拭目以待房地产的大周期

Patrick
2015-04-08 看过

1. 这本书的主题:
第一,房地产行业归根结底也要受供给和需求的规律所左右。所谓的大趋势就是当人口红利和城市化作为主要的需求,而有限的土地供给之间判断;第二,周期是指房地产行业受到政府的包括财政,货币政策以及行政手段在内的调控,以及经济发展阶段影响下所呈现的波动。

2. 作者的主要声明和论点:
第一, 对于房地产问题的研究,要放到整个供给需求的大框架中来探讨。
第二,房地产的周期往往是和经济周期进行“顺周期”波动。即,在经济向好的阶段,房地产会提前启动;在经济下行阶段,往往又会有叠加的作用。政府调控的出发点,应该是在顺应趋势的前提下,慰平剧烈的周期性变化,使得市场平稳发展。
第三,作者分析了日本从1955年开始,至1995年这四个十年的阶段。伴随着日本经济的发展,以及城市化的进程,日本的房地长迎来了从工业用地,住宅用地,再到商业用地一次蓬勃发展的三个十年;当日本的城市化基本完成(特别是三大城市圈),老龄化社会的到来,以及日本在经济格局中的过分依赖进出口等因素的主导下,即使存在这供给的相对有限,日本的房地产也伴随着其经济步入了“失去的十年”。
第四,政府的角色不应只着眼于房地产这一







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1. 这本书的主题:
第一,房地产行业归根结底也要受供给和需求的规律所左右。所谓的大趋势就是当人口红利和城市化作为主要的需求,而有限的土地供给之间判断;第二,周期是指房地产行业受到政府的包括财政,货币政策以及行政手段在内的调控,以及经济发展阶段影响下所呈现的波动。

2. 作者的主要声明和论点:
第一, 对于房地产问题的研究,要放到整个供给需求的大框架中来探讨。
第二,房地产的周期往往是和经济周期进行“顺周期”波动。即,在经济向好的阶段,房地产会提前启动;在经济下行阶段,往往又会有叠加的作用。政府调控的出发点,应该是在顺应趋势的前提下,慰平剧烈的周期性变化,使得市场平稳发展。
第三,作者分析了日本从1955年开始,至1995年这四个十年的阶段。伴随着日本经济的发展,以及城市化的进程,日本的房地长迎来了从工业用地,住宅用地,再到商业用地一次蓬勃发展的三个十年;当日本的城市化基本完成(特别是三大城市圈),老龄化社会的到来,以及日本在经济格局中的过分依赖进出口等因素的主导下,即使存在这供给的相对有限,日本的房地产也伴随着其经济步入了“失去的十年”。
第四,政府的角色不应只着眼于房地产这一个行业。政府的除了关心房地产对经济的促进作用(特别是对上下游的带动)之外。住房,除了有其经济属性之外,使“居者有其屋”也是房地产行业所具备的社会属性。所以本文也花了一些篇幅来阐述日本,新加坡,美英等国在保障性住房方面的历程,经验以及教训。
第五,文中提及,全国平均而言,土地财政收入占到了地方财政收入的18%左右;但在有些地区,也一度高达50%以上的财政收入是来自于土地出让。
第六,日本的房地产历史值得借鉴,但是毕竟两国之间的国情大有差异。不论是市场的体量,发展的历史阶段,经济结构都不相同。日本的历史很难再次复现。

3. 这本书和自己的联系
“未来无法准确预测”,媒体上诸多经济学者对于未来的预测大都成为事后的笑谈。但我也愿意依照这个框架来设想一下国内未来的房地产走势,
第一,在80~90“婴儿潮”一代基本完成首次置业,而且刘易斯拐点已经出现的情况下,需求应该会在较长一段时间内趋于稳定。即意味着房地产的趋势很难再有过去十多年的高速增长;如果站在政府的角度,如何确保房地产的社会效应(兴建保障房,两限房),如何减少经济对房地产的依存(鼓励社会其他行业的发展),如何使房地产的供需平稳变化(加快土地供应流转,开发“双独”二胎)等都是政府的抓手。
第二,房地产市场是一个中央政府,地方政府,开发商,银行,外资与购房者的一个多方博弈。所以尽管在局部地区,以及在某些时段会发生较大幅度的波动,所以作为个人而言,或可以关注一线城市的郊区,以及国内发展潜力较好的二三线城市投资机会

4. 引文摘要
“历史给人们最大的教训是:人们很少从历史中汲取教训”
“周期是对趋势的偏离”
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