房地产周期 8.2分
读书笔记 房产税会推出吗:从历史和国际视角推断
董事宝
从结构上看,一线城市已步入存量房时代,住房建设用地难以有效增加,导致楼面价飙升,但土地出让总金额却开始呈下降态势;除了环一线等少数热点区域,在很多三四线城市,房企拿地意愿不足,楼面价和土地出让总金额均维持低位;二线城市成为支撑全国土地出让金的主力,楼面价和成交面积均开始迅速提升,带动土地出让总金额增加。
可以预见,未来随着重点二线城市逐步进入存量房市场,土地财政也将减少,届时全国土地出让金下滑难以避免。另一方面,由于土地出让金占地方本级财政收入比例超40%,土地出让金减少的地方政府有寻找新增财源的动力。因此,保有环节的税收应逐步被重视,成为弥补土地出让金减少的重要途径。
总体来说,成熟的房产税制度具有宽税基,低税率,适当减免形成累进税率的特点。
房产税能够增加持有成本,但不是控房价的有效手段
房产税能否抑制房价,主要在于房产税是购会改变市场预期和供需关系。
在房价严重脱离居民消费能力,投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下,房产税会增加持有成本,促使投资者抛售房产,同时弱化改善性和投资性需求,从而导致房价下跌。
而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市,市场需求旺盛,供不应求,房产税会被转嫁给需求方,推高房价和房租,并不能抑制房价上涨。
当前中国房地产市场存在两类泡沫,在一线城市和强二线城市是价格的泡沫,在三四线城市和资源型省份是库存的泡沫。出现泡沫的根本原因,在于城市化第二阶段房地产市场需求区域分化,以及当前供给和需求出现脱节。
全国城镇商品住宅需求一是新增城镇常住人口住房需求;二是现有城镇常住人口居住面积增长需求;三是棚改及动迁新增需求;四是农民进城未构成需求扣减,至农民工自带房入城、通过安置房安置、农民工返乡建房等造成的农民工进城后不产生商品住房需求部分。

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