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EB-5项目中的各类绿卡和还款保证

红酒高跟 2017-08-02
EB-5项目中,一直有各种保证和担保,排除掉一些明显违背移民局对于投资款要求“在风险中”的私下协议之外,还有各种个样的方式。今天,一年前与Timothy Shih律师交流时,就请教过其作为证券律师对于几种担保方式的看法,近日有幸收到他就此议题写成的涉及更为广泛的文章认真理解,各种保证宣传和实质作用,对于项目选型过程中避免陷入误区,颇有益处。今天,就将此文,分享给各位。

在我看来,生活中,是没有什么可以“保证”的。但是,在法律,商业或金融领域,在某些情况下是可以做出“担保”的。此外,大家在进行口头讨论的时候,经常会抛出“保证”一词,以便有效地向听众传达他们的项目是安全的,能为投资者提供足够的下行保护这一信息。

在本文中,我将探讨在EB-5项目中各类“担保”都是什么意思,并重点介绍:

(1)一个EB-5项目中,究竟能“保证”什么?
(2)一个EB-5项目中有哪些典型担保,又是如何实际运作的?
(3)分享我在EB-5行业中对担保使用的一些看法...

在一个EB-5项目中,究竟能“保证”什么?

就像我经常重复地听到那样,在这个行业里,归根到底,每个EB-5投资者最关心两个EB-5投资问题:

(1)我会不会拿到我的绿卡?
(2)我的投资资金将返还给我吗?

很多时候大家...
EB-5项目中,一直有各种保证和担保,排除掉一些明显违背移民局对于投资款要求“在风险中”的私下协议之外,还有各种个样的方式。今天,一年前与Timothy Shih律师交流时,就请教过其作为证券律师对于几种担保方式的看法,近日有幸收到他就此议题写成的涉及更为广泛的文章认真理解,各种保证宣传和实质作用,对于项目选型过程中避免陷入误区,颇有益处。今天,就将此文,分享给各位。

在我看来,生活中,是没有什么可以“保证”的。但是,在法律,商业或金融领域,在某些情况下是可以做出“担保”的。此外,大家在进行口头讨论的时候,经常会抛出“保证”一词,以便有效地向听众传达他们的项目是安全的,能为投资者提供足够的下行保护这一信息。

在本文中,我将探讨在EB-5项目中各类“担保”都是什么意思,并重点介绍:

(1)一个EB-5项目中,究竟能“保证”什么?
(2)一个EB-5项目中有哪些典型担保,又是如何实际运作的?
(3)分享我在EB-5行业中对担保使用的一些看法...

在一个EB-5项目中,究竟能“保证”什么?

就像我经常重复地听到那样,在这个行业里,归根到底,每个EB-5投资者最关心两个EB-5投资问题:

(1)我会不会拿到我的绿卡?
(2)我的投资资金将返还给我吗?

很多时候大家都是在这种语境中聊到担保,下面是几个最典型的例子(并附上我的简短评论):

1)保证您拿绿卡

除非这话是美国移民局对你说的,否则说这话的人可能疯了。只有美国移民局才能决定您是否将获得绿卡。因此,在这一点上,任何的口头或书面的“保证”获得绿卡的承诺都毫无意义。

2)您拿到绿卡基本上是没有问题的

这个说法更常出现,但怎么理解就取决于听者了。您是否将获得绿卡取决于多个因素,但最重要的是:

(1)您是否满足所创造工作岗位的要求。
(2)您是否可证明您的资金来自合法所得。

所以这话就是所谓的“噱头”,本质上是营销语言。您是否会如实地获得绿卡其实是没有实际“保证”的。

3)保证您的投资资金返还

这句话问题太多了,简直不知该从何说起。比如您的资金如何被“保证”返还?是因为有抵押品来保护您的投资(可以这么做)?还是因为项目提供还款担保(现在可以这么做了)?还是只是他们口头告知您这点的(无意义,可能会造成误导)?还是因为这项投资真的“十分安全、十分出色,给人惊喜”,肯定能取得成功(在某些情况下是可以的,看您相信与否)?

4) 您的投资受到担保保护

好的,现在我们终于开始讨论实质内容了。如果项目发起人在这种语境中使用保证这一概念,那么就意味着项目采用了实际的法律意义上的担保进行保护。我们将在下文对这些典型的担保进行探讨。假如这种保证确实存在的话,这种说法一般没有问题,并且您将有机会审查这些担保相关问题并进行提问。

5)您的绿卡受到担保保护

与上一条类似,确实有某些特定的法律担保,能为您的绿卡申请添加一层保护。这并不意“保证”您拿到绿卡,但可能意味着这个项目已经采取了相关措施来确保项目某些方面能顺利完工,从而提高EB-5移民申请的成功可能性。

EB-5项目有哪些典型的担保?

有一点怎么强调都不为过分:当有人口头向您保证拿绿卡或者返还投资资本,却没有做进一步的阐述时,那么这些话通常会被视为高压销售手段。投资者需真正评估诸如此类可笑泛泛之谈的真实性,如“这个项目有保证”,“保证您拿绿卡”或“保证您的投资返还”话虽如此,在EB-5法律条文里,确实是存在某些特定类型的法律担保,能最终来保证您绿卡的安全性或投资资金。

以下是我看到的几个最典型事例:

1)I-526保险、I-526退款担保、提前放款担保或I-526被拒担保
为什么我会把它们都列在这里?因为它们在本质上是完全相同的。“保险”和“担保/保证“间的唯一区别在于:担保是否为第三方保险商提供。说到底,当您的I-526申请被拒时(意味着您的EB-5移民申请在第一阶段失败告终),以上担保将“保证”返还您的投资资本”。

I-526阶段的EB-5申请失败,主要出于以下两个原因:

(1)项目未能满足美国EB-5投资移民计划的要求。
(2)投资者不能证明其投资资金为合法所得。

当一个项目提供这种类型的担保或保险时,通常是因为他们已对这两大主要风险进行了控制。

首先,针对由于EB-5项目被拒,除非投资者们的项目文件是由非常不专业的团队准备的,否则项目被移民局拒绝的可能性极低。请记住,在I-526阶段,移民局只审查商业计划书和经济报告的可行性。如果项目文件提出了一个可行的商业计划,经济报告也采用了已获批准的方法和有效数据,那么这个项目几乎肯定都会被批准!这也是为何每个EB-5项目都愿意提供这种担保。在现行的EB-5市场上,这种项目文件未获批的风险是极低的。

更重要的一点还包括,您还需要关注以下美国移民局在I-526阶段不会审查的事项(因此您不受这些事项的保护):

项目发起人是否有能力完成项目
项目是否已如实开工(房地产项目)
项目建设是否会在不久的将来将启动(房地产项目)
项目建设究竟是否会启动(房地产项目)
项目是否开始运营或运行规定的业务(其他项目)
提供的任何项目文件或信息是否准确
这个项目是否很有可能成功

其次,针对由于投资者无法证明资金合法来源而引发I-526申请被拒的情况。

这点给项目发起人带来的风险要比由于项目被拒(非常小)带来的风险要大得多。但现实情况是,如果一个投资者选用了合适的移民律师和合作伙伴,那么这个专业团队将会准备相关的资金追踪信息,将被拒的风险降至最低。此外,一名好的移民律师也会“筛除”任何可能被拒的潜在客户。从统计学上来说,I-526被拒的概率很低,大部分项目可以应对此种投资者被拒的机率。

总而言之,这种担保基本上能保护您的投资资本免受这两种情况的影响:

(1)劣质或准备不专业的项目文件
(2)无法证明资金来源的合法性(通常可以由一名移民律师在项目早期阶段对所有相关文件进行审查)。

如果担保确实有效,那么当它生效时,意味着:

(a)您的EB-5移民申请失败
(b)您的投资款项将会在合理的时间期限内返还给您。

如果项目不存在这种保证,那么当您的申请被拒后,您将不得不等到投资期限界满或过期,或者您也可以尝试使用其他提取或赎回条款来挽回您的投资资本。

2)抵押品

我知道你现在在想什么,抵押品怎么算得上担保?实际上,抵押品将会是你可以获得的最好担保,至少当它在用来保护您的投资资本时。很多情况下,如果有人口头给您“担保”,实质上是想告诉您投资将会通过一些抵押品来保护。这里需要澄清的一点是,抵押品并不意味着您拥有该作为抵押品的资产,而仅仅意味着,如果项目发起人在到期(或承诺将到期),无法或者拒绝偿还您的投资资本时,您有权取消抵押品的赎回权(止赎权)。

以下几点对行使这项权利十分重要:

抵押品只能存在于债务投资中,贷款由抵押品“担保”。
按照定义,股权投资止赎权一般次于债务投资止赎权。因此已抵押给债权人的抵押品,在偿还完债务之后的余款,才可以用于偿还股权投资。
即使在债务投资上,取消抵押品赎回权也只是在出现违约情形下的一种选择。
因此,如果贷款期限不明确,易延长或者采用类似的条款设计,那么您可能永远无法取消抵押品赎回权(无论抵押品承诺得多大多好)。
为获得取消抵押品赎回权,您还需要满足某些特定的法律要求,这包括您是否填写了必要的文件,以确保您享有此类抵押品的优先权。此外,在违约情形下,您可能还需要通过诉讼来实现最终追回抵押品,因此这应该被视为最后手段,而不是“担保”。

最后,关于抵押品及其用途的讨论相当广泛,光这一主题就有很多可说。任何人如果有兴趣了解,可以与我联系。也许将来我们可写一篇更详细的文章供大家了解。总之,您需要了解的重点是,抵押品避免您的债务投资在不利情形下化为乌有,但前提是有足够的保护措施来确保此类抵押品的价值,并且合同条款被设计为抵押品可最终被收回。

3)建设完工担保、担保债券或建设完工保险
占据EB-5项目绝大比例的房地产项目中,如果EB-5资本是以贷款的形式来使用的话,这种担保是最为常见的。它们实际上也用于一般的建筑贷款,建设完工担保,担保债券或保险可被用来“保证”项目如期完工。简单地来说,在EB-5项目中,如果项目仅通过直接建设就能创造出足够多的就业岗位,满足投资者的EB-5申请要求的话,这些担保就十分重要。在这种情形下,只要项目建设完工,这个项目就能满足EB-5投资者所需的就业岗位创造要求。

简而言之,这些类型的担保有助于对以下两种项目建设风险进行控制:

(1)项目是否发生成本超支,即预算金额不足以支付实际的项目成本(无论是出于不可预见因素,规划不当或其他原因)
(2)总项目承包商是否按照条款条件履行合同。如果这两种风险都得到合理的管控,那么项目失败的风险性将降至最低(如果这些问题最终出现,也会存在一个应对资金缺口或采用其他方式确保项目绩效的机制)。

此外,知道这点也十分重要,这种保证实际上只会保护投资者的绿卡,即使项目完工了,这个项目最终是否成功也不能保证。造成项目失败的原因可能是项目预算超支,成本超过价值,市场环境发生变化,项目的商业计划书不准确或不可行等其他多种原因。

结论

如果保证/担保能够妥善地进行架构设计,并有效地传达给投资者,那么EB-5项目的风险将可能降至最低、得以有效控制。但值得一提的是此类保证/担保永远无法完全消除风险。例如,如果有人告诉你,他们的EB-5项目将保证资金返还(REPAYMENT),那么实际上这种保证是违反移民局对资金“有风险”的要求的,所以当你的投资资本被认为是“无风险”,那么您的绿卡将会很有风险。即使有这样的还款担保,您也需要考虑这是否可执行,或者提供保证的个人或实体在违约的情况下是否能够遵守保证/担保条款。

最后,保证的有效性、可执行性和最终的可使用性十分取决于它由谁提供,又是如何构建设计的。如果一个保证通过票面价值提供给您,也不要盲目接受。请始终质疑它的有效性,在进行下一步行动之前确定它的合法性。


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