书中贷款和衍生品知识分享
译文纪实群分享实录。
各位晚上好,很开心今天能在这里就《房奴》这本书,给大家分享我的知识和感想。
《房奴》这本书的核心故事是美国金融机构为了更快更多地赚房市热钱,将贷款数次转手、打包、包装成证券,为了节省转手时的登记产权的时间和金钱成本,违反证券法,开发使用了漏洞百出的电子系统,并通过伪造签名和文件的手段掩盖了由此产生的证券化失败、无起诉资格等问题。这些事发生的背景是08年次贷危机前后,狂热的房地产泡沫突然破灭,失业率暴增,背负房屋贷款的人资金链断裂,无力继续还款,止赎问题严重。
我在读这本书(尤其是前半部分)时意识到,对于不具备金融背景的读者来说,大量金融术语确实容易使人晕头转向影响理解,我今天的分享主要集中在书中出现过的几个金融产品,解释一下它们的结构,为理解文本扫清障碍。
货币的时间价值
大家知道借钱是要付出利息的,利息以利率的形式定价,但可能很少思考过利息背后的意义。经济学家费雪把利息定义为“现时消费与将来消费的选择”,人有享受当下的冲动,也因为未来有不确定性,所以有购物喜欢买现货、透支信用卡享受当下消费这种行为,所以有句话说:一鸟在手胜过二鸟在林。
另一方面,货币和其他很多东西一样,也是一种资源,能拯救断裂的资金链、能换取商品和服务、能积累更多的财富,如果你觉得租借资源应当付出代价,那么利息就是这个代价。
货币时间价值的存在产生了利率,而正的利率是金融机构用以下这些产品盈利的基础。
固定利率等额本息住房贷款
我们先从市场上最普遍的利率固定、每月还款额固定(等额本息)的贷款讲起。我拉了一张Excel表。
这是一个非常简单的固定利率贷款模型,需要偿还的本金是100元,分10期付清,每期利率是10%,每月还款额是16.27,还款额的计算方法是把10笔现金流贴现回来,使它们的现值相加等于100,本质上是一个一元一次方程。 这个展开讲内容会很多,也不是我们今天要讲的重点,可以用现成的函数,Excel就有,很多网站也有计算工具。
我们来拆解一下每期还款额的利息和本金比例,以第一期为例,先算偿还利息。因为在之前没有任何的本金偿付,所以计算这一期的偿还利息时,按照本金全额100计算,10%就是10元。16.27-10=6.27就是这一期偿还的本金。 所以在第二期用来计算利息的本金就是100-6.27=93.73,这一期偿付的利息是9.37,剩余16.27-9.37=6.90是这一期偿付的本金,剩余几期以此类推。
如果看下来还是不太懂是怎么算的也没关系,我们可以看出每期还款由利息部分和本金部分组成,刚开始几期利息比例很大,越到后来由于剩余未还的本金越来越少,利息也减少,此时月供里本金的占比就更大了。
每期还款的本金部分构成你房产权益的份额,财产分割时大概会有用。
纯利息贷款(Interest Only Loan)
书中的丽莎与DHI(贷款发放者)签订贷款合同时,信用分数是803,在美国这是一个相当高的信用分,本不至于被发放次级贷款。但是不知是什么原因,DHI与她签订的是一份次级贷款合约,是一种纯利息贷款的形式。房屋价值33万美元,条款规定首付5%(1.7万美元),剩余31.3万美元分30年付清,前10年只付利息,到第11年起开始每月偿付本金,并且提高利率。(第一章)
和上面提到的固定利率等额本息贷款不同,这种结构的贷款最具吸引力的部分是前十年极低的月供,但由于十年内没有偿还任何本金,所以还了十年之后依然欠银行31.3万美元。而10年一过,随着利率提高和应还本金的加入,月供激增。并且在这10年里没有积累到任何对房屋的所有权,也就是说十年之后丽莎艾伦夫妇对房屋还是只有首付取得的5%的权益。想一想觉得白还了十年钱对吧。
如果对纯利息贷款的结构没有概念,我举一个简单的例子。假设你向一个朋友借了10块钱,这个朋友丧心病狂,每天要你付10%的利息,就是1块钱,前五天你的还款只有利息,你每天给他一块钱,五天过去了,你发现自己虽然付了他5块钱,但依然欠他10块钱。
负摊销贷款(Negative Amortization)
与纯利息贷款类似,这种贷款初期以极低的利息作为诱饵,每月的还款额甚至都不够付利息,差额部分积累入未还本金,所以会造成负摊销期间时间越久欠款越多的局面。
如果还是用丧心病狂的朋友的例子类比,他借给你10块钱,每天利息1块钱,但你们的条款规定刚开始每天还8毛,没能补足1块钱利息的2毛继续累加到欠款里。几天后你发现欠的不止10块了。
站在贷款公司的角度,次级贷款的借款人通常信用分很低,偿债能力也不高,初期的低月供对这类人群有极大吸引力。而为了补偿放款方承担的更高的贷款违约风险,次级贷款的利率比优质贷款更高。在房地产火爆的年代,次级贷款有看涨的房价抵押,因此即使走到止赎的地步,贷款持有人也不会亏。所以贷款公司无视客户的信用分和收入疯狂发放次贷。
而贷款公司由于缺乏大量资金,住房贷款的周期又太长,并不自己持有贷款。他们的盈利模式是把签好的贷款合同快速出手,迅速回笼资金,继续出售贷款。
下面简单介绍一下书中提到的几个衍生产品和它们在次贷危机中扮演的角色。这部分看不懂也不要紧,可以安慰一下自己,这就像教给了你1+1=2,让你拿着解高数题。
抵押贷款支持证券(Mortgage Backed Securities, MBS)
这个是抵押贷款证券化最简单的产品,简单来说就是把成百上千笔贷款合在一起,因为大量贷款具有不同的地理位置、还款期限和违约风险,因此(那时大家天真地认为)相关性很低,组合在一起风险降低了,就是“分散化投资、要把鸡蛋放在很多篮子里”的道理。投资者购买一定的份额,贷款在未来产生的现金流将按份额比例分给投资者。这个机制和定期付息的债券投资类似,都有定期的现金流,只是MBS的现金流是由大量借款人的月供产生的。
抵押担保证券(Collateralized Mortgage Obligation,CMO)和担保债务凭证(Collateralized Debt Obligation, CDO)
CMO在MBS的基础上,针对投资人的风险偏好分成了若干个级别,每个级别在本金数额、剩余期限、利率、提前偿还风险上有所不同,风险最低的级别利息也最低,承担最高风险的级别也有最高的利息回报。贷款资金池中产生月供时,优先支付给风险最低的级别,并依次向下。这种投资品满足了不同风险偏好投资者,针对贷款池中可能发生的提前偿还/违约风险,投资者可以自行选择愿意承担多少。
CDO和CMO的区别是资产池里不仅包括住房贷款,还包括其他的债务产品,比如学生贷款、汽车贷款、信用卡债、公司债等等。
站在评级机构的角度,分析MBS的贷款池风险不算简单,又加上了不同的分级和复杂的条款,这个产品的实际风险容易被低估。同时,评级机构也面临诱惑:MBS的发行方为了拿到高评级,会付给评级机构高额费用。而评级机构又不愿意失去大客户,因此市面上大部分MBS都得到了很优秀、甚至是3A(最高级)的评级,因而非常受养老基金之类的大投资者欢迎,法律限制它们只能投资3A级的产品。
对于那些评级较低很难卖的MBS,投行又把它给打包进CDO里,大部分拿到了3A的评级。而那些评级很低的CDO产品,又进入了另一份CDO资产池,这样的产品叫CDO-Squared,作者翻译成“双层债务担保权证”。投资者不断投资这种产品,为抵押贷款行业提供了资金,贷款发放者从而更加有动力给购房者发放次级贷款。
最后来谈谈我对这本书整体的看法。
作为金融专业的学生和从业者,讨论起次贷危机都是从上而下的视角,在政府、机构和产品的层面分析原因,这本书提供了一个非常珍贵的普通民众的视角,直击受止赎影响的房屋购买人的生活状况。次贷危机不再只有冷冰冰的数字、公式、政策,而是有血有肉的生命感。
丽莎每天只睡三小时,半夜在空空荡荡的客厅里学习资产证券化;琳恩为了照顾病重的母亲不愿卖掉大房子换小公寓,咬牙还月供。不论是什么社会里,当你的对手是具有大量经济和政治资本的大金融机构,而你想要揭示的问题是行业和系统内部广泛存在的,赢得战斗的几率都是微乎其微。何况普通人并不具备专业知识,丽莎通读了贷款合同的每一页,也没读懂条款的意思。面对标准化的协议,用户连选择的权力都没有,每次我打开App在隐私协议末尾点“同意”的时候,都觉得自己把灵魂出卖给了魔鬼。
但是看到三位普通人的人生因为止赎而改变,他们牺牲了工作,牺牲了与孩子和伴侣在一起的时间,人身安全甚至受到威胁,还是尽最大努力与金融和监管系统抗争,会觉得这栋大厦的螺丝已经开始松动了,他们虽然并没有撼动它的根本,但信息得到了披露,也的确实现了一些地方性的微小进步。
如果说对这本书还有什么期望,就是希望作者能更聚焦事实。读下来觉得维权的借款人代表了正义和善良,而华尔街和华盛顿是邪恶和黑暗的一方,这种脸谱化地划分并不能概括事情的全貌,也影响行文的可信度,应该可以做得更好的。
以上是我想要分享的内容,谢谢译文的各位编辑,在出版环境不太好的当下还顶着压力辛苦工作出版好书。也谢谢看到这里的各位群友,希望你们不会觉得太枯燥和无聊~