“嘿,你有房吗?”

嗯呐啊
2019-01-10 看过

房子是如此的重要,古有“长安米贵,居大不易”,眼下《奇葩说》第三期的辩题是“结婚前,我让伴侣在房本上加我的名字,有错吗?”。据说,这是25-29岁男生最为关注的话题。感性体验很丰富,更希望通过业务学习,提升对房产的系统理性认识。

房产,是财富的象征、经济周期之母、金融危机的起因之一、大类资产配置的核心,同时又关系到民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。

自1998年房改以来,关于房地产的争论和误解从未停止过,一线城市房价出现了持续、猛烈而巨大的涨幅,放眼全球房地产市场也相当惊人。早期泡沫破裂、崩盘论、人口老龄化、城市化放缓、商品房存量大空置率高、房产税试点等论调,都没有阻止房价上涨,房地产成为中国最坚硬的“泡沫”。

一、房产的四种需求

中国的房产不仅仅只有简单的居住功能,而是捆绑着很多资源的综合价值体。任泽平在《房地产周期》里将房产需求分为居住需求和投机需求,居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关,投机需求主要跟货币超发、低利率和土地供给垄断有关。

我觉得,不妨再加上社会需求和文化需求:社会需求主要跟教育、户口等

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房子是如此的重要,古有“长安米贵,居大不易”,眼下《奇葩说》第三期的辩题是“结婚前,我让伴侣在房本上加我的名字,有错吗?”。据说,这是25-29岁男生最为关注的话题。感性体验很丰富,更希望通过业务学习,提升对房产的系统理性认识。

房产,是财富的象征、经济周期之母、金融危机的起因之一、大类资产配置的核心,同时又关系到民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。

自1998年房改以来,关于房地产的争论和误解从未停止过,一线城市房价出现了持续、猛烈而巨大的涨幅,放眼全球房地产市场也相当惊人。早期泡沫破裂、崩盘论、人口老龄化、城市化放缓、商品房存量大空置率高、房产税试点等论调,都没有阻止房价上涨,房地产成为中国最坚硬的“泡沫”。

一、房产的四种需求

中国的房产不仅仅只有简单的居住功能,而是捆绑着很多资源的综合价值体。任泽平在《房地产周期》里将房产需求分为居住需求和投机需求,居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关,投机需求主要跟货币超发、低利率和土地供给垄断有关。

我觉得,不妨再加上社会需求和文化需求:社会需求主要跟教育、户口等有关,文化需求主要跟“居者有其屋”的文化依赖和归属感有关。四种需求综合作用下,对房产的需求才一直长盛不衰。

二、房价上涨的原因

房价的正常上涨基于过去几十年的经济高速增长、快速化城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加以及家庭小型化。但是,2000年-2017年间,尤其是2015年-2017年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长能够合理解释的范畴。

房价的非正常上涨则受金融力量的驱动,主要是货币超发、低利率以及土地供给垄断。2000-2017年货币供应量持续大量猛增,超过了生产、生活所需要的资金量,而房产由于具有极强的保值增值金融属性,吸纳了大量的超发货币。2014年“930”新政和2017年“317”政策后,不断降息提高了居民支付能力,房价启动暴涨模式。

三、房产泡沫的表现

在货币超发、低利率和政策鼓励居民加杠杆刺激下,2014-2017年一线城市房价地价暴涨,可以通过绝对房价、房价收入比、租金回报率、空置率、房地产杠杆等指标来定量评估。

一是绝对房价。全球前十二大高房价城市中,中国占据了香港、深圳、上海、北京四席。具体来看,中国香港房价超过2.5万美元/平方米,排在第1位,深圳、上海超过1.3万美元/平方米,排在第7、8位,北京在1.10-1.25万美元/平方米之间,排在第13位。

二是房价收入比。一二线城市偏高,三四线城市基本合理。其中,深圳的房价收入比高居全球主要城市首位。中国目前的房地产总市值和GDP的比值为330%,高于全球260%的平均水平。

三是租赁回报率。整体偏低。中国主要城市的租赁回报率在2.6%,而国际静态租赁回报率为4%-6%,中国远低于国际水平。

四是空置率。2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,三四线城市高于一二线城市。中小城市空置率可能因为过度建设,大城市则跟过度投机有关。

五是房地产杠杆。居民借贷杠杆快速上升,但总体水平不算太高。开发商资产负债率上升过高过快,银行融资依赖度达到55%,明显超过国际通行的40%标准,具有较大的不稳定性。

四、房产泡沫的影响与风险

十次危机九次地产,首先,房价上涨过快增加企业生产和雇人成本,降低实体经济竞争力。在收入增速放缓时期,高昂的房价还会挤出消费,使得居民不愿意消费。

其次,房地产体量大,一旦泡沫破灭,对居民和企业资产负债冲击极大。根据2017年3月链家董事长左晖在“中国高层发展论坛2017”上的发言,北京市估计有成套住宅730万套。按照600万/套估计,北京市住宅市值约40万亿,北上广深一线城市住宅市值合计约120万亿,全国住宅市值约250万亿-300万亿。而中国股市总市值约51万亿元,债市市值约44万亿元,各项存款余额约151万亿元。泡沫如果破灭,中国可能面临日本资产衰退的风险。

第三,房产所占的固定资产投资比重大、链条长,制造业投资约一半左右跟房地产相关,地方基建投资很大程度上受土地财政支撑,服务业部分领域投资与房产相关。房产带动的相关投资占整个固定资产投资的50%左右,对投资冲击极大。

第四,房产贷款余额占金融机构各项贷款余额的25%,考虑到表外融资等,房产企业从金融机构获得的资金规模更大,如果房产泡沫破灭,将对金融部门产生巨大冲击。

五、房产税会推出吗?

近期关于房产税的讨论持续发酵,房产税是否可能在短期推出?如何推出?真的能有效抑制房价吗?

所谓的房产税,是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余额或者租金收入为计税依据,向产权人征收的一种财产税。区别于眼下在建设、交易环节针对增量房征收的房地产相关税收,是保障地方公共服务、调节收入分配甚至一度被认为是抑制房产投机性需求的重要手段。

上海和重庆在2011年到2015年期间试点征收房产税,两地都充分考虑了刚需和改善型需求,设置了很高的免税面积,税率较低并且针对高价房采取了超率累计税率。但是成效并不明显,既没有对房价的影响产生很大影响,同时也没有带来高额的税收,短期内没有完全替代土地出让收入。

杭州2013年曾作为个人住房房产税试点城市,制定了房产税“杭州方案”,内容包括针对增量住房征收、以户为单位划定人均免征面积、实行超标面积累进税率,但在进入会签程序后被紧急叫停。

随着全国统一的不动产登记系统的建立,房产市场进入存量房时代,地方政府土地财政难以为继,房产税颇有“山雨欲来风满楼”的趋势。

但是房产税虽然能够增加持有房屋的成本,却并不是控制房价的有效手段。因为房产税不会根本上改变一线城市房产市场的供需关系和市场预期,一定程度上还会被转嫁给需求方,推高房价和房租,不能完全有效抑制的房价上涨。

六、房产未来

古人说安居才能乐业,亘古以来,土地和房子是人类最为信赖的资本。但是资本有个显著的本质特征,就是必须不断地增值,不惜一切增值,以至于绑架了人性和需求。

房地产理性合理的未来,一是可以学习德国经验,加快房地产各个领域的立法,以法律形式保障购房者、租房者的更多合法权益,比如房租、房价不能随意涨。二是促进人地供需结合制度形成。人口流入多的城市,土地供给增加;人口出入少的城市,土地供给减少。三是改革国家税收体制。减小地方政府对土地出让金的依赖度,降低土地投机热度。四是加快供给侧改革。推动实体经济发展,尽快形成电子制造、智能制造、互联网5G等一批新的支柱型产业,摆脱房地产作为支柱型产业的依赖性。

对于房,总是有太多可说之处,但生活还是一步一步走出来的勇敢者游戏,直面事实才是唯一可靠的方式。

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