房产周期关键点摘要

libisthanks
2018-03-27 21:55:39

房地产规律:长期看人口,中期看土地,短期看金融

1. 长期看人口:高学历人口流入多的城市,房价还会继续涨;高学历人口不断流出的城市,房价没有基本面保障。

2. 中期看土地:土地拍卖行情决定了3~4年以后的房价水平

3. 短期看金融:银行首付款比例、贷款利率的高低直接决定了民众的购房能力和购房热情

中国房地产现状

房地产:支柱型产业

国家对房地产的定位是国家支柱型产业,这意味着什么:国家经济不景气,GDP撑不上去的时候就需要房地产。因此在过去多次金融危机以及国家经济不景气的时候,都是房价爆发的时候。

1. 1998年亚洲金融危机,导致国内出口大幅下降。为了确保GDP,国家第一次将房地产定位为国家支柱型产业,通过各种金融政策刺激买房。房价第一次暴涨。

2. 2003~2007年因为房价太热,国家开始宏观调控,但调控力度不够,民众反应存在一定延迟,开发商更是报复性提价导致房价不降反升。

3. 2007年眼看开发商支撑不住了出现了美国次贷危机引起的全球经济危机。经济危机再次导致国内出口大幅下降,为了确保GDP,政府推出4万亿投资进行基建,这里面很多热钱都流到了房地产市场,房价第二次暴涨。

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房地产规律:长期看人口,中期看土地,短期看金融

1. 长期看人口:高学历人口流入多的城市,房价还会继续涨;高学历人口不断流出的城市,房价没有基本面保障。

2. 中期看土地:土地拍卖行情决定了3~4年以后的房价水平

3. 短期看金融:银行首付款比例、贷款利率的高低直接决定了民众的购房能力和购房热情

中国房地产现状

房地产:支柱型产业

国家对房地产的定位是国家支柱型产业,这意味着什么:国家经济不景气,GDP撑不上去的时候就需要房地产。因此在过去多次金融危机以及国家经济不景气的时候,都是房价爆发的时候。

1. 1998年亚洲金融危机,导致国内出口大幅下降。为了确保GDP,国家第一次将房地产定位为国家支柱型产业,通过各种金融政策刺激买房。房价第一次暴涨。

2. 2003~2007年因为房价太热,国家开始宏观调控,但调控力度不够,民众反应存在一定延迟,开发商更是报复性提价导致房价不降反升。

3. 2007年眼看开发商支撑不住了出现了美国次贷危机引起的全球经济危机。经济危机再次导致国内出口大幅下降,为了确保GDP,政府推出4万亿投资进行基建,这里面很多热钱都流到了房地产市场,房价第二次暴涨。

4. 2015年政府推出供给侧改革,供给侧改革第一步就是去产能,关闭了大量的小型企业。改革导致经济发展非常缓慢。为了确保GDP底线,国家第三次通过金融手段鼓励民众买房,房价第三次暴涨。

因此可以看出,在没有其他产业可以作为支柱型产业之前,房地产作为唯一支柱型产业,担负着为国家撑起GDP的重任。

叛逆的城市化发展规划

1. 国际上各个国家的城市化规律

主流国家的城市化进程都基本经历了两个阶段。第一阶段城市化快速发展,所有农村人口都向城市流入,包括流向一二线以及三四线城市。第二阶段增速换挡阶段,农村人口继续流出,但主要流向三四线城市,而三四线城市更多人口会流向一二线城市。总之,大一线城市的城市规模、人口规模会持续不断地增长。

2. 中国城市化发展现状

长期以来,政府对于城市化发展的规划都是控制一线城市人口规模,增大二三线城市人口规模。对应的土地政策是增大三四线城市土地供应量,控制一二线城市土地供应量。但是人口是从三四线城市不断流向一二线城市的,这就导致出现了土地错配。也因此,一二线城市土地供应量减少,但人口增多,房价自然高;同理,三四线城市土地供应量增加,但人口减少,库存自然高。也就是,一二线城市高房价,三四线城市高库存

3. 中国城市化发展建议

● 尊重城市发展规律,不再人为控制一二线城市人口规模,缓解土地错配

● 疏散城市中心人口,建立更多城市新城,将产业、人口疏散到新城

● 完善城市规划,增加更多基础轨道交通,合理均匀分布产业园区

奇葩的土地财政

● 奇葩的税收体制:

● 土地出让金和房产相关税收是地方政府最重要的财政来源,是'GDP竞赛'的保护伞,是城市建设的依靠。地方政府没有动力降低土拍价,除非有更多的税收来源。这也就是房产税的重要意义,当然,需要国家进一步调整税收体制。

● 房地产利益的最大得益者是谁?地方政府!地方政府切去了60%的蛋糕,房地产商切去了30%的蛋糕。

房地产泡沫

1. 房地产泡沫大多起源于降低贷款利率,底首付,以及国家大量超发货币。这种情况会引出大量的投机行为。

2. 房地产泡沫大多破灭于提高贷款利率,收紧金融政策。此时会引起房地产商资金紧张,特殊情况下出现大量银行坏账。

3. 房地产是否泡沫需要看经济基本面、房屋空置率、坏账率、银行杠杆负债等,目前国内各项指标都比较正常,唯一的风险来源于房地产商杠杆率比较高。

房地产未来

1. 加快供给侧改革。加快实体经济的强力发展,尽快形成电子制造、智能制造、互联网5G等一批新的支柱型产业,摆脱房地产作为支柱型产业的依赖性。

2. 加快推出多种住房制度共存。大力发展房屋租赁,学习德国经验。

3. 促进人地供需结合制度形成。人口流入多的城市,土地供给增加;人口出入少的城市,土地供给减少。

4. 改革国家税收体制。减小地方政府对土地出让金的依赖度,降低土地投机热度。

5. 学习德国加快房地产各个领域的立法,以法律形式保障购房者、租房者的更多合法权益,比如房租不能随意涨,房价不能随意涨等基本诉求。

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