对任泽平的《房地产周期》一些不成熟的看法

陈尼莫_NemO
2018-12-06 看过

本书从宏观角度对房地产过去发展进行梳理,并且对未来房地产走向进行分析,但是非常结论化的预判没有看到。内容丰富,数据详实,核心思路“ 长期看人口、中期看土地、短期看金融 ”基本已经成为网上讨论的各个人的共识。而我也对书中的核心和主要观点基本认同。

虽然基本认同,但是通读之后(其实只看导论也能基本了解),还是有些不同的看法以及疑惑;当然还有一些书中明显与现实有出入的地方我也想分享一下。

1、对于出生人口走向的预估过于乐观

书中结合卫计委的统计数据,预计因全面二孩放开等原因未来几年有望形成第四轮婴儿潮,2017-2020年年均出生人口约1900万人。然而事实是,2017年的出生人口为1723万人,不仅小于1900万人这个预计的平均数,甚至还小于2016年的1786万人,可见第四轮婴儿潮已然不可能到来。全面二孩的政策红利在2018年及以后基本不可能再有所作用,出生人口雪崩基本是可以预见到的,今年2018年的出生人口恐怕更加不容乐观。

2、关于保障房

书中提出“在建立长效机制时,应注意划分市场和保障的界限”,提出应停止实物保障房

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本书从宏观角度对房地产过去发展进行梳理,并且对未来房地产走向进行分析,但是非常结论化的预判没有看到。内容丰富,数据详实,核心思路“ 长期看人口、中期看土地、短期看金融 ”基本已经成为网上讨论的各个人的共识。而我也对书中的核心和主要观点基本认同。

虽然基本认同,但是通读之后(其实只看导论也能基本了解),还是有些不同的看法以及疑惑;当然还有一些书中明显与现实有出入的地方我也想分享一下。

1、对于出生人口走向的预估过于乐观

书中结合卫计委的统计数据,预计因全面二孩放开等原因未来几年有望形成第四轮婴儿潮,2017-2020年年均出生人口约1900万人。然而事实是,2017年的出生人口为1723万人,不仅小于1900万人这个预计的平均数,甚至还小于2016年的1786万人,可见第四轮婴儿潮已然不可能到来。全面二孩的政策红利在2018年及以后基本不可能再有所作用,出生人口雪崩基本是可以预见到的,今年2018年的出生人口恐怕更加不容乐观。

2、关于保障房

书中提出“在建立长效机制时,应注意划分市场和保障的界限”,提出应停止实物保障房建设,变补“砖头”为补“人头”,实现保障房和商品房供给并轨。结合今年(2018年)棚改货币化安置开始渐次取消,保障房的货币化安置恐怕没有太大可能,毕竟其后果——推高房价,与原本的保障居住功能初衷相背离,也与“房住不炒”的大方向背离。

3、在城市发展格局上的前后矛盾

书中一方面认为中国过去实施的“控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造成运动”不符合人口迁移和城镇化规律,而中国正在打造多个城市群,这才是根源(虽说未必是为了向德国学习),而非单纯的疏散主义导致了前述指导思想;另一方面在分析德国时,却指出德国城市体系多核心均衡发展是合理的城市布局,是德国房价长期稳定的原因之一,着实令人困惑。

4、关于保汇率还是保房价

书中认为中国作为大国开发经济体,首先要考虑国内目标,同时加快供给侧结构性改革推动经济成功转型,即保房价。这一点我其实也不敢断言合理或者不合理。但是既然是开放经济体,汇率优先级比房价低恐怕实难理解;而保房价对于经济结构转型有很大负面影响,实业受房地产的负面影响不仅仅是资金端,其他方面的负面影响可能比单纯的资金方面影响更为致命,例如预期。

5、严重低估居民杠杆上升速度以及严重程度

首先是统计口径的问题,书中的几个统计口径中,如房地产贷款余额/各项贷款余额、首付比例等,无法准确衡量居民杠杆,并且其参照对象又是仅仅和发达国家比如美国、澳大利亚,对于解释中国现阶段的居民杠杆比照有较大误导。

其次,经过2014-2016年的房价暴涨,书中房贷总额/城镇单位就业人员工资总额的统计却只统计到2015年(成书2017年);同时即使是后几年数据平稳,单纯统计房贷总额/城镇单位就业人员工资总额也并不能说明居民杠杆高低。

结合今年(2018年)各类统计,我们可以清楚居民杠杆已经较高并且快速攀升,尤其是与新兴国家对比,而房贷的快速攀升是主因。

6、关于房产税

关于房产税的阐述,标题可以说是非常具有误导性——“房产税会推出吗:从历史和国际视角判断”。结合文中叙述,书中避重就轻而未正面回答是否会推出房地产,但明确指出房产税短期内难以替代土地出让收入,隐含房产税未必会推出。但所有关于房产税的官方或者非官方的新闻、讨论和解读从来没有说过要替代土地出让收入,都是说是重要的财政来源,是为了逐步减少对于土地财政的依赖。

再结合目前政府放风的程度,房产税加快或者说近期落地已经是板上钉钉了。

最后必须指出,以上的一些困惑和异议是基于书中内容,但是书中内容可能由于时间因素而未必可以用来反驳作者,可能作者站在现在的时间点上而得出的结论会有所区别。不过,高估未来出生人口、低估居民杠杆上升速度以及严重程度、提出停止实物保障房建设和对房产税对解读等四个方面的问题,还是可以在一定程度上看出任泽平的位置和视角,用通俗的话讲—— 屁股决定脑袋 。但是不可否认其核心观点的合理性——长期看人口、中期看土地、短期看金融。

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