第二节 新型城镇化制度框架

    应当指出，这种方式等于是购房者先成为购地者，并集体雇佣了专业开发商为其建房，兼有合作建房的低成本和专业化建房的规模经济，类似于日本城市化高速期广泛使用的“共同分让”的建房模式，即拥有或取得土地的权益人提供土地，而由开发商提供总体方案并负责建筑实施，组成开发组合。建设完成之后，按照开发组合最初的约定比例，有关各方分得自己的相应份额。
    第三，改变税收调节机制，堵住开发商、工业企业等各类企业靠土地增值坐享其成的路子
    对开发商而言，在我国现行房地合模式下，虽然政府当时设计了高额累进的土地增值税以调节开发商可能的土地升值暴利，但是，由于土地增值税与工业企业的增值税已完全不同，不仅可以抵扣购进的土地等成本，而且可以抵扣包括办公费用等一切支出，从而使这个土地增值已经完全名不符实。开发商

又普遍用不结東工期的办法拖延，致使士地增值税在长时期中根本未真正征缴。近年来为调控楼市，国家税务总局先后出台了几个规定，督促和规范土地増值税的清算。但由于各地政府担心影响与开发商的关系进而影响土地出让收入，土地增值税至今也只是开始按销售额的百分之几预征，真正按土地增值税清算的情况仍然很少。这种按销售额预征其实是以销售税代替征收累进土地增值税的做法，实际上已使土地增值税蜕变为一种营业税。
    因此实行房地分离的新体制之后定地价、竞房价开发的普通商品房可全面停征土地增值税。同时借鉴日本经验，土地款部分免征房屋的销售税和营业税，房地分离高度透明，房地产开发也就可一并纳入营业税改一般增值税的扩围范畴。在这样改革之后，房屋开发的资金成本和风险都大幅下降，税收又减少和简化，房屋的整体成本都将全面
下降。而由于在售地时房价已经锁定，这样住房成本和价格的下降就会完全落实到购房者身上。