大都会从这里开始
上世纪60年代初，广为人之的电影《霓虹灯下的哨兵》，在讲述南京路上好八连的故事的同时，也让当时没有大城市生活经历的人感受到了十里洋场的灯红酒绿。南京路既不是上海城市的第一条街道，也不是上海市内最宽最长的街道，却因繁华赢得了“中华第一商业街”的美名。
从跑马道，到“花园弄”，到“中华第一街”
南京路的形成，与租界和跑马场密不可分。“先路后店，街随店延”，是它发展变迁的主要模式。
1842年中英签订的《南京条约》打开了上海的大门。当时的上海县城在今天的城隍庙一带，英国人看中了这块 “芦草丛生，田间丘墓累累”的土地，在这个椭圆形县城的北面——外滩开辟租界，既可以完全控制长江入海口，又可以停泊英国军舰、保护英国侨民。
当时沿外滩由北向南被划分成9个地块，建有8家洋行，是外滩最早的一批建筑。其中义记洋行所在的位置即今天和平饭店北楼，被称作第四分地。那时的南京路还没有名字，被记作“四分地之南”，只是河浜旁的一条小径，随着租界的建设拓成两丈宽的小路，河浜也改造成路边的阴沟。
英国人为丰富自己的异国生活，选择外滩以西500米左右，今天南京东路、河南中路附近开辟花园，环绕花园筑成第一条跑马道，建成第一个跑马场。从此绅士商贾有了跑马抛球的场所，小姐太太们多了比美斗艳的机会。
为了方便马车通行，“四分路之南”得到修整，并冠以“花园弄”。“花园”一词的英文PARK谐音为“派克”，因此也称“派克弄” 。花园弄延伸至跑马场上的一段被称作“马路”，取意跑马之路。
跑马场的公共休闲活动为“花园弄”带来巨大的人流，也吸引了大量商贩，道路两旁店铺变得十分抢手，面包房、洋布店、药房等等纷纷开张，形成了延续至今的商业氛围。直到今天，南京东路上的东海西式面点，老介福绸缎还是盛名不衰，只是物是人非，店家已多易其主。
繁荣秘笈：每一地块面积较小，总价仍较低，参与人就多
1853年上海小刀会起义，原县城内外的大量难民躲进租界，洋人也非常乐意接受难民带来的商机，华洋分居的协议只能成为一纸空文。
继而，太平天国运动使江、浙、皖一带的富乡豪绅纷纷逃进租界避难，租界人口激增，土地不敷使用。
为赚取地价的差价，原跑马场的用地分隔后出售，跑马场西迁，花园弄相应顺延至第二跑马场。1863年租界内地价飞涨，跑马场再次西迁至今天的人民广场，花园弄也再一次延伸，同时以南京城的名字重新命名，谓之南京路，借以纪念《南京条约》。
从此，上海城区内东西向道路取中国各大城市名，如北京路、天津路等；南北向道路借国内各省份名称，如江西路、河南路等。鼎鼎大名的原跑马场的“马路”并入了新命名的南京路，那时的人们已经习惯了旧称，仍将南京路称为“马路”，有的还称之“英大马路”。
东西向的南京路与多条南北向的道路相交，由东西向依次是四川路、江西路、河南路、浙江路……这些道路之间的距离都比较小，往往不足百米，所形成的街区也比较小。这样，一方面增加了沿街店铺的数量，加大了每一地块可利用的商业价值；另一方面每一地块的面积较小，即使单价较高，总的地价仍旧可以控制在较低的水平，降低了开发建房的起点，利于市场的繁荣。此外，街区尺度较小，更加适合步行。有店也有人，人气自然旺了起来，这也是上海具有的浓厚的商业氛围的基本成因。
地块界线时进时退，蕴涵着巨大的动力和复杂的矛盾
租界初设时，地广人稀，道路两旁的地块划分方正，分布凌乱，表现出随意性和不确定性。发展到20世纪30年代这种现象就被细密交错取代，不规则的地块界限时进时退，每一寸进退都蕴涵着巨大的动力和复杂的矛盾。容积率不断地增加，建筑高度不断上升，在建筑容量屡增的背后，“每个不规则空间、每片倾斜而出的山墙都映射着城市急剧发展时期对空间的激烈争夺”。
南京路，尤其是靠近外滩的一侧，开埠以来始终是上海地价最高的区域之一。由东向西距离外滩越远，地价也越低，南京路两旁的建筑从政治、金融、外贸等用途向商业、办公、居住空间逐渐过渡。
南京路外滩始终被大型外资机构、贸易行、洋行、大饭店占据着，建筑占地广、面积大、气势恢弘。届时，商业店铺已经无力承担高昂的地价，只能以交付租金的方式占据小规模的建筑底层。由于寸土寸金，建筑往往尽可能占满所有的沿街面，紧贴道路比邻而建，仅在街坊的内部留出必要的附属空间和空地。
南京路在四川路江西路之间的地段，是以新闻传媒机构为主的出租办公楼，底层依旧是尽可能密布的出租店铺，内部夹有少量石库门住宅。因此形成很多小弄，连接着城市道路与内部街坊。
江西路河南路之间底层多为钱庄、店铺、老字号，上部为住宅，延续的是中国传统建筑的上住下坊的模式，即底层作为作坊店面，上层用来住人。而且地块越分越小的趋势也显现出来，建筑体量与东面地块上的建筑相比越来越小，里弄交织纷杂，华人的比例也明显增多了。
纵观南京路的形成与发展，它为今天的国际大都会提示了什么？同济大学的常青教授用近五十万字的篇幅讲述了南京路临近外滩一段的六个街坊的形成和发展的过程。大到高楼大厦小到路灯招牌，甚至报纸上的头条、路人的服饰，都被用来深入分析这个上海最具代表性的地段成因和空间特殊性。对今天城市的改造更新与明天城市特色的发展都具有指导意义。
从跑马道，到“花园弄”，到“中华第一街”
南京路的形成，与租界和跑马场密不可分。“先路后店，街随店延”，是它发展变迁的主要模式。
1842年中英签订的《南京条约》打开了上海的大门。当时的上海县城在今天的城隍庙一带，英国人看中了这块 “芦草丛生，田间丘墓累累”的土地，在这个椭圆形县城的北面——外滩开辟租界，既可以完全控制长江入海口，又可以停泊英国军舰、保护英国侨民。
当时沿外滩由北向南被划分成9个地块，建有8家洋行，是外滩最早的一批建筑。其中义记洋行所在的位置即今天和平饭店北楼，被称作第四分地。那时的南京路还没有名字，被记作“四分地之南”，只是河浜旁的一条小径，随着租界的建设拓成两丈宽的小路，河浜也改造成路边的阴沟。
英国人为丰富自己的异国生活，选择外滩以西500米左右，今天南京东路、河南中路附近开辟花园，环绕花园筑成第一条跑马道，建成第一个跑马场。从此绅士商贾有了跑马抛球的场所，小姐太太们多了比美斗艳的机会。
为了方便马车通行，“四分路之南”得到修整，并冠以“花园弄”。“花园”一词的英文PARK谐音为“派克”，因此也称“派克弄” 。花园弄延伸至跑马场上的一段被称作“马路”，取意跑马之路。
跑马场的公共休闲活动为“花园弄”带来巨大的人流，也吸引了大量商贩，道路两旁店铺变得十分抢手，面包房、洋布店、药房等等纷纷开张，形成了延续至今的商业氛围。直到今天，南京东路上的东海西式面点，老介福绸缎还是盛名不衰，只是物是人非，店家已多易其主。
繁荣秘笈：每一地块面积较小，总价仍较低，参与人就多
1853年上海小刀会起义，原县城内外的大量难民躲进租界，洋人也非常乐意接受难民带来的商机，华洋分居的协议只能成为一纸空文。
继而，太平天国运动使江、浙、皖一带的富乡豪绅纷纷逃进租界避难，租界人口激增，土地不敷使用。
为赚取地价的差价，原跑马场的用地分隔后出售，跑马场西迁，花园弄相应顺延至第二跑马场。1863年租界内地价飞涨，跑马场再次西迁至今天的人民广场，花园弄也再一次延伸，同时以南京城的名字重新命名，谓之南京路，借以纪念《南京条约》。
从此，上海城区内东西向道路取中国各大城市名，如北京路、天津路等；南北向道路借国内各省份名称，如江西路、河南路等。鼎鼎大名的原跑马场的“马路”并入了新命名的南京路，那时的人们已经习惯了旧称，仍将南京路称为“马路”，有的还称之“英大马路”。
东西向的南京路与多条南北向的道路相交，由东西向依次是四川路、江西路、河南路、浙江路……这些道路之间的距离都比较小，往往不足百米，所形成的街区也比较小。这样，一方面增加了沿街店铺的数量，加大了每一地块可利用的商业价值；另一方面每一地块的面积较小，即使单价较高，总的地价仍旧可以控制在较低的水平，降低了开发建房的起点，利于市场的繁荣。此外，街区尺度较小，更加适合步行。有店也有人，人气自然旺了起来，这也是上海具有的浓厚的商业氛围的基本成因。
地块界线时进时退，蕴涵着巨大的动力和复杂的矛盾
租界初设时，地广人稀，道路两旁的地块划分方正，分布凌乱，表现出随意性和不确定性。发展到20世纪30年代这种现象就被细密交错取代，不规则的地块界限时进时退，每一寸进退都蕴涵着巨大的动力和复杂的矛盾。容积率不断地增加，建筑高度不断上升，在建筑容量屡增的背后，“每个不规则空间、每片倾斜而出的山墙都映射着城市急剧发展时期对空间的激烈争夺”。
南京路，尤其是靠近外滩的一侧，开埠以来始终是上海地价最高的区域之一。由东向西距离外滩越远，地价也越低，南京路两旁的建筑从政治、金融、外贸等用途向商业、办公、居住空间逐渐过渡。
南京路外滩始终被大型外资机构、贸易行、洋行、大饭店占据着，建筑占地广、面积大、气势恢弘。届时，商业店铺已经无力承担高昂的地价，只能以交付租金的方式占据小规模的建筑底层。由于寸土寸金，建筑往往尽可能占满所有的沿街面，紧贴道路比邻而建，仅在街坊的内部留出必要的附属空间和空地。
南京路在四川路江西路之间的地段，是以新闻传媒机构为主的出租办公楼，底层依旧是尽可能密布的出租店铺，内部夹有少量石库门住宅。因此形成很多小弄，连接着城市道路与内部街坊。
江西路河南路之间底层多为钱庄、店铺、老字号，上部为住宅，延续的是中国传统建筑的上住下坊的模式，即底层作为作坊店面，上层用来住人。而且地块越分越小的趋势也显现出来，建筑体量与东面地块上的建筑相比越来越小，里弄交织纷杂，华人的比例也明显增多了。
纵观南京路的形成与发展，它为今天的国际大都会提示了什么？同济大学的常青教授用近五十万字的篇幅讲述了南京路临近外滩一段的六个街坊的形成和发展的过程。大到高楼大厦小到路灯招牌，甚至报纸上的头条、路人的服饰，都被用来深入分析这个上海最具代表性的地段成因和空间特殊性。对今天城市的改造更新与明天城市特色的发展都具有指导意义。
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