房地产周期

yspyang
2019-05-01 看过

卖方研报的水平,当然这本来就是研报的汇总。读一下“本章要点”,再看看图表就可以了,2小时翻完。没有什么超出已有认知的观点,一本书也算是把房地产相关的内容都说到了吧,中规中矩。

简单说一下对几个影响因素的理解。

1、人口,前期靠城镇化的整体推动,之后看人口结构变化、人口迁移方向不同区域会有分化。到有潜力的地方去吧。

2、土地,供给一二线短缺、三四线过剩。这和控制大城市规模的城市发展思路有关,也和土地财政有关。城市发展思路最近出现了变动的迹象,有点儿顺应经济发展规律了,看看实施效果。土地财政这个,地方政府在房地产中牵扯的利益太大,并非没人知道可以通过增加供给控制住房价。打压房价并不是目标,每次调控自然也达不到“目的”。再进一步讲,人的福祉是否被作为终极目标来考量,还是被当做手段?叫得太厉害了才会管你一下。

3、收入or财富,总拿房价和收入对比有迷惑性,无法解释高房价,而财富可以。有钱的人很多啊,放水多了,钱总能砸到一些人,能统计到的收入只是财富中很小的一部分。房子是一种储存财富的方式,富人买了别的东西可能不会直接影响到普通人,没被关注。

4、投资属性,

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卖方研报的水平,当然这本来就是研报的汇总。读一下“本章要点”,再看看图表就可以了,2小时翻完。没有什么超出已有认知的观点,一本书也算是把房地产相关的内容都说到了吧,中规中矩。

简单说一下对几个影响因素的理解。

1、人口,前期靠城镇化的整体推动,之后看人口结构变化、人口迁移方向不同区域会有分化。到有潜力的地方去吧。

2、土地,供给一二线短缺、三四线过剩。这和控制大城市规模的城市发展思路有关,也和土地财政有关。城市发展思路最近出现了变动的迹象,有点儿顺应经济发展规律了,看看实施效果。土地财政这个,地方政府在房地产中牵扯的利益太大,并非没人知道可以通过增加供给控制住房价。打压房价并不是目标,每次调控自然也达不到“目的”。再进一步讲,人的福祉是否被作为终极目标来考量,还是被当做手段?叫得太厉害了才会管你一下。

3、收入or财富,总拿房价和收入对比有迷惑性,无法解释高房价,而财富可以。有钱的人很多啊,放水多了,钱总能砸到一些人,能统计到的收入只是财富中很小的一部分。房子是一种储存财富的方式,富人买了别的东西可能不会直接影响到普通人,没被关注。

4、投资属性,作为一种储存财富的方式,房子投资属性非常强,很多时候是受到投资逻辑支配的,作为消费品来分析总会南辕北辙。财富储存方式的稀缺导致房子的高溢价。

5、社会属性,对自有住房的情结一方面来自安土重迁这些传统观念,农业社会传统观念的影响还是很普遍的,不仅仅体现在对房子的观念上;二方面也是房子不仅仅是个经济问题,牵扯了太多别社会因素,比如学区;三方面也是由于政府-市场多年的教化,在可回忆的经历里房价一直是涨的,调控也不会动真格的反而每次涨的更猛,这导致社会对未来房价有普遍的上涨预期,而投资品的供需由预期决定。大白话讲就是,对买房所有的讨论核心点都在于觉得未来会涨,抛开这个假设,“买房刚需”就是个伪概念。

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