任泽平《房地产周期》以及网络上流行的观点中,关于人口城市化率的几点错误分析

Ningkli
2018-12-26 看过

最近看了任泽平的一本书《房地产周期》,这本书是17年的,最近非常火。书中的一些观点都是非常俗的观点,且基本上都是和网上普遍流传的观点差不多。

看完书我,我想纠正书中,以及市面上很多流行的错误观点。

书中谈到的“长期看人口”观点我是认同的。但是任泽平以及网上普遍流传的观点对于人口城市化率的理解是有错误的。

任泽平以及普遍流传的观点认为:1.中国现在城市化率水平只有58%,大大低于发达国家人口城市化率(美国83%,日本93%)的水平,未来人口一定会进一步向城市聚集。2.一二线城市的人口会持续涌入,其房价基本面有支撑,所以房价会持续上涨。而落后地区会因为人口的流失会导致房价下跌。

而我的观点认为,中国的城市化率虽然还会提高,但是中国的人口流动已经或即将趋于停滞。中国的一二线城市未来不会有明显的人口流入和增长。

我认为任泽平以及网上流传的观点存在着三个错误:

  1. 对人口结构理解的错误
  2. 对自然规律理解的错误
  3. 对经济学知识理解的错误

1 对人口结构理解的错误

不能拿中国的城市化率58%与发达国家直接对比,中国因为政策等方面的原因,导致中国不同年龄阶段人口城市化率水平差别巨大。

中国的人口主要是60后和80后者两波婴儿潮。

在二三十年前,中国因为户籍制度限制人口流动以及工作的原因,农村人口很难成为城市人口,所以60后那一波人口,到现在绝大多数都是农村人口。一般人到了三十几岁成家有小孩后就很少迁徙了,所以60后城市化率很低。而80后,现在主要都在城市里面工作生活。之前看到过一个数据,大约50后60后的城市化率不到40%,而80后90后的城市化率已经超过了75%。(具体的我已经不记得在哪里看到的了,所以无法引用链接,欢迎大家帮忙找的信息来源。但是无论如何,这个数据是符合逻辑的。)

所以,在理清了这个关系后,你就会发现一个很有意思的事情:如果中国现在的人口完全不再迁徙了,就等30年之后,50后60后全部都老死,中国的城市化率自然而然就超过了75%,再加上近年来城市扩大面积,农村改造成为城镇的一些政策,到那个时候,城市化率超过80%是轻而易举的。请注意,这一切,都不需要人口再往城市里聚集。人口不需要迁徙了就能达到发的国家城市化率,是不是像变魔术一样神奇?是不是很厉害?但这就是中国当下的情景,只要不发生战乱,是100%可以预测的。

当前58%的城市化率这个数字,完全是一种误导。是因为没有理清楚人口结构而导致的误导。认为中国因为城市化率只有58%就断定中国人口还有往城市聚集的空间,完全是没分析清楚中国人口数据的本质。

2 对自然规律的误解

假如一个男的,30岁了身高是1.5米。然后任泽平看到了这个人,说,中国男的平均身高1.7米,所以这个人还有很大的长高空间。这个例子,看起来是不是很荒唐?但是,任泽平在《房地产周期》中却是处处在灌输这种观点,网上流传的也是这种观点。

城市化率就像是身高一样,也是受人群年龄的影响的。中国的两波婴儿潮人口,60后和80后。60后已经50多岁了,还有多大的可能性迁移大城市里来工作生活?而80后,已经都超过30岁了,该结婚安家要小孩的都已经完成了,30多岁的人,开始关注生活的稳定性,关注社保缴纳地等等。没有极好的工作机会,还有多少人会迁徙?可是这极好的工作机会到底还有多少?

这些问题的答案都是显而易见的:中国人口的迁徙随着年龄结构的变化,差不多到头了。

未来城市化率的进一步提高主要是靠的农村老年人口的死亡来实现,而不是像前面几十年靠人口迁徙来实现。

不管中国城市化率是多少,未来都不可能有明显的人口迁徙。就像年龄到了30岁,不管只有多高,都不会再长高一样的道理!

3 对经济学知识理解的错误

那些认为一二线会永远涨,其他城市会跌的人,忽略掉了经济学中的一些很重要的规律。比如说,现在有两种粮食:大米和小麦。多数人喜欢吃大米,大米更有营养,大米需要水田来种,种植条件更难,产量更少,等等,于是大米的价格会比小麦贵很多。可是如果大米的价格贵到让大家都吃不起的地步,那么会有相当多的人改吃小麦,于是小麦的价格也会涨,直到到达均衡。同样,如果小麦的价格跌了,那么也会有更多的人就会改吃小麦,吃大米的人少了,那大米的价格会因为小麦价格下跌而下跌。

其实,上面的例子中,大米就是一二线城市,小麦就是三四线城市。不同城市中长期来讲,房价一定是保持一致走向的(短期可以不同)。当一二线城市房价远远高于收入水平,影响到生活质量的时候,更多人会选择到落后的城市生活,于是会把落后地区房价带起来。

假如落后地区的房价跌了,那么也会把发达地区房价扯下来。任泽平以及网上流行观点认为一二线城市长期涨,三四线城市将长期不涨或跌,这根本不可能的事情。

人的喜好和选择会影响大米和小麦的价格,但同时大米和小麦的价格会反作用与人的选择。并不能认为人们更喜欢大米,并且大米产量比小麦少,就认为大米价格会一直涨,小麦价格会一直跌。

人口和房价也是互相影响的,存在反身性:人们对城市的偏好会影响城市的房价,但城市的房价又会反作用于人们对城市的偏好。并不能认为一线城市好,就会永远涨,永远具有投资价值。而三四线就会跌。

最后

补充说明一点,本文并不对房地产投资构成意见或建议,只是客观分析,并对流行观点存在的盲点和错误进行论证,帮助大家更清楚认识真相,做出适合自己的决策。

弱弱地再补充一下,未来十年我更认为房地产会涨,甚至有涨幅较大的可能性,因为投资投机的惯性是巨大的,这个更不能用人口的基本面来分析。你只需要知道的是,未来的房价涨,是投机的力量推动的,所谓的人口城市化率的基本面一定是幌子。

8 有用
0 没用

查看更多豆瓣高分好书

评论 5条

添加回应

房地产周期的更多书评

推荐房地产周期的豆列

了解更多图书信息

豆瓣
免费下载 iOS / Android 版客户端