一个基于宏观视野的房地产经济入门读物

慎思笃行
2018-06-18 看过

端午节看的一本书,一天时间读完。导论是精读,读的时候觉得观点比较清楚,逻辑比较自洽。但是翻开正文开始看的时候,觉得重复啰嗦的话实在不少。如果要压缩篇幅的话,420页的书应该可以压到300页左右,那样会更清晰一些,不过,这些都是编辑工作,作为读者,取书中之所长罢了。

房地产的书很多,观点也很多,这本书就是从宏观的角度,通过审视1950年代以来全球主要经济体——比如美国、日本、韩国、德国等——在房地产方面已经发生过的各种教训和经验,来探索房地产的所谓周期及其影响因素,这应该算是典型的观点梳理型读物。

该书的主要逻辑是:从长期来看,影响房地产的就是人口、城镇化率、人均收入水平等因素,这个影响对房子的基本需求;从中期看,就是土地供应,这影响房子的供给;从短期看,就是税率、首付比等货币和金融政策。

于是该书就从长期、中期和短期分析了全球主要经济体房地产的一些规律,由盛而衰再转入平衡等。每一个观点背后都是对中国的关照,该书的观点并不复杂,简单复述一下:

对于中国的北京上海广州深圳等一线城市,简单的行政性控制人口过去是失败的,未来也可能控制不住,因为一个叫“区域经济份额/区域人口份额”的

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端午节看的一本书,一天时间读完。导论是精读,读的时候觉得观点比较清楚,逻辑比较自洽。但是翻开正文开始看的时候,觉得重复啰嗦的话实在不少。如果要压缩篇幅的话,420页的书应该可以压到300页左右,那样会更清晰一些,不过,这些都是编辑工作,作为读者,取书中之所长罢了。

房地产的书很多,观点也很多,这本书就是从宏观的角度,通过审视1950年代以来全球主要经济体——比如美国、日本、韩国、德国等——在房地产方面已经发生过的各种教训和经验,来探索房地产的所谓周期及其影响因素,这应该算是典型的观点梳理型读物。

该书的主要逻辑是:从长期来看,影响房地产的就是人口、城镇化率、人均收入水平等因素,这个影响对房子的基本需求;从中期看,就是土地供应,这影响房子的供给;从短期看,就是税率、首付比等货币和金融政策。

于是该书就从长期、中期和短期分析了全球主要经济体房地产的一些规律,由盛而衰再转入平衡等。每一个观点背后都是对中国的关照,该书的观点并不复杂,简单复述一下:

对于中国的北京上海广州深圳等一线城市,简单的行政性控制人口过去是失败的,未来也可能控制不住,因为一个叫“区域经济份额/区域人口份额”的指标,一线城市会继续吸引人口,经济规模以及跟经济社会发展相关的公共资源溢价会继续出现,这些城市的房价依然有基本面支持。此外,对于一线城市来说,土地供应长期不足,房子供给小于需求的现象仍然明显。由是观之,这些城市房价继续上涨的概率比较大。

对于二三四线城市来说,目前仍然属于持续城镇化的阶段,但是未来这些城市的人口可能会向一线城市流动,这是国外的经验,所谓70%城镇化率之后的规律,因此这些地方的人口未来可能会降低。此外,这些城市的土地供应比较大,房子的供给可能大于需求,它们所面临的风险比较高。

短期来说,利率、货币、首付比等比较任性的制度如果没有保持长期稳定,那么房价的起起落落依然会存在,在这方面,很多国家的泡沫及其破灭、德国房价的长期企稳的经验都值得我们学习。

总的来说,这本书的逻辑是自洽的,因为我不看经济学教材已经很久了,所以对一些细致的逻辑不太清楚,对于运算的过程也忘了。简单说几点质疑:

1、记忆仍然比较深的就是关于货币流动性的,MV=PQ,Q应该就是货物的生产总量。该书提到对政策的一些质疑,比如说如果经济增长率降低了,也就是Q的增长率降低了,那么货币的发行量也就应该降低,应该上调利率之类的,但是有时候政府反其道而行之,就是经济增速降低了,反而要通过4万亿等手段去刺激经济,这后面可能与就业有关,但该书只讲到了一面。

2、关于一线城市人口控制的问题,该书认为城市交通、环境等方面的资源所面临的瓶颈不是城市控制人口的原因,但在实际工作中,这些原因是实在的。关于解决之道,该书认为应该通过发展城市圈破除城市的行政边界、增大城市路网密度等手段来解决问题,但是这些东西太滞后了,对于北京这样的城市,增加城市路网密度,比如增加一条地铁线、增加一条环线的辅路,都会涉及很多实际困难,这些困难有的是以前留下来的后遗症,这些工作是跟不上人口自由流动速度的,因此城市行政性控制人口也有其合理性。

3、关于一线城市人口持续的吸引力问题,该书仅仅用了区域经济份额与人口比例份额来做计算,这个显然不具有比较严密的逻辑性。

4、关于众人都关心的房价的问题,该书认为2015年之后出现的三四线房子的空置率(比如贵阳的空置率为20%),是因为土地财政、GDP锦标赛等导致的;而对于一线城市的房屋空置率(比如北京也达到接近20%),该书认为是房子的金融属性的原因,就是过度投机炒房的原因。这个观点总体上具有说服力,但是很难说三四线城市就没有炒房的。

5、该书最后有一部分关于房产税的梳理,是一些比较细致的文献综述,未来可以用到。

总体而言,这本书比较适合快读,记住一些分析的线索即可,对房地产有一种宏观判断。但如果要明白一些来龙去脉和演变逻辑,还是需要细致思考和因地制宜的分析,这个可能也是做宏观研究的局限,总是在一些绝对假定下开展一些宏大的因果分析,并且有时候还是事后的分析,而在现实的世界中,一些相同的结果并不一定由相同的原因导致。

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