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涌正:如何购买英国拍卖房?

英国投资资讯 2017-08-03
并不是每个人都适合拍卖购房。走上拍卖之路前,先确认拍卖是否最适合你。想明白你选择拍卖购房的原因,确保自己充分意识到自己都在做什么。

拍卖购房可能令人激动又有价格优势。可以避开冗长的购房手续和无可避免的私人条款。同时也意味着不会节外生枝有什么其他的风险,落槌那一刻,你就是合法房东了。因此竞拍前也必须做好充分的准备和详尽的调查。

无论你找寻理想的房子是为了出租还是看重其翻新潜力用以投资。在英国举办的海量房产拍卖上,都是有潜在议价空间的。

下面的拍卖购房指南将帮助你一步步为竞拍心仪的英国房产(www.youinvest.cn)做好准备。

做好预算 | Establishing your budget
资金问题
在拍卖会上购房,一旦中标你需要预先支付购得价格的10%。做预算时预,务必确保在需要的时候可以使用这笔资金。

剩余款项需在规定的完成日期前结清,一般在拍卖结束后20-30天。

如果你是用抵押贷款购房,未取得银行贷款时不应贸然参加竞拍。在与贷款方接触时,让对方明确知道你打算通过拍卖购房至关重要,建议你在开始对房产进行调查前起码先获得一份原则性协议(Agreement in Principle)。

指导价格
尽管房产可能有指导价格,但它并不一定就按照那个价格卖,因为经销商设置的保留价...
并不是每个人都适合拍卖购房。走上拍卖之路前,先确认拍卖是否最适合你。想明白你选择拍卖购房的原因,确保自己充分意识到自己都在做什么。

拍卖购房可能令人激动又有价格优势。可以避开冗长的购房手续和无可避免的私人条款。同时也意味着不会节外生枝有什么其他的风险,落槌那一刻,你就是合法房东了。因此竞拍前也必须做好充分的准备和详尽的调查。

无论你找寻理想的房子是为了出租还是看重其翻新潜力用以投资。在英国举办的海量房产拍卖上,都是有潜在议价空间的。

下面的拍卖购房指南将帮助你一步步为竞拍心仪的英国房产(www.youinvest.cn)做好准备。

做好预算 | Establishing your budget
资金问题
在拍卖会上购房,一旦中标你需要预先支付购得价格的10%。做预算时预,务必确保在需要的时候可以使用这笔资金。

剩余款项需在规定的完成日期前结清,一般在拍卖结束后20-30天。

如果你是用抵押贷款购房,未取得银行贷款时不应贸然参加竞拍。在与贷款方接触时,让对方明确知道你打算通过拍卖购房至关重要,建议你在开始对房产进行调查前起码先获得一份原则性协议(Agreement in Principle)。

指导价格
尽管房产可能有指导价格,但它并不一定就按照那个价格卖,因为经销商设置的保留价总是高一些,指导价格设定的低一点便于引起买家的兴趣。根据以往经验,房产可以拍到高出指导价格10%~30%的程度,甚至比指导价格翻倍都不止。做预算时要考虑到这些真实数据,而不能单纯参看指导价格。

找到适合你的房产 | Finding the right property
房产位置
与所有购房流程一样,拍卖购房首先要划定你感兴趣的区域。鉴于现在全英都有拍卖会,买家可以适当扩大搜索范围以期找寻到理想的房产。

了解最新的房产拍卖会相关资讯可以产查询网站www.propertyauctionaction.co.uk,该网站可以了解到拍卖行的位置,拍卖日期并浏览拍卖目录。目录中会有参与拍卖房产的简介、照片和指导价格。

房产面积
如果买家购房是用于自住,那么显然是要考虑房产面积的。

如果是买房寻求出租,那么就要考虑出租给怎样的房客。前期调查一下房产周围的出租房的情况,有利于买家在预算内找到最合适的房产,减轻筛选的工作量。

如果打算购房翻新,那么就要考虑不同房产被翻新的可能。好的翻新改建规划可以为房产增值不少。

产权类型-永久产权or租赁产权
一般来讲,别墅都是永久产权,这意味着买家直接拥有土地和房产。

实际上英国所有公寓住宅,不论是别墅改造房、新建公寓还是专门用途的公寓楼都是以租赁产权形式出售的。租赁产权意味着买家持有该房产的年份取决于租赁产权约定的细则——最长可至999年。注意如果租赁产权的期限很短,比如不到40年的话,在抵押贷款时可能会遇到困难。在产权期限内,房屋都还是可以买卖的。

如果整栋建筑及土地的实际所有者是持有拥有产权的个人或公司,情况会有些复杂,拥有土地的第一租赁人(Head Lease Holder)排在前面,然后才是建筑的所有人。一般来讲,买家需要向永久产权持有人支付地租(Ground Rent),实际上就是房产所在地块的租金。可能仅仅是一个名义上的数字也可能是年费,金额取决于房产的位置和面积。

租赁产权的公寓一般会有个物业管理公司来维护建筑结构和公共区域,并每年收取物业管理费用。通常,建筑管理委员会的董事会中有租赁产权人的代表,确保租赁产权人的意见和权益可以知会物业管理公司。

物业管理公司会根据以前的支出和成本来做年度预算。此外,他们还将设立储备基金,以应对特殊情况。现在物业的管理工作一般都外包给专门的物业管理公司来做了。

前期调查 | Initial research
锁定了心仪房产后,在真正付款前,做些前期调查来确认房子是否真的适合你还是很有必要的。

在诸如www.zoopla.co.ukwww.ourproperty.co.uk的网站上查查周边同类型房产的成交价格。
www.rightmove.co.uk之类中介网站上查查周边区域房产要价情况。
www.checkmyarea.comwww.upmystreet.co.uk.看看周边人口统计资料。
www.google.co.uk中输入邮编或街道和城镇名称等,可以搜索到一些该地区的关键信息。许多地方议会的网站上现在都可以在线查询该地区以前和现在的规划方案。
稍微花点小钱,就可以从英国和威尔士的土地注册处www.landregistry.gov.uk获得所有权登记册和房产规划的副本,以及房产成交价格。

如果拍卖最高价未达到保留价,可能会由相同或不同拍卖行重新拍卖。查查该房产是否是第二次参拍,看看首次参拍的保留价格。这有助于买家看看预算是否充足。

看房 | Property viewing
前期调查充分的话,后续就该实地考察周边情况了。这个阶段,买家可能希望有个测量师全程陪同。拍卖前期某些阶段,尤其是对老房产而言,强烈建议请一位靠谱的测量师。他们能针对未来可能有后患的结构性问题、或者买家的翻新计划等给出专业意见。

多数参拍的房产都有拍卖行设定的实地看房时间表。时间表通常会在网站上公布。买家可以提前致电拍卖行注册你对房产感兴趣,同时可以电话里了解下参拍房产的详细信息,比如房子的现状、邻居、目前有多少人对该房产感兴趣之类的。有时具体看房会被委托给地方中介公司,但需要了解的问题是一样的。中介机构一般都是最了解房产详细信息的一方,他们也最愿意和买家反复谈论这些。如果买房是为了翻新或开发,中介机构可针对潜在的转售价值给出一些建议。

委托律师 | Appointing a solicitor
如果觉得时机成熟了,对房产确实满意了,这时候应该找个律师或产权转让机构来做法务检查和房产调查了。尽管请律师花费不菲,但真到了这一阶段还是应该严肃对待的。

卖方律师会准备一个法务套餐,包含:卖方信息包、能绩效证书、特殊销售条款、所有权证书、租赁合同、土地登记条目副本、调查报告以及对合同前期质询的答复。联系拍卖行,索要一份法务套餐的副本,然后将这些法律文件交给你的法务顾问,他们会帮助你做出明智的决定。记住不管你读没读哪些条款和文件,购房合同里的责任和义务都与你相关。

预先出价 | Pre-auction bid
当所有的前期准备工作做好后,买家可以用手头收集到的全部资料对拍卖当天可以接受的最高报价进行评估。这一阶段,买家可以预先出价。这是需要联系拍卖行,通知他们你看中的房产以及准备支付的预拍卖价格。拍卖行和卖家会评估买家给出的报价,决定是提前成交还是冒着失去当前报价的风险如期参与拍卖。如果预先出价失败,那么你也不会浪费时间参与一次没结果的竞拍。

拍卖当天 | Auction day
如果您确定要为某套房产出价,那么一定要准备出席拍卖会。

出发前,建议致电拍卖行确定拍卖将会在先前发布的地点如期举行,以及你感兴趣的房产是否依旧参与竞拍。

一旦竞拍成功,买家需支付10%的定金。一般来讲,这笔钱需以支票形式支付,现金、信用卡都不行。同时买家需要带两样能证明自己身份的东西,比如护照、水电煤气账单。一切按计划进行,相关文件准备妥当,这样才能顺利完成交易。

务必在拍卖开始前半个小时抵达拍卖行。这样才有充足时间登记,必要的话,最后再检查一下与房产的相关的特殊条款。买家会收到一张号码卡片,如果竞拍成功可以轻松的识别您的信息。

提前熟悉一下拍卖行现场环境,找个视角可以纵览全局的位置,这样有助于在拍卖中发现是谁在和你竞争。

实在不能出席的话也可以电话参拍。拍卖到你看中的房产时,拍卖行会致电相关买家,通过代理人以书面形式(买家详细说明参拍的价格上限,拍卖师代为出价)或网络在线形式竞拍。不管什么形式,买家都要在拍卖行注册,并在拍卖日期前提供相关身份文件的副本和用于支付定金及其他费用的支票。

参与竞拍 | Bidding for your lot
真正竞拍时,买家会收到与拍卖相关的一般销售条款。拍卖师并不会读出来这些,所以买家要在拍卖开始前预先熟悉一下。拍卖师会简述一下流程,而后简单介绍一下参拍的房产,之后正式开始竞价。

注意拍卖师可能疯狂竞标,那么竞拍师或房间中的某个人就是在代表卖方出价,为了让竞拍价达到保留价水平。一旦达到保留价,任何一方代表卖家再加价都是非法的了。

拍卖师宣布竞标成功时,确保价格一切准确无误,拍卖师也好登记价格。

拍卖流程非常有条理,拍卖师只会记录两位买家的价格,直到其中一方退出,才记录另外买家的价格,如果当前竞拍价格超过你的最高限价,那么有可能连出价的机会都没有。

还有一种情况也很常见:拍卖师在仅有一人出价的情况下开标,然后一直没有人出价,直到拍卖师最后一遍询问即将落槌的时候,竞价战争再次打响。

熟记自己估算的最高限价,达到自己上限的时候就不要再出价了,不要被拍卖现场的气氛带动情绪拍超出自己极限的价格。

在成功中标心仪房产后,买家可能会被要求提供入场时收到的号码卡片,同时拍卖行的工作人员们会来找你。这时需要填一些表格、交定金,并向拍卖行支付大约250镑的费用。剩余钱款在28天之内支付清,也有卖家规定是14天之内。确保律师知悉这付款的时间要求,帮您尽快完成交易。

如果中标价格与保留价实在有距离,房产会被撤回(有时会在卖方授意下由拍卖师自由裁决)。如果买家还是对这套房产很感兴趣,可在拍卖会后直接向拍卖行咨询。
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