新调查:计划买房的人创了历史新高

央行的一项调查报告显示,房价越涨大家对房价的接受度越高,且计划买房的比例创了历史新高。

房价现在涨到了什么地步?

经济学家巴曙松用了一个形象的比喻:“(房价)再涨10%能买下上交所所有上市公司,再涨20%可以买下上交所和深交所所有上市公司,再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”根据去年底的数据估算,中国房产总量是270万亿元,而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来约70多万亿。

房价越涨,觉得房价难以接受的人数却越少


2011年至今房价持续创新高,但认为房价高的难以接受的人数比例却连创新低,从2011年Q1的74%跌至52%,而认为房价可以接受的比例却从29%上升至43%,认为房价很满意的比例从2.1%上涨至4.9%。

朱乐指出,最后这些认为房价很满意的人应该就是所谓的有多套房的业主,对于只有一套房的居民在这一轮上涨过程中其实也是受伤者,因为你的改善成本可能远大于你的增值收益。

想买房的人创了历史新高,恐慌性购房严重

央行的调查还显示,2016年之前,每一季计划在下一季买房的比例,平均非常稳定都在14.4%左右,但进入2016年,这一比例持续创新高,目前更是到了22.9%的历史新高。

朱乐认为,这一比例其实可以一定程度理解为恐慌性购房的比例,计划一季度内买房是因为看好房价持续上涨,而愿意在短周期内加大购房比例,反映出大家买房都想赶早,而不是等待。



对房价没有几个真正看空的,涨的大家不觉得会跌了

自2013年Q1开始认为房价上涨的比例持续下降,从35.8%下降至最低15.6%,而从2015年Q1开始,这一比例则持续恢复,目前认为未来房价会持续上涨的比例又到了27.2%。

朱乐表示,收入预期的好转或许可以解释,为什么大家越涨还越觉得便宜还越要买。

认为自己收入会稳中有涨的比例自2011年开始持续下降,从88.1%下降至最低78.7%,但自2016年二季度开始,这一收入增长预期是突然飙涨,直接跃至85.9%。

但与此同时,房企们却是“对市场非常非常悲观”,甚至“准备迎接很快到来的房价下跌”。

朱乐:金融去杠杆一定要来,房地产泡沫不太可能持续,今年房价会有拐点!

央行旗下媒体金融时报坦承:当前的中国经济中的高杠杆问题,在很大程度上,与房地产市场有关。当前部分城市楼市的“高烧”状态,正在朝着泡沫化方向演变。而房地产市场体量庞大,一旦泡沫破裂,房价大幅下跌,将带来广泛的经济社会影响。

楼市过热,本质上还是货币驱动,要想治标又治本,就要收紧货币供应。

货币政策经过多年QE,全球已到达周期尾部,意味着货币政策将不再宽松。



房地产和金融市场是密切关联的,金融去杠杆影响最大的就是地产市场,一是影响房贷数量,另外一个是影响房贷利率。

今年房贷占信贷比重要从45%降到30%。为什么今年前两个月地产销量依然超预期,是因为前两个月居民中长贷款1万亿,同比增加50%,但依然没有超过前两个月信贷总额的30%。但如果今年全年房贷占比只有30%,比去年缩水三分之一,而前两个月房贷超发,那么未来的房贷一定会大幅萎缩。按照这样目标调控,房地产销量一定会下降,前两个月的回升只是昙花一现。

在金融市场,目前真正的无风险利率是同业存单利率。去年3个月的同业存单利率只有3%,而现在超过4.5%,也就是说现在很多银行自己发债借钱的成本就超过了4.5%。而银行的新增负债很大一部分来自同业存单,按照4.5%这样的成本,目前发放的房贷利率只有4.5%就亏损了,未来折扣房贷利率应该会全部消失,金融市场利率上升一定会传导到房贷利率。所以不仅从房贷的数量还是利率都会产生很大的影响,所以朱乐做了大胆的判断,认为今年房价应该是很难持续上涨!



如果我国是封闭经济体,房价是会涨到天上去,但我们是开放经济。开放经济有贸易部门和不可贸易部门的区别,而房地产是典型的不可贸易部门,但是中国和其他经济体竞争,却要通过贸易部门竞争。

到底什么是汇率的决定性因素?其实汇率的核心是一个国家企业的竞争力。为什么大家认为美元会升值?因为美国政府目前做的事情都是在给企业减负,金融危机以后给银行降杠杆,消灭了地产泡沫,银行地产把利润反哺到了企业,同时提出减税也对企业有利。

但我们的现状是虽然经济回升了,但各种涨价在影响我们的企业成本,所以房价上涨最大的损失就是中国企业的竞争力。因此,如果汇率的核心是反映竞争力,而房价上涨是在降低我们的竞争力,那汇率稳定跟房价上涨就不可兼得,过去一年房价上涨的代价是汇率贬值,但今年由于美国的这样一个新总统,我们的汇率贬值受阻,同时由于金融去杠杆导致利率上升,都意味着房价将有很大的压力,房地产泡沫应该不太可能持续,今年房价应该会有一个拐点。



朱乐:房地产业转型有4大方向可以考虑
朱乐指出未来房地产业转型存在四大方向,包括居住属性、特色小镇、调控长效机制、新城区建设。

朱乐表示,房屋居住属性的认定并非单指反对“炒房”,而是要从加快发展租赁市场、给房子配备产业基础、加强基础设施、调整完善税负四个方面入手。 “房子用来住的在经济学上的意义是调动存量资源,提高存量资源的利用效率,让人住到房子里去,把资源充分利用起来。”他说。

在朱乐看来,当前城市结构最重要的难题是大中小城市失衡,特色小镇的发展要与人口密切联系起来,才能推动均衡。特色小镇首先是让当地居民更多的分享,除了惠及当地老百姓,还要充分开掘当地特色资源,比如说文化积淀、历史传承,或者是特有的自然景观,或者是形成新的有利于当地资源充分利用的特有产业。

朱乐进一步分析称,特色小镇还要和人口的适度聚集密切结合起来,和农民的就地市民化结合起来,和人口的交流、高端人口聚集联系起来。

朱乐认为,房地产业长效机制是有利于中国城镇化长期发展、人口合理聚集,以及空间分布的机制,有利于房地产业的供求,其中短期均衡和长期均衡不断趋近的机制。

“房地产业内生不断发展完善和壮大的机制才是长效机制,不是政府想松就松,想紧就紧叫做长效机制,长效机制也同样是大文章。”朱乐评价道。

他总结房地产业转型的机遇也包括是新区建设。“我们希望探索一条舒缓大城市功能,合理利用资源,形成新的经济增长极这样一个城市化之路。”

“包括特色小镇和雄安新区都是探索的必经方式。当然在这个过程中还有很多曲折。”朱乐说,在以上几个方面的其中一点找到立足之处,就意味着转型成功。




其实,今年以来,房地产行业调控趋紧和金融去杠杆的加强,房地产企业的融资环境已经发生了明显的变化。

朱乐认为:“金融去杆杠是必然,资金成本上行,信贷规模收紧,房地产的苦日子要来了。”

同时朱乐也强调:“不希望房地产泡沫会刺破,而是希望其软着陆。中国房地产行业发展缓慢,但是不会崩溃。”
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