理性看待房地产业

小北
2018-04-13 10:34:32

很多人都认为近十几年的中国房地产业是“疯狂”的,房价的涨势犹如脱缰的野马肆意狂奔踩踏着刚需族的耐心,又如涨潮的海浪一波一波的突破人的心理底线,以至于如今80后慨叹错过了单位分房、父母又无房可给,只能甘心做一辈子“房奴”。从道德层面讲也许中国房价,特别是大城市的房价已进入一个困局,似乎到了国家必须出手强力打压的时刻了。可是诺大一个国家,所有的制度安排都是牵一发而动全身,更何况上下游产业众多、事关大量就业和国家经济大局的“支柱产业”。

董藩老师是北京师范大学房地产研究中心主任,身兼房地产管理部门的顾问,作为网红曾做出一些貌似“过火”的预测,在有些人心目中可能类似“任大炮”,也因此受到官媒的批驳,我的理解作者大概是为回应这些质疑而作此书,当然以书中的话来说这也是作者身为老师“传道授业解惑”以及因社会责任感而作。

房地产业本身是非常专业的经济部门,作者的研究业很精深,但本书的普及型优于专业性,也就是作者说的“用铅笔作水彩画”,为的是照顾大部分没有经济学专业知识的读者,当然书中涉及理解货币政策运行规律的部分对我而言并不简单,尚且待更进一步研究学习。作者成书的主要思路大概是三部曲:当前的购房人和房地产业,影响当前房地产业的主要因素及其说明,最终在读者脑海里形成对未来房地产业发展趋势的判断。重点是影响房地产业的主要因素及其说明,此处摘取部分观点谈谈我的看法。

第一个因素:货币政策。货币政策主要由人民银行管理,可是多数时候人民银行的政策选择空间并不大,可以说是被动应对国家经济状况结合政策目标而在针尖上跳舞,这决定了货币政策相对而言不确定性更少,即大概率还是适当的“宽松”。

第二个因素:政府财政。其一,政府负债会和房地产业竞争获得货币,在货币量大体不变的情况下,随着政府债的风险控制措施定要有货币更多流入房地产业的冲动。其二,土地财政推高地价,直接导致房地产开发成本的上升。另外随着土地财政的难以为继,存量房地产税势在必行,存量房地产税的推行势必对房价有较大冲击。

第三个因素,供求关系。当前我国的城镇化率达60%,但作者认为这个数据作为房地产研究的数据是“虚高”的。有很多较短时期内进城的农民实际上并没有买房、也买不起房,但他们是房屋的“刚需族”,任然深刻影响供求关系。另外当前市场二手房交易量逐渐超越新房,这是改善型需求释放的信号,未来(实际上大城市现在已然)120平米以上户型房价将得到更好的发展。

关于超大城市、大城市与普通城市的房地产发展的区别,作者认为“马太效应”依然突出,原因很简单教育、医疗、就业优势、发展机遇等稀缺资源依然集中在大城市和超大城市。我完全同意作者的判断。

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