私募人本书案例整理与学习(内有剧透,慎入!)

COSMOS烧麦
2018-07-06 10:39:10

对于入行的人来说还是很好的小说,本书主要围绕两个私募案例进行,夹杂感情及内部管理,作为私募人更看重案例本身如何操作。本书评仅为自己的读书笔记,内有剧透,若侵权请告知后删除~~~

本书故事整理:

<案例1:流动资金借款引发的工业用地变养老用地>

背景:融资方孙强,开印刷厂,前期向男主角前公司融资用于二期厂房建设,由于政府限制高污染、高耗能行业扩大产能,工程被叫停。不巧男主角前公司由于非法融资倒闭,所以借款不了了之。现政府越来越严,直接要求停产,孙强没有了收入来源偿付工资、应付款,向男主角的私募公司求助。工厂占地100亩,工业用地,位于京津冀范围,区域规划为健康产业园。

方案:1、找资方——对养老产业感兴趣的资金,泰保险。资方虽习惯和政府拿地,但由于此块用地位置合适,关键是价格足够低。

2、找政府——土地变性。政府愿意一是因为资方实力够强,能带动投资;二是因为该工业用地是高污染产业,位于健康产业用地中间本来就有改性的需求。

3、融资规模:1500万,期限:1+1年,利率19%,增信措施:印刷厂100%股权质押(含土地) 。 4、办理流程:融资人向政府申请土地变性,市土地储备中心会出具要求补交土地出让金的缴款通知书;以收到此文件为前提,成明资本与孙总签署协议,孙总将印刷厂100%股权——包括土地——质押给成明资本,成明资本承诺在股权质押办理完成后两周内募集资金到位,按照缴款通知书要求将补交资金打入市财政局账户,同时向孙总发放1500万借款;土地变性完成且TAI内部审批通过后,TAI将收购印刷厂股权的款项打入成明资本与孙总的共管账户;成明资本解除股权质押、扣除本息,将剩余资金交付孙总,与此同时TAI完成收购。

<案例2:大型商住地产盘活>

背景:西安地产商进军成都,9.7亿拿下“西南第一城”项目,由于房价上涨,一期计划销售二十亿,盈利十余亿。原有融资结构,30%资本金即2.9亿,贷款6.3亿分两笔发放。其中自有资金6000万,8000万来自于陕西农信社,5000万来自小贷公司,1亿元来自担保公司。项目未建成时银行不发放第二笔贷款,导致各方上门讨债。

症结:银行不放款。

最终解决方法:1、牺牲融资方利益,将30%股权无偿给担保公司;

2、担保公司继续担保,银行放款;3、项目一期正常开发,二期与成明集团合作开发。

中间在信息不透明时的处理方法才是这个项目的精华值得借鉴,后面的操作太戏剧化了:

a.私募基金融资。融资规模1.8亿,增信措施为18.75%股权质押。

b.银行续贷解决。找专门做过桥的公司(转贷基金公司)。此类公司在开设分支机构之前,一定会与当地银监局和金融办建立非常紧密的联系,得到他们充分的认同和支持,而且所有分支机构都是与当地国有企业共同成立的合资公司。这就保证不会被当地银行视为可以随意欺负的外来户。另外,政府和监管部门会认识到我们是在帮助他们扶持中小企业、实现金融稳定,所以会给我们推荐客户、提供资金甚至督促银行配合我们的工作。

c.找基金销售公司、上市公司谈股权质押融资,均以失败告终。别人愿意谈是因为项目本身好,失败大多是价格没谈好。


<我的所获>

1、大地产商普遍有拿金融牌照,转型的需求。

2、融资前需考虑:1)是否需要融资;2)融资多少;3)融资期限;4)资金成本;5)增信措施。

3、敢借贵的钱,要么极有自信,要么穷途末路。

4、私募要发展,需要国企站台,原因是因为信用背书。

5、私募刚发展时外部资源、资金受限,必须先走小而精路线,集中精力专攻一个业务条线。

6、投研需对产业上下游、盈利模式、政策非常熟悉且需紧密跟踪变化。

7、知识补充:1)国土局土地分类不同,价格不同。12个一级类,57个二级类。

2)土地变性流程。国土局向市政府申请→批准→土储出具补交土地出让金的缴款通知书→签署后变性。

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