读书笔记 之《房地产的解释》

ohYogi
2018-09-12 看过

首发于公众号 “名以食为添(myswtccc)”

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寄语先行:如果用已计算机术语来描述一个人的能力的话,在带宽(同时能接受的信息的数量),过滤器(发现好内容的能力),存储空间(存储高价值信息的方法)和算力(快速的学习和实践高价值信息)的四大能力上还有待提高 (摘自票圈好友“痴海”)。目前尚没有能力把接收的信息成体系地吸收整理,多看多接触,慢慢地就能能更理解房地产市场,在未来的某一天能少踩一些坑地拥有一套属于自己的房子吧。

房地产,是我一直没有主动接触过的领域,因为自认为正处于且将长期处于买不起房的阶段,索性不关注房价,因为还住在学校宿舍,没有租房需求便也不关注房租。但是,自从看了北京房租暴涨、长租公寓甲醛超标等热文之后,在网易公开课听了一些房地产大佬录制的音频:任志强(江湖人称“任大炮”的任总)与公开课合作自制的《男人书房》、冯仑(段子说得贼溜的风马牛)的《房产财富内参》之后,还因为莫名其妙投了龙湖地产的简历之后,开始想着得主动了解了解这个强有力地关乎自己生活幸福度的行业了。于是,在多抓鱼买了这本《房地产的解释》(董藩 著)和另一本《房地产大转型的“互联网+”路径》(巴曙松 杨现领 著),后者刚准备开始看,先把前者的笔记整理如下。

本书的副标题是“一本书读懂中国房地产”,当然,这是句玩笑话。中国的房地产,就像一直暗恋着的女神,你永远不知道她在想什么,会去往何处。

本书分为七大节来展开:财富观、房价、城市化、货币体系、房地产投资与政府负债、改善类住房的需求、土地财政。看完之后,还是有很多地方不明白,但是比没看之前明白很多东西。

财富观的组成 :

①财富的重要性,认为财富有什么用;

②对财富的态度,财富的好恶取向;

③捕捉财富机会的敏感性和创造财富的能力。

《美国宪法》的建立者、签署人都是富甲一方大奴隶主,民主自由平等来源于对自我财产的保护意识。财富基础对一个人的发展与成就具有决定性的影响。财富不是目的,而是实现目的的基础保障;财富不等于贡献,却是产生贡献的温床。正确运用、配置财富的能力对于一个人、一个家庭的发展路径具有决定性的作用。

基本的生产要素包括土地、资本、劳动、管理。谁的有限性、稀缺性最高,便更能决定在社会财富分配中占据的主导和统治地位。房价是供求关系的反应,但需求背后的实质是城市的功能和竞争力的综合反应。房价主要与社会收入联系起来,是集合购买力的反应。由供需关系决定,但同时也受到土地、信贷、税收、货币等政策与市场因素的影响。

房地产的供应弹性小(供应弹性指一定时期内商品供给量的相对变动对于该商品价格的相对变动的反应程度),需求弹性大(需求弹性是指在一定时期内商品需求量的相对变动对于该商品价格的相对变动的反应程度);房地产需求原则上只扩大不缩小;房地产没有替代品,需求一般不会转移或者消失;房价有粘性,涨易跌难。

房价上涨十大影响因素:大拆大建,人口增长,城镇化(2016年中国城镇化率为57.4%,2012年剔除农民工按照户籍计算的城镇化率为35%),家庭裂变(大概在户均2.5-2.6才会稳定下来),生活方式的演化(离婚率上升带来的分居,大龄未婚青年,年轻人结婚,养老方式,工作日学区房周末原住房,高收入阶层郊区别墅城里豪宅,“半糖夫妻”分居于两套房子中的夫妻,外派其他城市的商务人员,休闲生活带来的度假房……),区际人口的整合(人口和财富的空间调整促进房地产市场的空间变化同时提高了需求规模),经济高速增长(GDP高增长推升包括住房需求在内的购买力,高增长为其他行业提供营业空间导致写字楼厂房等需求上升),城乡收入差异(乡镇人口往城里走,租房需求上升),城乡阶层意识(段子 —— 在深圳人眼里,全国人民都是穷光蛋;在上海人眼里,全国人民都是乡巴佬;在北京人眼里,全国人民都是老百姓),群居意识。

就地城市化:①人口聚集程度比较高的;②生产方式由第一产业向第二第三产业转化;③居民享受到城市的公共服务。

城市病:人口爆炸,交通拥堵,医疗和教育资源紧张,就业压力突出,环境污染严重,土地和住房紧张等。根源在于人口与资源等矛盾,更多的人一起竞争有限的资源。

拉美式的贫民窟:避免经济过于集中在少数大城市;不能忽视包括房地产开发和基础设施建设在内的城市开发建设的重要性。

人口涌入大城市的原因:教育资源、就业机会、医疗资源、政治资源、家庭因素和从众心理、政策宽松和城市包容性。

上周,虎嗅网发布的《通勤,正在“杀死”1000万北京青年》一文在朋友圈刷屏了,在北京工作、生活,很多人不得不面对上下班地铁拥堵到让人怀疑人生,通勤时间长到可以看三到四集《老友记》的现状,根本原因是城市规划不当带来的 “居业分离”。这也是我坚定了毕业后就要离开北京,去杭州、深圳、广州、上海等非北京地区工作和生活的主要原因之一,也许我将来居住的城市也会有这样那样的理由让我觉得好或者不好,但是同天津一样,这个城市没有什么让我非留下来不可的理由,所以当然要去还没有生活过的新城市啦。

早高峰期间让人群密集恐惧症患者绝望的西二旗

我国税费高的原因 —— 中国有相对庞大的公务员体系,比例上比西方国家高很多倍;庞大的党务和群员组织,西方国家这部分不由国家财政承担工资和福利;庞大的事业单位,西方国家没有这笔开支;庞大的军费开支。由于体制问题,中国的公共投资还存在大量渗漏、流失的现象。

要让企业家和经营者有兴趣经营下去:

①降低税费水平,让利于企业;

②继续投放货币,扩大投资规模,拉动经济增长。

所以,中国需要制度改革,不然持续的庞大开支会导致高税费依旧降不下来,影响企业投资经营的积极性。于是,走另一条路来保证经济速度维持在较高水平——发票子(eg: 2009年的4万亿经济刺激)。

地产业融资是房地产企业进行房地产开发与经营获得所需资金的形式、手段、途径和渠道等,主要包括银行贷款、信托贷款、企业债券、预收账款、上市融资、基金融资、外资融资等。以银行贷款为主,房地产上市公司仅占全部房地产开发企业的千分之二左右。

货币政策目标的“不可能三角”:一国或一个独立的经济体不可能同时达到“资本完全流动、汇率稳定、货币政策独立”三个目标。

货币层次划分:M0,流通中的现金,即印钞厂印出来的钞票,也称为高能货币;M1,M0+企业单位活期存款+机关团体部队存款+农村存款;M2,M1+企业单位定期存款+自筹基本建设存款+个人储蓄存款+其他存款。

M0,狭义货币供应量;M1,广义货币供应量,M1与M2的差是准货币。

社会融资规模=人民币贷款+外币贷款(折合人民币)+委托贷款+信托贷款+未贴现的银行承兑汇票+企业债券+非金融企业境内股票融资+保险公司赔偿+投资性房地产+其他,主要反映社会金融活跃程度以及金融支持社会经济发展的力度。

菲利普斯曲线:失业与通货膨胀存在一种交替关系的曲线,通货膨胀率高时,失业率低;通货膨胀率低时,失业率高。货币之所以出现,就是为了衡量商品的价值,因此货币的总量应该与一个经济体的总资产基本对应。根据国际会计标准,恶性通货膨胀的特征:①公众不愿持有现金,宁可把钱投放在外国货币或非货币资产上;②公众利用外国货币结算自己本国货币的资产;③信贷是按借款期内的消费力损耗计算,即使该时期并不长久;④利率、工资、物价与物价指数挂钩,而3年累积通货率在100%以上。

非标资产(非标准化债权资产)指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产,包括不限于信贷资产、信托资产、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类(受)收益权、带回购条款的股权性融资等。

长租公寓:生态化(服务更加多元全面)、社群化社区化。长租公寓服务企业的来源主要有:品牌开发商,成栋集中式;中介起家,分布式;酒店类背景,服务细化,规模小;创业公司,更加依赖于运营。

改善类住房需求的释放:

①市场条件允许的情况下,推动限购、限贷政策的有序退出,降低改善类住房市场准入门槛;②加快流转环节税收政策松动的步伐,降低改善类住房需求的经济成本;③建立与家庭负担相匹配的税收政策,鼓励合理的改善类住房需求。

卖地财政存在的风险:

①卖地财政是不可持续的;②卖地财政常常伴随着寻租行为(寻租行为是指人们凭借政府保护而进行的寻求财富转移的活动);③卖地财政导致土地资源的浪费性开发(土地城镇化快于人口城镇化的恶性循环)。

房价的形成一般遵循约翰·杜能的区位理论:城市房价呈现由中心向四周不断下降的规律。

容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction)又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

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