未来房价走势:长期看人口,中期看土地,短期看金融:4星|任泽平《房地产周期》

左其盛
2018-05-24 看过

本书完稿于2017年7月,kindle电子版是新出的。全书详细阐释任泽平关于房地产周期的看法:长期看人口,中期看土地,短期看金融。

内容和形式都比较专业。

书中一个重要的推论是人口将继续向大城市集中,北京还有一千多万人口的增长空间,上海还有数百万的增长空间。

总体评价4星,非常有参考价值。

以下是书中一些内容的摘抄,#号后面是kindle电子版中的页码,【】中是我根据上下文补充的信息:

1:第一类,可以认为已经基本跨越了中等收入陷阱的省份,比如天津、北京、上海、江苏、浙江、广东、福建、山东8个省市人均GDP超过1万美元,超过或接近高收入国家门槛值,#974

2:第二类,初步呈现掉入中等收入陷阱迹象的省份,比如部分东北和中西部地区资源型省市,经济起飞落后于东南沿海地区,在2003—2009年依靠资源经历了短暂的高增长,产业升级失败,并于2012年以后经济增速大幅下滑,人口出现净流出,类似拉美的资源陷阱。#978

3:第三类,处在从中等收入往高收入阶段跃迁的进程中,比如重庆、四川、河北、河南、湖南、湖北、江西、安徽等人均GDP6000—9000美元,受益于较好的工业基础和产业转移,经济增长和产业结构相对第二类

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本书完稿于2017年7月,kindle电子版是新出的。全书详细阐释任泽平关于房地产周期的看法:长期看人口,中期看土地,短期看金融。

内容和形式都比较专业。

书中一个重要的推论是人口将继续向大城市集中,北京还有一千多万人口的增长空间,上海还有数百万的增长空间。

总体评价4星,非常有参考价值。

以下是书中一些内容的摘抄,#号后面是kindle电子版中的页码,【】中是我根据上下文补充的信息:

1:第一类,可以认为已经基本跨越了中等收入陷阱的省份,比如天津、北京、上海、江苏、浙江、广东、福建、山东8个省市人均GDP超过1万美元,超过或接近高收入国家门槛值,#974

2:第二类,初步呈现掉入中等收入陷阱迹象的省份,比如部分东北和中西部地区资源型省市,经济起飞落后于东南沿海地区,在2003—2009年依靠资源经历了短暂的高增长,产业升级失败,并于2012年以后经济增速大幅下滑,人口出现净流出,类似拉美的资源陷阱。#978

3:第三类,处在从中等收入往高收入阶段跃迁的进程中,比如重庆、四川、河北、河南、湖南、湖北、江西、安徽等人均GDP6000—9000美元,受益于较好的工业基础和产业转移,经济增长和产业结构相对第二类条件较好,近年劳动力出现回流,具备跨越中等收入陷阱的条件,#980

4:从人口区域分布的现状看,从第六次人口普查的县域数据来看,长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、两湖、北部湾、成渝地区、哈大线等地是城镇人口密集地区。#983

5:房地产对经济和资本市场影响深远,房地产周期缓慢、持久且振幅很大,在向上时具有很强的带动力,在反转向下时势大力沉,经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。#1000

6:住房市场具有非常明显的阶段性特征,增速换挡期,住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态,从数量扩张步入质量提升,从总量扩张步入“总量放缓、区域分化、人口继续向大都市圈迁移”。#1133

7:中国正处于人口迁移的第二个阶段,在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。#1175

8:由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。#1177

9:除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外,一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关,目前供给不足,房地产越来越货币金融化。#1178

10:为克服行政区划影响、更好地了解城镇情况,日本统计部门在1960年定义人口集中地区(Densely Inhabited Districts,DID),即人口密度高于4000人/平方公里的调查区,和市区町村内互相邻接、人口合计超过5000人的调查区。日本DID人口比重从1960年的43.3%快速增至1990年的63.2%,再增至2010年的67.3%。#1224

11:在东部地区,北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区,重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。#1336

12:当前北京、上海的经济—人口比值高达1.9以上,经济—人口分布的内在平衡动力将驱动北京、上海未来人口显著增长,人口密度仍有较大空间,据推算北京都市区的人口增长空间为1239—1546万人,上海的人口增长空间为455—728万人。#1353

13:荷兰交通导航服务商TomTom发布的全球部分城市拥堵报告显示(不含日韩城市),全球前十五大拥堵城市排名与人口规模排名并无相关性。比如,在拥堵指数上,上海<北京<曼谷;但在人口规模上,上海>北京>曼谷。#1486

14:随着房价飙升,羊群效应使炒房成风。有一个数据能说明当时的疯狂:据统计,到1925年,迈阿密市居然出现了两千多家地产公司,当时该市仅7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人,平均每三位居民就有一位专做房地产买卖。#1653

15:大量资金被投入到房地产上,高峰时期,这座总人数不过655.8万的海岛【海南岛】上竟然出现了两万多家房地产公司,平均每300个人一家房地产公司。#1835

16:因此,过去几十年房价持续上涨,一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释(居住需求,商品属性),另一部分可以用货币超发和土地供给垄断解释(投机需求,金融属性),这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。#2161

17:中国一二线城市和三四线城市房价收入比的巨大差异可能反映了两个因素:一是收入差距效应,富人和高收入群体向一二线城市集中;二是公共资源溢价,医院、学校等向一二线城市集聚。这与中国区域间经济社会发展不均衡有关。#2210

18:当前中国房市与日本1991年前后房地产大泡沫有很多相同点,同时和日本1974年前后的那轮泡沫也有一些相同点:经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等,如果调控得当,尚有转机。#2379

19:“不可能三角”即一个国家不可能同时实现资本流动自由、货币政策的独立性和汇率的稳定性。也就是说,一个国家只能拥有其中两项,而不能同时拥有三项。#2586

20:1992年,日本政府出台“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。日本房地产市场立刻进入“供大于求”的冰河时代。#2685

21:第二,“保房价还是保汇率”这一选择题的存在,说明房价和汇率之间存在定价错误和套利机会,必须要进行修正,否则面临持续的资本出逃。#2737

22:在“保房价还是保汇率”之间的选择,实际上是内部目标和外部目标之间的权衡,三个案例表明,为保汇率而收紧货币金融条件增加了国内资产价格的压力,而弃汇率则国内资产价格表现较好。#2742

23:中国既不像1997年前后的东南亚那样有大量的对外负债,也不像1985—1991年的日本那样被美国挟持,在面临“保汇率还是保房价”选择时,可能会以国内经济金融稳定为首要目标,不太可能以牺牲国内目标来保汇率。#2764

24:德国城镇体系相对分散,即使其工业水平、经济实力、人口密度高于法国,但房价仍比法国便宜。而且德国不同区域的房价差异并不大。#2957

25:北京土地购置面积在2002年达到顶峰,后明显下降。到了2011年,只有2002年24.2%的土地购置面积。土地供给减少,人口流入增多,必然带来房价的上涨。#3216

26:目前中国一线城市短期内可用于开发的土地严重不足,是造成房价上涨预期的主要原因。同时地方政府严重依赖土地财政,有意压低土地供给以期卖出高价,土地成本的高企导致开发商不得不以更高的价格出售楼盘。#3217

27:我们计算发现,2015年,土地成本占房价的40.1%,税收成本占16.7%,建安费用占比11.1%,企业毛收入为32.1%,土地成本加税收成本占房价的六成左右。#3350

28:地方政府既负责土地管理,又负责国有土地经营,集“裁判员”与“运动员”于一身,在分税制后地方财政收入和支出失衡的压力下,利用手中的垄断权力、寻求土地增值最大化是地方政府的自然选择。#3499

29:发达经济体居住用地占城镇用地比例一般在50%左右,而中国仅为33%;发达经济工业用地占城镇用地比例一般不到10%—15%,而中国则高达约20%,2013年中国单位面积工业用地产出效益仅相当于日本的26.43%、韩国的38.39%。在一线城市,中国工业用地比例也明显高于国际大城市。#3741

30:从城乡建设用地结构看,乡村用地不减反增,也抑制了一线城市和重点二线城市城镇用地及居住用地供给。根据国土资源部数据,2010—2015年,乡村常住人口减少10.1%,但乡村建设用地却增长了2.8%,直接原因是农民工群体在城镇和乡村“双重占地”,#3745

31:从15个样本热点城市的成交数据中,可以看出二手房成交量/新房成交量数值不断提升。北京和深圳从2009年开始,二手房成交量就已超过新房成交量,步入存量房时代;#3854

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