炒自家房子的正确姿势

Me not we
2018-04-26 09:43:48

中国接近20年房地产的繁荣,让绝大部分国人亢奋。上车的、没搭上车,依然像印度人乘火车那样卯足劲的朝挤上。针对房地产的调控政策也越来越细化,诸如社保缴纳年数、认贷认房、限购限卖,令人眼花缭乱。不过世界上没有只涨不跌的东西,房地产永远涨也只是一种个人幻觉。对于拥有房产的人来说,把纸上富贵变成真金白银的办法,好像只有卖房一条路。对于安土重迁的国人来说,这不是一个好办法。

有没有更好的办法解决房子的保值问题呢?席勒教授的这本书给我们很多启示,设计好的交易合约,能够解决这个问题。

席勒教授自己在美国就设计过房子期货和期权产品。美国在上世纪80年代经历了一次房地产下跌,巨大的资产贬值让房产持有人不知所措。席勒教授设计主要地区房价指数,然后根据这个指数开发出衍生产品,人们可以通过衍生产品的买卖来对冲资产价格的变动。

中国的金融市场,特别是衍生品市场才刚刚起步。在金融市场发达的美国,席勒教授的这个产品最终没能成行,且不说后学的我们。不过书中13章讨论的“国际风险分摊协议”的思路,以及第9章的“宏观证券”的想法,可以用来设计一款产品来解决这个问题。

房主将自己的房子挂出,卖出这一行为说明自己的看空后市的。预期房价会涨的投资者,可以组团买下。房主不用搬出自己的房子,只需要按市场价给买家付房租。我们假设一年后房价上涨,房主如果要房就得补齐差价;如果一年后房价下跌,则买家承担贬值价格,当然了房租会冲抵一部分亏损。这个合约仅仅是一个demo版,没有考虑房产的净值(除去贷款)、房产证的保存、过户以及集合产权的问题。这种合约完全基于现货价格,没有向金融机构贷款,不会与去杠杆的大环境相冲突。相反是一个风险分散性的产品,还可以深化成证券化产品,让风险转嫁给更多的人。

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席勒教授关注的是各类资产配置,尽量用市场化的工具如股票、期货、期权、保险来解决资源配置的问题。对于社会弱势群体的关注是书中重要的一部分,给我们制定宏观政策许多启示。

我国目前主要采取转移支付的形式解决地区发展不平衡的问题。这种财富再分配方式不能说是最好的,所有的财富分配、或者说资源交易都会有交易成本和摩擦成本。把资源收上去的税务机关和把资源发下去的民政机构和红十字会等慈善机构的运转,都需要大量财税维持,这个费用就是再分配的成本。现在的民间慈善机构越来越多,如果建立起全国慈善数据库,将发展程度不一的地区分级,给出一个善款扣税系数,比如向西藏地区捐赠100万,可以抵扣150万的税,而向广东地区捐款,只能抵扣50万。这样就能引导社会资源流向欠发达地区。

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