碧桂园发展的核心动力及分析

nicolas
2018-05-16 看过

最近读完了吴建斌写的《我在碧桂园的1000天》,有些感想。

01碧桂园高速发展秘诀

从此书中可以窥见碧桂园高速发展的几个核心优势(按重要程度排序):

①高周转速度,供货能力极强,将资金最大化利用,“567法”(5个月开盘销售、6个月资金回笼、7个月达到资金收支平衡)可见一斑,因此,碧桂园工作强度大强度大是业内共识;

②激励措施,不管是成就共享还是同心共享,都对碧桂园高层尤其是区域和项目管理层的激励直接有效,从人爱财的的本性进行激励,直接有效,现实是碧桂园近年出现了一些年薪千万项目总、年薪近亿区域总;

③战略重点在竞争更低的三、四、五线城市,碧桂园进入这些城市可谓是降维攻击,其管理水平、产品质量、品牌价值完全碾压本地微型房企,所以低地价、高周转和高溢。价成为可能;

④对人才极其重视,坚持走职业经理人路线,碧桂园掌舵人杨国富掌握公司大方向、大战略,对于具体事物则放心大胆的交给职业经理人,2014年组建的“三斌”战队是碧桂园高速发展领航员,近年的“未来领袖计划”为未来碧桂园储备了大量顶尖人才;

⑤杨国强。他绝对是碧桂园成功的关键,不管是碧桂园的战略定位还是发展方向,都来源于杨国强的前瞻眼光和坚持,更难得的是杨国富是一个有梦想的、极有个性的人,马来西亚森林城市、定位三四线城市等诸多方向在房地产业是绝对的独树一帜。

⑥标准化。碧桂园有个著名的“劳斯莱斯”户型,这种户型吃准了三四线城市“上层人民”的心,大户型+相对高品质园林+相对高品质物业,在三四五线城市足以秒杀任何微型房企。“劳斯莱斯” 在杨国富大力推广下成为了碧桂园在三四五线城市打天下的标配,到哪都是它,而且战无不胜,可谓是一招鲜吃遍天。以“劳斯莱斯”为代表,碧桂园在户型设计、规划设计、园林户型、标准工期等方面形成了一套标准,提高了内部工作效率,缩短了从拿地到设计、开工的时间,为快周转提供了保证。

02 未来地产的玩法

吴建斌总独特的财务视角和碧桂园的高周转,让我这种非财务人员看到了房企的另一种玩法,一方面降低企业融资成本,另一方面通过项目高周转快回正实现资金效益最大化。快周转可以说是碧桂园快速发展的核心武器,也是碧桂园独冠群雄的根本,可谓是碧桂园的专利。

房地产的最早没有玩法,进来就能赚钱,利润率高;后来出现竞争,开始玩产品和品质,一批房企开始崛起;现在竞争更加激烈,群雄逐鹿,房企开始拼规模,利润率进一步降低;而碧桂园揭示了未来房地产的玩法——金融成本。这个演变的本质是随着国家资金收紧导致融资成本升高,房地产开发的杠杆越来越小,利润率越来越低,企业要通过快周转等各种方式降低财务成本。

碧桂园内部有很多关于快周转制度,其内部宣贯较多的有“成就共享” 中的“567”法和项目实施“4568”法。“成就共享” 中的“567”法前文已介绍,项目实施“4568”法是4个月卖楼、5个月回款、6个月现金流为正、8个月再投资。若能严格落实8个月再投资,一笔资金可以投资3-4次,而且每一笔投资都将产生更大收益。据说按照碧桂园最新的快周转方式,投资1亿元,2年后可以做到175亿元的规模,几乎是很多TOP50房企整个公司的规模了。虽然是完全理想情况,但高周转的规模效益已经可见一斑。

03 快周转模式的弊端

快周转对于企业来说降低了财务成本,实现了资金最大化,但其也带来了不小的问题,主要是对产品质量的影响。

快周转的关键节点是从拿地到开盘、现金回正。时间越短,资金周转率越低,但是这也同时意味着从拿地到方案设计、开工、施工至预售条件(一般是出±0或者结构完成主体一半)时间被压缩。对于设计来说,因为有了标准化,可复制性较强,尤其是对于三四五线城市,规划限制较少。但是对于工程来说,任何施工都有其合理工期,如果为了预售节点出现抢工,极易出现质量问题。

抢预售可以说是房地产企业的普遍做法,但是对于碧桂园来说,最关键的事情就是销售,当全集团最关心的指标都是销售时,抢预售可能会忽视某些客观规律,埋下一些隐患。

并不是说快周转、抢预售一定会带来设计水平不足和工程质量隐患,只是说抢预售一定需要有完整度较高的标准化和工程质量管控方法。这两条都任重而道远。就目前情况来说,碧桂园的工程质量在业内认可度并不高。

04 三四五线城市的战略定位

碧桂园是为数不多将发展中心放在三四线城市的房企,近两年三四线城市为其贡献了巨大的销售额。现在和将来,碧桂园都将继续向三四五线城市进军,而三四五线城市将继续担任碧桂园的巨大粮仓。

但碧桂园进入三四五线城市,都将当地房价带入了一个新高度,知乎上关于房价的答案中,经常可以看到吐槽碧桂园和恒大进入三四线城市后将当地房价拉高了50%以上甚至翻倍。而对于一二线城市,因为碧桂园内部对开发节奏和净利润率的要求(不低于10%),碧桂园项目很少,就算有也大多在郊区或者远郊,核心城区项目很少。拿武汉来说,碧桂园在核心城区仅有碧桂园晴川府是核心城区(二环内),其余项目基本都是在三环开外。对于一二线城市,碧桂园仅是尝试,并没有深耕。

总体上讲,碧桂园深耕三四线城市、浅探一二线城市的战略,很容易让人有一种只做低端住宅的感觉,导致其产品在一二线城市的认可度可能并不高。

就我个人看来,以后房企发展的一个比较好的路径是:争一二线核心、进军潜力三四线城市。①一二线核心城区的可供土地越来越少,必将是兵家必争之地。一二线城区的核心项目可能盈利有限,但一个项目的销售额可能抵得上好几个郊区项目,而且核心项目、高端项目更容易树立起房企的品牌价值。②随着一二线核心城区土地减少,企业为了生存,要进军一二线城市郊区或者远城区(,再就是有潜力的三四线城市,这些地方在未来都将是人口净流入。一二线城市郊区和远城区(包括一二线城市的卫星城,比如上海边的嘉兴等)将吸纳核心城区外溢人口;有潜力的三四线城市将吸纳周围原农村具名。人口若是净流入,一定形成购买力。而且这些地方土地储备更多,竞争远没有一二线核心激烈。依然拿武汉举例子,武汉比较厉害的房企比如保利、融创,一方面在武汉积极拓展土地,另一方面在宜昌、襄阳、荆州等潜力三四线城市开发。这可能是一条比深耕三四线城市更稳妥的路。

以上是本人阅读《我在碧桂园的1000天》的一些感想。本人对碧桂园的了解并不深,都是一些浅薄的看法,并没有任何批判碧桂园的意思,欢迎各位批评指正探讨。

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