《人民的名义 》中的民事法律

圆,抑或是方
《人民的名义》作为一部反腐剧最近大火,其中同时也牵涉到诸多的法律问题。本文着重对其中涉及的法律问题进行分析。
一、法院是否可直接把股权判给山水集团
在《人民的名义》中,蔡成功伪造大风厂员工持股会的授权书,将大风厂的全部股权质押给山水集团,为山水集团向大风厂提供的5000万元贷款提供担保。而在大风厂无法履行还款义务时,法院将大风厂的全部股权直接判决给了山水集团。在该笔股权质押的担保物权实现中,我们要讨论下法院将股权直接判给山水集团的效力问题。
(一)流质条款的效力
1、流质条款无效
根据《担保法》第六十六条,出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时,质物的所有权转移为质权人所有。《物权法》第二百一十一条亦有类似规定。上述规定中所称的条款,一般被称为流质条款。按照《合同法》第五十二条的规定,流质条款应属无效。当然,根据《合同法》第五十六条的规定,流质条款本身的无效不会导致整个质押合同无效,而仅仅是流质条款本身不应得到法院的支持。
电视剧中没有详细交待法院是依据什么来判决大风厂的股权归山水集团所有。但是可以想见,在山水集团将债务人大风厂以及相应的担保人大风厂股...
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《人民的名义》作为一部反腐剧最近大火,其中同时也牵涉到诸多的法律问题。本文着重对其中涉及的法律问题进行分析。
一、法院是否可直接把股权判给山水集团
在《人民的名义》中,蔡成功伪造大风厂员工持股会的授权书,将大风厂的全部股权质押给山水集团,为山水集团向大风厂提供的5000万元贷款提供担保。而在大风厂无法履行还款义务时,法院将大风厂的全部股权直接判决给了山水集团。在该笔股权质押的担保物权实现中,我们要讨论下法院将股权直接判给山水集团的效力问题。
(一)流质条款的效力
1、流质条款无效
根据《担保法》第六十六条,出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时,质物的所有权转移为质权人所有。《物权法》第二百一十一条亦有类似规定。上述规定中所称的条款,一般被称为流质条款。按照《合同法》第五十二条的规定,流质条款应属无效。当然,根据《合同法》第五十六条的规定,流质条款本身的无效不会导致整个质押合同无效,而仅仅是流质条款本身不应得到法院的支持。
电视剧中没有详细交待法院是依据什么来判决大风厂的股权归山水集团所有。但是可以想见,在山水集团将债务人大风厂以及相应的担保人大风厂股东蔡成功及员工持股平台告上法庭之后,被告是不可能在法庭上与山水集团达成和解,将股权转让给山水集团的。因此,只能是法院按照无效的合同,强判股权归山水集团所有。
即使陈清泉副院长收了山水集团的好处,也很难想像法院能够做出这么荒唐的判决。能够给出的理由只能是要么编剧不知道《担保法》和《物权法》的上述规定,要么就是这位喜欢学外语的副院长确实是黑心到完全没底线了。当然,另外一种可能性也不能完全排除,即这位秘书出身的副院长根本就不懂法。从法院人员的结构看,这种可能性并不算小。
2、流质必须无效吗?
流质条款为何要无效?最主要的支持论点在于流质有可能会损害到其他债权人的利益。损害其他债权人的利益有两种可能:1、债权人和债务人恶意串通;2、债权人滥用强势地位,逼迫担保人将高价值担保物以低价格处分给债权人。反对的声音则认为:对于第1种情形,根据《合同法》第五十二条第(二)项,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效,流质无效多此一举;对于第2种情形,则还存在债务人比债权人强势,让债权人吃亏的可能性。因此,如此一刀切的规定太过粗暴。
无论争议如何激烈,《担保法》和《物权法》已经表明了其态度。《德国民法典》第1149条和《日本民法典》第349条亦均有类似的规定。不同的是,德国规定的仅限于土地流质和动产流质的禁止,而与没有物上担保的债权人约定流质条款是被允许的。《日本民法典》的禁止规定则不会扩张至抵押领域,且很多情况下被回赎、让与担保等制度架空。
走在更前面的是法国和台湾地区。《法国民法典》2348条第1款规定:“设立动产质权之时或者其后,也可以约定在受担保的债务没有得到履行的情况下,债权人将成为设质财产的所有权人。”第2348条第2、3款规定:“财产的价值,在其没有《货币与金融法典》意义上的市场价格时,按照协商指定或法院裁判指定的鉴定人依据所有权移转之日的情形确定。任何相反条款均视为不曾订立。财产的价值超过受担保的债务数额时,等于差额的款项应支付给债务人;或者如另有其他质权债权人,此款项应予以提存。”台湾地区亦采取了类似上述的态度。这一规则被称为“流质契约自由+清算主义”。
3、如何优雅地拿到股权——清算型让与担保
即使考虑到流质条款可能造成的各种不公平,从节约时间与人力成本的角度而言,流质条款是一项非常理性的设计。它以双方当事人事先确认好的方式,以最便捷的方式对担保物进行了处置,使得担保物法律状态得以最快速度稳定,进而有利于商业活动的开展。经济的实践者不会等待法律去作出变革,而是会有自己的方式,通过变通来实现相同的目的。而其中的典范便是让与担保。
让与担保在《物权法》起草时,曾经被明文写入。后因各种原因未能出现在最终的定稿中。这让支持让与担保的人不禁各种唏嘘。然而,法院却不能因为法律没有规定而对这个问题噤声。现实中大量出现的让与担保的案例让法院不得不去处理这种担保形式的效力问题。这种担保类型被明确承认系在2015年。
2015年8月,最高院颁布《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,并在第二十四条作出如下规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”上述规定的情形,系先签订买卖合同,在违约之后要求履行买卖合同,即一般所说的后让与担保。更具体地,由于其规定了需以清算方式作为实现让与担保的方式,故其类型应为清算型后让与担保。
与后让与担保对应的是前让与担保,也叫做回购型担保,即债务人将物的所有权或某项权利转移给债权人,并承诺在一定期限后以某确定的价格将其回购。在实践中较高频次使用的即股权收益权转让合同(但股权收益权的转让能否实现担保的目的存疑)。此外,在伊斯兰金融中,如果此种模式体现为借款的话,即Murabahah。当然,此种情形下其目的在于规避利息,但确实同时也实现了为债权提供担保的目的。
清算型前让与担保的有效性由最高院在2016就港丰集团有限公司与深圳市国融投资控股有限公司、长城融资担保有限公司等合同纠纷申诉案作出的再审裁定中予以确认。在该案中,各方签订的《股权及债权重组协议书》中约定若出现港丰集团未如期回购股权的情形,长城担保公司、国融公司承诺依法处置港丰房地产公司名下其他资产后,在还清长城担保公司、国融公司债务后将剩余款项及港丰房地产公司股权返还给港丰集团公司或其指定的第三人;如长城担保公司和国融公司直接处置港丰房地产公司的股权,则在还清长城担保公司、国融公司债务及扣除合理的处置费用后将剩余款项无条件返还给港丰集团公司或其指定的第三人。
上述经检验并被确认效力的都是清算型让与担保。但是如果采用流质型让与担保,则其效力将很可能会因违反《物权法》和《担保法》的规定而被认定为无效。
具体到大风厂一案中,如果山水集团想控制大风厂的土地,可以采取如下方式:1、大风厂以土地使用权及地上物所有权作价出资,设立新公司(以划拨地出资会有困难,但实践中确实存在此种情形,如合肥城建002208)
;2、上述作价出资获得光明区政府批准(有丁义珍在,此事似无太大难度);3、大风厂成为新公司100%股东;4、山水集团向大风厂提供过桥借款,大风厂将其对新公司的全部股权质押或转让给山水集团(若国土部门以山水集团不是金融机构为由拒绝办理质押登记,则只能采取让与担保的方式),以提供担保;5、大风厂未如期清偿,其持有新公司股权被拍卖;6、山水集团通过竞拍或折价方式取得上述全部股权;7、山水集团作为新股东,同意新公司与政府签订征收及拆迁协议,完成对大风厂的拆迁。
非典型担保:融资租赁,所有权保留,飞机国际利益登记(开普敦公约),租赁(买卖不破除,以及优先购买权)
(二)质权的善意取得
1、何种情况构成善意取得
剧中,高小琴承认其知晓大风厂在办理股权质押登记时,蔡成功提供的职工持股会的授权书系伪造。这当然是以第三人视角审视剧情时的优越性。在司法实践当中,山水集团更有可能的是根据《物权法》第一百零六条,主张质权的善意取得。
按照上述规定,即使是无权处分,如果同时符合以下情形,亦可以构成善意取得:1、担保物权人是善意的;2、价格是合理的;3、按照规定应当办理登记的,已经进行了登记。在大风厂一案中,以基本上是负值的股权(见如下分析)作为借款的担保,符合合理性的要求。从剧情来看,该股权质押也办理了登记。因此,山水集团是否善意,将是判断其能否取得质权的关键。
除上述《物权法》的规定外,《合同法》第四十九条还规定,行为人没有代理人却以被代理人名义订立的合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。剧中交待,蔡成功是假造员工持股权授权书办的质押登记。因此,可以推断蔡成功系伪造了一份有大风厂员工持股权盖章的授权委托书,并依此办理了股权质押。
可以想象,蔡成功伪造了职工持股会需要签署文件的所有印章和签字(包括质押合同、办理质押登记需要的主体证明文件、出质申请书等)。此外,可以较为肯定的是,职工持股会应当没有经过内部的决策程序。
2、虚假的职工持股会印章和签字
由于历史原因,国有企业在改制的过程中形成了职工持股会的特殊组织代职工直接持有公司的股权。职工持股会一般采取如下三种模式:1、社会团体法人,以北京市为代表,持民政局社团法人登记证书,有自己的公章。2、以工会为依托的非法人团体,以江苏省、上海市为代表。《上海市经济体制改革委员会、市经济委员会、市国有资产管理办公室、市政府法制办、市工商局、市经济研究中心关于公司设立职工持股会的试点办法》中规定,职工持股会是指依照本办法设立的工会下属从事内部职工持股管理,代表持有内部职工股的职工行使股东权利并以公司工会社团法人名义承担民事责任的组织。这种情况下一般是由工会代表职工持股权,故而使用工会的公章。3、企业法人,以山西省为代表。《山西省企业职工合股基金会设立登记暂行办法》中规定,合股基金会应向受理公司改组登记的工商行政管理机关申请登记注册。此时则直接使用职工持股会自己的公章。
此外,根据书中交待,郑西坡是职工持股会的代表,同时也是工会主席。因此,有的文件还需要有郑西坡的签字。
蔡成功与职工持股会共同作为大风厂的股东那么多年,可以想象其手里应当是有职工持股会的印章和郑西坡签字的记录的。在这种情况下,应当是可以轻易地仿制出职工持股会的印章和郑西坡的签字的。如果山水集团够细致的话,其应当在签署文件前去工商局调取大风厂的工商档案,并拿着工商档案与签字文件做初步对比。在无法根据肉眼判断印章和签字是假的情况下,印章和签字为假不会构成对《物权法》一百零六条规定的“善意”以及《合同法》第四十九条规定的“有理由”的否定。
3、欠缺内部决策程序行为的效力
虽然职工持股会分为以上三种不同的类型,但按照规定,各种职工持股会均有其章程,并设定了在重大事项决议时的程序:
(1)社会团体法人。根据《北京市现代企业制度试点企业职工持股会试行办法》与《北京市人民政府经济体制改革办公室关于印发<关于本市企业进行职工持股会试点的补充规定>的通知》,职工持股会设有会员大会、理事会,会员大会的职权之一即是对职工持股会行使股东权利作出决议。
(2).以工会未依托的非法人团体。根据《上海市经济体制改革委员会、市经济委员会、市国有资产管理办公室、市政府法制办、市工商局、市经济研究中心关于公司设立职工持股会的试点办法》、《江苏省政府办公厅转发省现代企业制度试点工作领导小组制订的江苏省现代企业制度试点企业职工持股会暂行办法的通知》等相关规定,职工持股会应定期召开会议讨论重大事项并设立理事会或管理委员会处理职工持股会的日常事务性工作。
(3)企业法人。根据《山西省企业职工合股基金会设立登记暂行办法》,合股基金会成员负责重大事务,而理事会负责日常事务性工作。
综上,无论是何等形式的职工持股会,在进行股权质押的事项决议时,依上述所引述的地区的相关规定,均应由全体职工签署相关决议文件。这一程序的欠缺到底会对出质的效力构成何种影响,目前此方面尚无明确的结论。
可以与之对比的是未遵守《公司法》第十六条程序对外担保的效力问题。这一问题在历经多年争论后,基本上形成如下趋势:1、通常情况下,未经股东(大)会和董事会批准的对外担保是有效的;2、如果接受担保方是金融机构或其他应当有足够经验的机构,则未经批准的对外担保将会被质疑。
另一种可对比的情形是农村土地承包。《农村土地承包法》第四十八条的规定:“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准。”《村民委员会组织法》对村民会议的组织和表决比例亦进行了规定。在实践中,对于未经村民会议同意的土地承包合同,绝大部分情况均系判决无效。
在大风厂的案子中,其特殊之处在于:(1)对于组织程序的规定系在地方性政府规章级别的规定中,故而无法适用《合同法》第五十二条;(2)其有效性与否涉及到数量众多的企业员工,影响社会稳定。在这种情况下,内部决策程序对行为效力的影响到底如何认定,确实是一个大难题。
在大风厂的案子中,正如京州中院副院长陈清泉所说,法律的解释权在法院手中,故其按照最有利于自己的方式对法律作出了解释。
二、大风厂土地使用权的性质
剧中多次提及高小琴的山水集团取得大风厂股权的真实原因系为取得大风厂的土地使用权,且该地块的价值已经达到10亿。该数字乍听起来很高,山水集团似乎占到了很大的便宜。但仔细分析起来,答案却不是那么显而易见了。在获得大风厂的股权前,大风厂已负债累累(包括银行欠款和高利贷),蔡成功作为实际控制人债台高筑(很可能是替大风厂担保,这是中国民营企业家一般的状态)。但如此值钱的土地是否被抵押却一直未提及。该土地使用权价值如此之高,为何剧中始终未提及抵押该土地使用权的事项呢?笔者以为,这可能要从该土地的使用权性质说起了。
(一)土地使用权性质推断
根据剧中介绍,现在的大风厂系自原大风厂经改制而来,原大风厂似应为国有企业或集体企业。在中国企业发展的历史过程中,很多国有厂的土地均是划拨而来。作为一家有着悠久历史的企业,该土地不排除系划拨的可能。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定,符合一定条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
从上述规定的要求来看,划拨土地的抵押并不是被禁止的,但是设置了很多条件。其中有几个条件,大风厂是有可能没有满足的:(1)市、县级土地管理部门批准 ;(2)领有国有土地使用证;(3)地上建筑物等有合法的产权证明;(4)补交土地出让金或相应收益抵交土地出让金。在整部剧中,从未提及土地抵押的事情。而作为如此值钱的一块土地,如果可以进行抵押的话,在生产面临严重困难时没有用其进行融资基本上是不可能的事情。因此,只能推断大风厂的这块地是不满足抵押条件的划拨地。
(二)土地使用权抵押的处置
《城市房地产管理法》第五十一条规定,设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。《城市房地产抵押管理办法》第四十五条也如是规定。因此,如大风厂以其土地使用权做抵押的,则在实现抵押权时,拍卖所得价款将优先用于缴纳土地出让金。
(三)划拨土地变更规划用途的流程
根据剧中介绍,大风厂的土地由于规划用途变更,将由工业用地变更为建设用地或商业用地。土地性质变更后,当然是用来进行房地产建设,以此获得高额的回报。剧中称该地块价值10亿,应似进行房地产建设和出售后土地的价值。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条例的规定予以出让;无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。根据《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权出让可采取协议、招标、拍卖的方式。
由此可见,在大风厂土地使用权的规划用途发生变更时,应履行的程序应包括:
1、对大风厂厂房等进行补偿;
2、当地政府征收该土地使用权;
3、进行招标拍卖挂牌的程序,将土地使用权出让;
4、签订土地使用权出让合同;
5、缴纳土地使用权出让金。
根据剧中交待,京州是汉东省的省会;高育良在回应汉东大学立山头时曾戏谑地说汉东省是平原,没有山头。此外,吕州还有一个漂亮的月牙湖,因此其多半是在江南一带。而江苏省连云港云台山最高峰玉女峰海拔625米,为江苏省最高点。故在现实生活中,汉东省大概率对应江苏省,京州市相应地大概率对应南京市。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定,征收补偿的内容包括被征收房屋价值、搬迁、临时安置费用以及因征收房屋造成的停产停业损失。
三、山水集团真的占了大便宜吗
从剧中的各项交待来看,山水集团拿得大风厂的地块似乎占了天大的便宜。但现在情况是否如此,确实还需要再仔细逐项计算方可知。
(一)山水集团是否可直接受让土地使用权
山水集团花了大力气想获得大风厂的股权,其目的是取得大风厂名下的土地使用权。剧中交待山水集团和光明区政府签署过一份协议,约定不走招拍挂程序由山水集团直接获得该块地的土地使用权。这一点虽然对剧情需要很关键,但是现实中这种情况已经不多见了。
2002年,为了整顿早年国有土地出让的弊病,减少国有土地出让过程中的黑箱操作,防止国有土地流失,国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号),规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让;前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。不论是套用上述哪一款,大风厂的土地征收出让,均需以招拍挂的方式进行。
因此,现实生活中,已几乎见不到政府直接在协议中约定某地块将来直接出让给某企业。在房地产开发的过程中,一般会约定房地产开发企业对某地块进行一级开发并承担相应的费用,之后再参与该土地出让的竞标;在竞标成功后,房地产开发企业应当按照约定用途使用土地,并相应地实现合同中约定的各项指标。当然,在签订这类协议的情况下,在进行土地招拍挂时,通常会在进行投标条件设置时予以考虑。
(二)拿到了股权就等于拿到了土地吗
按照剧中的交待,所有问题的发过火索“一一六事件”的起因系大风厂的股权,即京州市中级人民法院将大风厂的所有股权全部判归山水集团所有。之前已经交待,按照剧中交待的交易模式,山水集团是无法直接拿到大风厂的股权的。现在即使假设山水集团拿到了大风厂的股权,这些股权似乎也已经一文不值了。
前述已经分析,大风厂的土地应当是划拨地,无法直接用于房地产开发。如果要进行房地产开发,则需要先将土地征收,变更土地性质后,方得进行。因此,山水集团即使拿到全部股权,成为大风厂的唯一股东,其获得的也只是划拨地的使用权,不能直接用来开发房地产。而这块服装厂的土地对于山水集团而言,是没有任何意义的。
此外,从剧中交待的数字看,大风厂借银行贷款五、六个亿,高利贷1.5亿。按照欧阳菁的估算,仅上述欠款就已经达到了近十亿。这还不计算大风厂因经营效益不好而发生的应付账款。因此,大风厂的资产状况基本上可以肯定是已经资不抵债了。按照《破产法》的规定,作为大风厂的股东,其只能在其他债权人分配完毕后尚有剩余的情况下才可进行分配。这在破产案件中几乎是不可能出现的。因此,从大风厂本身的资产负债情况来看,大风厂的股权价值为零。
因此,唯一可以解释山水集团愿意去花大成本(包括腐败成本)去获得大风厂土地的理由,只能是其与光明区政府签订的协议中约定,山水集团必须先完成对大风厂的拆迁,才能够在接下来的土地招拍挂程序中获益。只有在这种情况下,山水集团才有动力先将6000万的过桥贷款打水漂,再支付3500万的员工安置费(该费用实际上也没有到员工手里)。而拿到大风厂的股权的意义,并不在于股权本身值钱与否,而在于拿到大风厂的表决权,以便届时能够与政府尽快地签下拆迁协议。
可叹的是,京州市政府请的法律援助律师,以及王文革不惜以绑架方式要回的股权,竞是毫无价值。这不知是编剧的疏忽,还是当事人的糊涂了。
(三)山水集团拿地和建设的成本
欲回答这个问题,首先需要搞清楚的是大风厂的土地到底有多大面积。这一关键信息书中未交待,因此只能倒推计算。剧中普遍认可的该地块的价值是10个亿。这10亿到底是怎么计算出来的,文中没有交待。假设2016年南京主城区的平均房价是2万每平方米,山水集团开发时能够获批的容积率是2(这是一般十层左右楼房的容积率),则该地块的面积约为40亩。这与之后大风厂工会主席郑西坡向光明区区长孙连城请求给一块20亩的土地盖新厂房的面积大致匹配(新大风厂开始只有200多人(涉嫌非法发行证券),而原大风厂有1000多人。计算时需要考虑必不可少的厂房设施,以及新大风厂为将来工人扩招预留的空间)。
首先要计算的是山水集团已经打水漂的钱以及用于腐败等方面的费用。这主要包括给大风厂提供的过桥贷款6000万元(即使该款项是油气集团提供的,亦属于山水集团对油气集团的负债,需要偿还)。腐败等方面的费用包括贿赂、招待、送礼等,按2000万估算。因此,此项费用总额约8000万。
其次要计算的是土地一级开发成本。这块最大的开支是拆迁费用。已经发生的包括被民生银行划走的3500万员工安置费,以及偿付政府垫付的4500万元员工安置费。其他房屋补偿等按1000万计算。因此,拆迁成本约在9000万。其他费用,主要包括项目前期费用(包括各项测绘、影响报告等)、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等。这些费用在2016年的南京按照每亩100万计算应不为过,总额约4000万。因此,这块费用共计约1.3亿。
第三是土地出让金。剧中交待山水集团获得山水庄园时60万一亩的价格,因其时间较为久远,已没有参考意义。假设届时山水集团竞拍时的拿地楼面价格为2万元每平方米(南京2016年3月鼓楼区一块土地拍出楼面价3万元每平米的价格),按此计算,40亩地的土地出让金就已经达到了10亿。这意味着拍地的搂面价格已经超过了周边在售商品房价格,即面粉比面包贵。
第四是房屋建设成本。按照8000元每平方米计算,40亩地地建设成本约在4亿。
此外,还有一项是资金成本。房地产开发商,尤其是非大型的房地产开发商,一般需要通过融资方能够进行开发。因此,因融资发生的成本亦不能忽视。好在山水集团可以低价从油气集团拆借资金,因此这一块的成本不会太高。暂不考虑预售、建设商垫资等特别情况,按照5000万计算其资金成本应该不算离谱。
综上,山水集团拿地和建设成本加起来约在16.5亿。
(四)成本超过价值就亏钱吗?
商人愿意以更贵的价格购买面粉而非面包,自然有相应的价值支撑点。这个支撑点便是房价的上涨。假如山水集团拿到地之后,迟迟不予开发,待房价上涨至四万每平时(南京主城区好一些的地段已经超过这个价格了),山水集团卖房总收入即可达20亿,净赚3.5亿。假设从拆迁起到第二年年底即可预售,山水集团的年化收益率约在15%左右。这个收益率对于一家房地产开发企业而言,其实并不算过分。
当然,山水集团也是背负着相应的风险的。因为如果房价达不到3.3万每平米的话,山水集团即会面临亏损。

由上述分析可知,周梅森为写此小说确实费了很大的功夫,对不少法律问题都有自己的钻研。虽然有些地方用语不够准确,也确实存在一些小的毛病,但不影响整体上的严密性。期待国内能够有更多这种水平的剧播出。
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