城市化转型与土地陷阱 9.2分
读书笔记 1
TCboy

城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #230-233的标注 | 添加于 2018年2月21日星期三 上午10:16:29

当然,世界银行报告的真正意图和对很多人的吸引力其实并不在中等收入与低收入阶段的比较,而在中低收入和中高收入与高收入阶段的差异。即一个国家可能较易实现从中低收入阶段向中高收入阶段的转变,但实现向高收入阶段的转变就不容易了。用世界银行报告的话来说,这是因为实现经济起飞的机制与向高收入阶段跨越的机制有着根本区别。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #573-581的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 上午9:38:47

一般来说,建立在自愿交换和自由竞争基础上的市场经济体制本身就能提供充分的致富机会从而增加激励,如亚当·斯密所说像有一只看不见的手在调节每个人追逐自利的行为,从而实现社会资源的最优配置。但是,市场经济的运行是建立在初始财产分配和产权明确界定基础之上的。在初始财产分配极度不均的条件下,就会如诺贝尔经济学奖得主印度经济学家阿马蒂亚·森所说,市场经济达到最优对多数人而言可能是一个地狱。在这个状态下社会的扭曲、撕裂、破坏和对抗,就不可避免,而垄断财产的利益集团必然也会利用自己的优势去进一步强化和巩固自己的地位。大地产制度和种植园主经济对拉美国家在20世纪经济发展中的长期消极影响,比较彻底的土地改革对东亚的日本、韩国和中国台湾(其实也包括中国大陆在20世纪50年代的土地改革和在20世纪80年代初以均分土地为标志的家庭承包)的经济起飞的积极作用,就是正反两方面的鲜明例证。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #1084-1084的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 下午3:15:11

三农问题,即农地流转、农民离乡务工和农地非农用这三个

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #1082-1084的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 下午3:15:28

综合起来说,当前人们在中国农村土地和三农问题上的讨论和争论几乎全都不是老三农问题,而是由工业化和城市化引发的新三农问题,即农地流转、农民离乡务工和农地非农用这三个新焦点。

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- 您在位置 #1228-1247的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 下午3:59:10

一种观点是,土地财政是中国特色工业化、城市化发展道路的核心和基础。土地财政通过出让城市土地使用权,对基础设施建设融资,开辟了一条以土地为信用基础,积累城市化原始资本的独特道路。土地财政的本质不是收入而是融资。中国之所以能走这条道路,是因为计划经济时代建立的城市土地国有化和农村土地集体化,为政府垄断土地一级市场创造了条件。土地财政的作用,就是通过拍卖土地的市场机制,将这笔隐匿的财富,转化为启动中国城市化的巨大资本。同时土地财政通过对工业用地的成本补贴和工业企业的税收补贴,大大增进了我国工业制造品的竞争力,是中国成为世界工厂的主要秘诀之一。 这种观点认为,土地财政比税收财政的成本低、效率高,特别是我国实行的是以间接税为主体的税收体制,转向直接税非常艰难,同等税负水平下,直接税给人们带来的痛感和反感都会大很多。通过大规模增加直接税包括个人所得税和财产税等地方税来替代土地财政收入,隐藏着极大的社会和政治风险。因此,尽管土地财政模式也容易累积不动产信用的金融风险和拉大有(房)产者与无(房)产者之间的贫富差距,但绝不能轻言放弃。现在关键是要控制住征地拆迁成本的急剧上升销蚀土地财政的竞争力。所谓农地无条件入市就更是自杀性的行为。土地财政作为一个伟大的制度创新,其经济学意义,远比大多数人理解得要深刻、复杂得多。土地财政不是要否定而是要升级,即今后可逐步从对工业和工业用地的补贴转为对劳动者特别是农民工以先租后售的保障房形式补贴。[1] 如果说上述观点主要反映了政府长期以来的做法,或为此提供了理论证明,现在媒体上和学术界占压倒性的舆论则是另一种对土地财政的严厉批评和完全否定的观点。综合起来看,对土地财政的批评,主要是说地方政府垄断了土地的一级市场开发权,因而侵犯了农民的财产权利,阻碍了市场机制发挥土地供求平衡的调节作用。暗含的解决办法是打破政府的土地垄断,开放土地一级市场。应当说,从开发商到学界的这个普遍认识其实并没有抓住土地财政的真正问题和要害。当代世界各国都普遍存在土地的严格用途管制和规划管制,民间开发每一块新的土地,都要得到政府批准。从这个角度说,各国政府在土地供给的源头都有垄断性。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #1258-1261的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 下午4:01:57

其实中国房地产财政的真正问题,是它与东亚模式中政府中立、财务平衡、土地增值收益优先用于移居者安居不同,中国的土地收益成为政府可以随意支配的小金库,卖地收入成了不受约束的天上掉馅饼、多多益善,而且支出也完全忽略农民工等移居者这个城市化主体的需要。这种卖地牟利的财政必然扭曲了政府在市场经济中的功能和作用,从而极大地推升了城市化的成本。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #1274-1277的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 下午4:03:01

在为土地财政辩护的观点中并非没有合理的因素。比如说,在城市化转型中的基础设施投入,不可能主要靠常规税收包括财产税来弥补。财产税在发展中国家所占比例一般都较低,即便在当今财产税占地方政府收入比例很高的西方发达国家,也只够维持地方政府一般性的公共服务开支,而不能支持大规模的城市扩张建设。再如,土地的级差收入不能简单地归城郊农民所有,而应当通过财政再分配的形式为社会分享,等等。

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- 您在位置 #1436-1444的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 下午4:44:59

1982年第四次重新制订宪法时,关于土地所有权的法律规定在酝酿中就引起了一些不同意见的争论。由于在农村的社会主义改造完成之后,农村的土地已经全归集体所有,而这个集体所有的含义和决定并不是由农民或农民集体决定,而完全是由国家决定,因此有相当一部分人在制订1982年宪法时就主张干脆如同苏联一样,宣布农村土地为国家所有,农民集体只是占用或使用,这样既符合事情的本质和经济现实,又可以减少国家建设征用土地时的麻烦和代价。当然,主流的意见认为一下子规定农村土地为国家所有引起的震动太大。因为中国革命的成功是从打土豪、分田地为口号而发端,后来的社会主义改造也只是在农民“自愿”合作化过程中使土地集体化,因此土地集体化顺理成章,而土地国有化则有明显的逻辑跳跃。更重要的是,即使宣布土地国有也并不能改变国家征用农村土地必须给实际占用土地的农民以补偿的现实。基于这些或其他方面的考虑,农村土地集体所有的法律规定才算最终定局。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #1519-1524的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 下午5:00:58

一方面政府与被征地农民之间的矛盾与冲突与日俱增,不断上升的土地补偿标准不仅没有缓和,还经常因补偿标准在区域间和时间上的差异而引起更大的不满和冲突;另一方面政府对土地财政的依赖不断加深,土地拍卖价格以及下游的房地产市场状况既直接影响政府的钱袋子,也影响到被土地财政拖进来的银行金融体系的安全性和稳定性。经济增长、地方政府财政状况、银行信贷安全、房地产商和地价房价之间,形成了一荣俱荣一损俱损的奇特依赖关系,这也是这些年来的房地产市场虽然多次调控无功而返的原因。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #1503-1506的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 下午5:01:24

1998年修订的《土地管理法》所实行的土地用途管制和规划管理,并没有能遏制住非农建设用地的迅猛扩张。各地以化整为零、先租后征、先征地改变用途再申请等待指标等种种违法违规用地现象层出不穷。特别是随着住房制度改革的深化,住房的商品化实际上就是土地使用权开始普遍货币化。在房地产开发的巨大利益及其影响到所有城镇居民财产分配的背后,其实都主要

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #1556-1558的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 下午5:08:24

当某些新提法(如公益与非公益征地之区分)既与现行法律和政策实践相矛盾对立,又未经过可行性研究,草率地抛出后,并不实行也不可能实行,并不会产生指导改革的积极作用,反而会加剧实践中的认识混乱,降低政府的公信力。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #1580-1587的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 下午5:13:32

更为重要的是不难看出,划分区片不分用途统一定价,与前述中央文件中提出的严格区分公益性和经营建设性用地的原则正好是相反和直接矛盾的。因为区片统一定价不分用途,恰恰就是不分公益非公益;而同一区块按一个价补偿、增加农民土地增值比例的含义,就是政府将公益征地(这是没有收益还要贴本的,所以根本没有增值可分享)和经营性征地打包综合计算成本和增值收益,在同一区划内不同用途的土地同价补偿。所以很显然,区分公益非公益,就没有同区块土地的同地同价,但同一区块的土地不同价补偿,过于荒唐而根本没法实施。这就不难理解,为什么严格区分公益性和经营性用地只能是空话,这也成为政府文件提出同地同价并实施以来,征地仍然阻力重重而且矛盾和混乱越来越严重的原因。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #1643-1644的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 下午5:27:36

按照财政部网站公布的数据,2012年土地拆迁补偿等支出已占土地出售收入的78%(由于这里只有个“等”字,这个数字被认为是有水分的。但

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #1642-1649的标注 | 添加于 2018年2月22日星期四 下午5:28:08

造成一方面在工业开发区和远郊区重点工程征地补偿仍然严重不足的同时,整体土地补偿成本不断急速上升。另一方面,地方政府的财政和债务负担则在日益加重。按照财政部网站公布的数据,2012年土地拆迁补偿等支出已占土地出售收入的78%(由于这里只有个“等”字,这个数字被认为是有水分的。但根据国土资源部更早前的披露,不算基础设施投资这个大块,土地拆迁补偿款在前两年已占土地出让金的三分之一左右,近年来还在上升,应是更可靠的数字)。再加征收、储备土地的资金和利息支出,以及平整土地与基础设施、公益用地等大项支出,地方政府已经陷入了严重的债务危机。这最后一点非但没有人怀疑,相反正是许多土地财政和政府的激烈批评者也大肆渲染的。这个情况从反面证明了地方政府从土地出售中的收益与其债务相比其实有限,所谓大幅提高农民补偿更不用说提高10倍,就是地方政府把全部土地收益都拿出来也不够的。

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- 您在位置 #1816-1818的标注 | 添加于 2018年2月23日星期五 上午11:16:50

也许是在反复试错中综合以上所有这些因素,国际上市场价格补偿才普遍定义为该土地在征收前的即原用途的市场价格。这个价格,不仅对不同土地的原权益持有人是公平的,对支付土地价格的公共财政即纳税人也是公平的。为了

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- 您在位置 #1805-1821的标注 | 添加于 2018年2月23日星期五 上午11:17:36

那么,是否按照该地块以后实际使用用途的各类土地市场价格的平均值去补偿就合理了呢?这样价格来源的客观性倒是有了,但又产生了三个新的问题。 一是土地的新用途本来与土地所有者或使用权人无关,而完全是城市规划的结果,往往还需要大量后续基础设施及相关配套投入才能为新用途所用,将之平均为原土地持有者的贡献或补偿并不合理。 二是在多大范围里平均。如果平均的地块范围小了,相邻区块若规划用途不同(如有的地块被规划进工业开发区,或有的区块正好大部分落入绿化隔离带),就会造成相邻地块土地价格计量不同从而补偿非常悬殊。低补偿地块的农民显然不会接受。但平均的范围越大就越偏离农民自己的那一小块土地改变用途后的具体使用价值,因而既难被农民理解也与按土地新用途补偿的定义矛盾,结果只是改变了形式的用计算价格补偿。 三是这种按新用途的补偿完全忽略了这些土地原来的用途分类和市场价值,既与国家多年来费大力气去区分农地与建设用地的政策努力直接矛盾脱节,也与任何法治国家在乡村都要严格区分农地和建设用地等政策完全背离。况且这种打乱了农民在征地前原先持有的土地财产价值及其相对比例份额的做法,对各户农民自己来说也是不公平的。 正因为如此,也许是在反复试错中综合以上所有这些因素,国际上市场价格补偿才普遍定义为该土地在征收前的即原用途的市场价格。这个价格,不仅对不同土地的原权益持有人是公平的,对支付土地价格的公共财政即纳税人也是公平的。为了剔除征收对土地市场价格的影响,有的国家规定了要搜集此前附近同类的市场成交价格作为参考[9],有的甚至规定以征收几年前的同类土地市场交易价格为参照,以排除征地信息本身对土地作价的影响[10]。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #1821-1845的标注 | 添加于 2018年2月24日星期六 上午11:06:53

可见,国内很多人一提市场价格补偿,就将其想象或等同为要按该土地最高用途如商住的市场价格补偿,是对市场价格的错误理解和极大扭曲。所以,土地征用补偿并非越高越好,而是要有客观合理的尺度。美国和许多国家法律中强调的“公正补偿”,包含着对不同的被征收人和付出补偿资金的公共纳税人等各个相关主体的公平公正(详见第八章)。对比之下,我们很多地方在征地补偿中的随意性和维稳思维,造成既无客观依据又高低极为悬殊的补偿。有些地方补偿过少影响了失地农民的生计,而有些地方又补偿过多,使被征收人一夜暴富,从而产生了一系列征地纠纷和群体性事件,其实恰恰是没有做到公平公正补偿之故。 第四,城市规划区内的郊区农村土地市场化开发后,可以用税收调节超额收益的说法,其实并不现实。土地转用途开发出售若征收高额累进税收,人们就会转为自己开发,或者与开发商联合开发转为出租或以租代售,等等。当买卖双方联手合作时,税常常是征不来的。现在城市中不光有阴阳合同,就是连法律规定的20%房产交易个人所得税实际上都征不了。至于说对租金收税,现在城市中居民租房还普遍不交税也征不了税,奢谈对农民房租收入征税,实在有点一厢情愿。眼下城中村、城郊农民普遍出租房屋,几乎从未有人纳税。广东一些乡镇农民普遍靠租房为生,当地基层组织也只是收一点用于维持公共设施开支的物业费,从来没有什么调节超额收益的累进所得税。不用说在法治如此薄弱的中国,即便是在一些市场经济的法治国家,也不是靠对农民土地非农转用时增值的货币形式征税。东亚的日本、韩国更不靠土地市场化开发后去征货币税,而是学习法、德等国当年的减步法,直接把土地扣下来抵税(故我国台湾地区在土地整体区段征收中有个形象的词叫“抵税地”)。 最后,符合规划的郊区农民可以自行开发的说法,其实也给规划实施执行加上了太高而不可能负担的重任。因为被规划限制而土地价值较低的农民很难不破坏规划而向他们幸运的邻居看齐。而紧挨着城市规划区的农民也不会看着规划区内的邻村卖地发财而自己仍然老老实实地种田。实际上这正是今天小产权房泛滥的原因,也是很多发展中国家规划失控、贫民窟膨胀的原因。 综上可见,通过严格区分公益性和经营性用地的办法,让土地在符合规划的条件下开发权归农民的观点并不像表面上那样合理与可行。同时需要指出的是,很多持这一观点的人也同时是城乡建设用地指标增减挂钩的积极支持者。但其实这二者并不相容。因为当符合规划的城郊农民可以自主转农地进行建设开发时,他们就不再需要任何建设用地指标。同理可知,农村中节省出的建设用地指标在符合规划的城郊没有人需要和购买,在不符合规划的地方又因无法落地而毫无用处。这样城乡建设用地的增减挂钩就失去了指标落地存在的基础。这恐怕是同时推崇这两个政策的人所不曾想到的。

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- 您在位置 #1862-1863的标注 | 添加于 2018年2月24日星期六 上午11:18:29

土地用途的人显然由于太过急躁而没有去认真考察。 农民有权

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #1863-1875的标注 | 添加于 2018年2月24日星期六 上午11:18:39

农民有权自主城市化观点的本质就是主张土地财产权与土地开发权合一,土地所有者自然拥有土地开发权。我们在后面对国际经验考察一章中会看到,即使是最自由的资本主义私有制国家,土地财产权也与土地开发权分离。任何人包括私人土地所有者都没有自行决定和改变土地用途的权利,也没有在同种用途下随意决定建筑高度和容积率的权利。在现代社会中土地开发权包括土地具体的开发密度和强度已经成为由社会进行管理的权利,而由政府代表社会行使。因而土地所有者或使用权人只有向政府申请并获得批准后才能从事被许可的开发。而政府有权从社会利益出发,不批准申请的开发,或者在规划允许调整的范围内批准开发时也增加其他附加条件,包括土地所有者无偿让渡部分财产权利的条件(所谓减步,即交出部分土地以换取规划变更)。 因此,除了英国在二战后工党政府过于激进地试图将土地开发权国有化作为国有财产出售牟利而受到质疑抵制外,土地开发权的管理在当代确已成为政府治理权(又称警察权)的一部分,而不再属于土地包括私人土地所有者所有。以香港这个已经连续十多年被评为世界上排名第一的自由经济体为例,其土地开发权也完全由社会管理而不属于土地和房屋的财产权利人所有。任何人在自家院子搭建、扩建都需要事先申请极其严格和难以获准的规划许可,否则即便香港特首私建也均属违法行为而必须无条件拆除。可见一些人想象的自由开发权即便在最自由的市场经济体中也并不存在。

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- 您在位置 #1969-1971的标注 | 添加于 2018年2月24日星期六 下午12:57:34

对小产权房数量没有权威的统计,但有人估计全国已达66亿平方米,是全部商品房住宅面积的一半,在深圳则占全部住房面积的一半,和商品房即所谓大产权房平分秋色)[

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- 您在位置 #2246-2248的标注 | 添加于 2018年2月27日星期二 下午11:19:21

归结起来看,我国迄今为止的保障房建设走过的弯路可以主要归结为以下三个方面的问题: 首先是保障对象的封闭和歧视性。与世界其他国家一般将保障房设为一种国民的普惠权利,保障对象为本地就业或居住的无房户和缺房户不同,我们从一开始就把保障房的对象设定为户籍人口,

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- 您在位置 #2256-2260的标注 | 添加于 2018年2月27日星期二 下午11:19:47

第二是保障标准过高,分配严重不公。由于排除了城市化主体的外来人口,住房保障标准就不可避免地会大幅抬高。其实保障房顾名思义,就是只满足最基本的需要。保障标准从低从严,各类非保障对象就自然不会去动那个邪念。早期因为对经济适用房没有硬性指标要求,北京等地的经济适用房平均达到100多平方米,有些甚至超过200平方米。在保障标准过高的情况下,就自然会给各种弄虚作假的寻租行为打开广阔空间。

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- 您在位置 #2265-2269的标注 | 添加于 2018年2月27日星期二 下午11:20:19

第三是保障房系统运行的敞开缺口。我国的公共租赁房过去建设的数量不多,由于财政压力和管理成本高等约束,其数量和比例均受到一定限制。但我国出售的各类保障房,禁售年限过短(一般5年以下),上市后不限制交易对象,这样既使保障房房源不断快速流失,也使受到公共财政补贴的保障房轻易变为一部分人的不当得利。而国外在这方面本来已经有很多成熟经验,如较长的禁售期(往往为15年),在禁售期内不得抵押转让,转让时必须由政府回购,或规定受让者必须也符合保障房的申请条件。

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- 您在位置 #2275-2290的标注 | 添加于 2018年2月27日星期二 下午11:22:07

究其深层原因,一是由于指导思想的偏差,如长期排除外来移居者这个城市化主体的政策立足点,就使得保障房体系设置完全失去了正确的基准,造成了保障房建设政策指导的整体扭曲。又如其中由于指导思想的转变,过于相信住房市场化本身的发展就可以解决城镇住房问题,在低收入阶层无力购买商品房时,又以为仅靠发展商品化的廉租房而且主要靠发放货币租金补贴,就可以解决社会的住房保障问题。 二是在一个已经市场化的利益结构下,政策设计缺乏对于利益扭曲政策的预判和应对。比如在早期经济适用房只是作为原则提出来时,缺乏标准和疏于管理使经济适用房变成开发商手中谋利的工具,随意扩大面积、改变立项,限售年限过短和不封闭运行等漏洞最终使经济适用房的财政投入成为相当一部分人寻租的沃土。这样经济适用房既对于地方政府来说是个负担,又不能真正帮助低收入的住房困难居民,自然变成鸡肋,致使经济适用房为主体这个本来很好的住房体系构想完全落空。 又如在2010年以来商品房价飙升的压力下,全面启动保障房的建设本来是个利国利民的好事,但各级政府为完成保障房指标任务、减轻自身负担,鼓励和放纵一些机关单位和大企业重建单位福利房,则使原本负有公平使命的保障房建设一下子变味,成为社会不公正的一种新形式。2013年开始大力推动的“棚户区”改造,由于概念含糊,体制机制照旧,迅速又被地方政府接过去作为老城区商业化改造的大旗,与提供基本保障性住房的原意大相径庭。 这些情况说明,在今天已经严重分化的社会既得利益格局下,保障房建设和分配要发挥其设想的社会功能,既需要政策设计的高屋建瓴,又需要有防范对策扭曲政策的完整性和严密性。在今天保障房建设涉及大量公共资源投入的情况下,保障房建设和运行的指导思想的全面检讨和用立法来保证保障房体系健康运转已经迫在眉睫。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #2427-2492的标注 | 添加于 2018年2月28日星期三 下午11:51:41

地票交易为什么一起步就问题迭出?这是因为地票把增减挂钩货币化后,暴露出了这一模式内在的若干重大缺陷。从经济学角度看,现在成渝地区试行的地票交易存在以下几个问题: 第一,地票的供给来源限制。目前成渝地区试点中,地票供给靠政府组织的复垦农村建设用地产生,因此地票供给是行政组织实施而不是成渝的农民农户普遍拥有的自主选择的权利和市场行为。与有些美国农场主可以出售自己少量多余的土地开发权不同,我国农民可以出售的是他们每户自住居所的土地开发权。在工业化、城市化过程中,农民大量离开农村去城市打工和居住,这是农村宅基地闲置、村庄空心化的根本原因。而进城务工的农民在就业城镇安居即农民工市民化,是他们能否真正释放出家乡宅基地和村庄用地的关键所在,也是整个土地制度包括地票制度设计和改革要解决的核心问题。 因此,在农民工市民化问题没有解决、也没有明晰的解决前景时,地票的供给量存在很大的不确定性。实际上,现在各地搞增减挂钩、让农民上楼节省出来的村庄用地,并非是农民举家移居城镇后的空地,而一般只是让农民在农村并村高密度居住后挤出来的原村庄用地。而能节省出来多少土地,完全取决于各个地方政府的工作计划和强制力度,与农民自主选择和市场并没有多少关系。这也暴露出城乡建设用地增减挂钩制度的选择权问题,即它选择的挂钩是政府确立的乡村试点,而不是中国农村农民的普遍自由交易权利。 第二,地票需求的行政附属因素。地票作为城镇建设用地指标的补充,其价格取决于整个建设用地的供求关系。在绝大部分城镇建设用地指标还是无偿计划分配时,地票很难形成一个稳定的供求市场。当国家下拨分配的无偿指标越多,地票的需求就越少,反之亦然。因此地票需求首先取决于国家每年下拨分配的指标数量。其次还取决于在国家下达的指标之外,地方政府计划多少需要地票的房地产开发。显然,在地票的供给和需求都是由政府安排决定时,地票不可能有独立的市场价值。这也是为什么重庆的官方掌控的地票价格就比较稳定从而可以长期实行,而成都真想尝试搞点市场化,地票价格就剧烈波动从而市场只能关张。 第三,地票价值与地票类别的依存制约。作为城乡建设用地指标挂钩的货币化形式,成渝试验中的地票自然如增减挂钩中一样,全部用于房地产开发用地,而工业、城市公共设施、政府机关、公益事业等用地仍是行政指标分配无需地票。但按城乡建设用地增减挂钩办法,地票的来源则除了农民宅基地以外,还有农村乡镇企业用地、公共设施用地和公益用地。也就是说,城乡建设用地增减挂钩其实并非像它字面上显示得那样公平对等挂钩,而是乡村各类建设用地与城镇房地产用地挂钩。 这种隐秘的不对等在货币化的地票交易时就不能不公开显露出来,如地票种类有否分类?是否不同用途土地来源的地票都可用于房地产开发?地票是否是房地产开发拿地的必要条件?如果是,那么是否意味着地票的供给就决定了房地产开发的规模?如果不是,谁拿房地产开发用地需要地票,谁又可享有特权进行房地产开发无需地票(实际上重庆、成都已出现了这种歧视性资格的问题)?非房地产开发用地是否需要地票?是否按其来源和使用区分不同性质(如商住、工业等)不同类型的地票?显然,这些定义中的任何差异,都会直接影响乃至左右地票的市场价格定位。 第四,地票市场价值的区域专用性。地票本身并不是开发商真正需要的城市建设用地,而只是取得城市建设用地的一个凭证。地票的价值取决于地票落地处的土地市场价格。因为归根结底,开发商要拿的是城郊土地,而地票只是一个敲门砖或附加条件。落地处的土地市场价格,主要由当地的房地产市场状况决定。而土地价格仅成本就包括了土地的征收拆迁补偿费用、净地出让时的土地整理费用、相关税费等各种费用。很显然,在任何情况下,地票价格只能是落地处土地价格的一个部分。 因此,在一个县城或小镇周边,建设用地市场价格不高,地票价只能很低,否则地票比建设用地的市场价格还高,开发商谁也不会去买这种地票。而越是靠近大城市的土地越紧缺、房地产用地价格越高,自然也就能承受高得多的地票价格。因此地票的价格完全取决于它将在哪里落地以及在这个落地范围内的房地产供给需求关系。在地票的落地点和落地范围很不确定或带有很大的行政决定色彩时,地票就无法获得稳定的内在价值。 第五,区域性与全国性地票市场的二律背反。由于我国农民迁移的典型形式是从中西部到沿海发达地区和大中城市打工,农民工的就业地和安居地往往不是其户籍和宅基地所在的地区。这样,由农民工进城引发的土地开发权转移的需求会集中表现在沿海城市,而他们在这些城市和省份又无地票可兑现,所以目前严格限制的本区域本市县的土地挂钩和地票交易就对异地就业的农民工市民化帮不上忙。但是,如果发展全国统一的地票市场,就有一个更大规模的我国现行行政无偿分配用地指标与地票比例的关系问题。而且由于越是偏僻和交通不便的内地或山区等地,农村建设用地的市场价值越是低廉,而越是沿海一线城市,取得地票用于房地产建设的动力和实力越强,这样在一个全国性地票市场上,必然形成边远地区的地票全部向一线大城市集中,这显然不是我们的城市布局和规划部门所乐意看到的。 同时,在一个全国性的地票市场上,如果地票价格较高,就会严重挤压中西部地区和中小城镇对建设用地指标的需求;而如果地票价格较低(考虑到我国地域辽阔、农村建设用地存量巨大,这也是较大概率事件),那么它一方面会大大刺激沿海大城市的盲目扩张,另一方面对于在沿海城市就业的农民工落户又帮助太小。因为在以异地流动和就业为主要特征的城市化背景下,农民工市民化恰恰需要的是他们能够在就业城镇付得起安家费。换句话来说,农民工最需要的是他们远在家乡的地票,能够以他们就业城市的本地价值兑现。而这一点恰恰是无论局限于本地增减挂钩的地票市场还是全国性统一地票市场都不能提供的。这恐怕是正处在城市化阶段的发展中国家都没有出现土地开发权转移市场的原因,而仅仅是在美国这个后城市化国家,由于历史上独特的开发权分配造成的少量富余,才出现有限零星交易。 第六,地票或宅基地与农民进城落户挂钩的歧视性。地票或产生地票的农村宅基地在农民当中并不是平均分配的。在农村二次土地承包实行“增人不增地,减人不减地”之后,现在有相当多的年轻农民都没有农地和宅基地,从中小城镇向大中城市迁徙的移居者当然就更没有宅基地或地票,因此地票制度在解决移居就业者的安居这个普遍公民权利问题时,还会带来新的歧视性和选择性,造成分配不公与扭曲。 另外需要指出的是,行政性指标的模拟市场交易特别容易产生的弊病就是对策对于政策的扭曲。如在耕地占补平衡中,现在各地纷纷侵占良田而在山坡乃至山头上毁村造耕田凑数,从而造成资源的进一步巨大浪费和生态破坏。[1]而城乡建设用地增减挂钩在实践中全部变成了城镇房地产开发用地与农村村庄等各种建设用地包含公益用地挂钩。房地产开发和土地拍卖的巨大利益,严重扭曲了城市化过程随农民正常迁移而需要进行的农村土地的合理化整理事业,抢夺了农村为了农业现代化所需要的建设用地,并造成为了要用地指标而强迫农民并村、不是去城镇而是在农村上楼的怪现象。 由于这种模式违背了基于农民自主的市场选择,偏离了城市化发展让农民进城的大方向,就难免在今后造成更大的资源浪费和发展弯路。[2]实际上,由于地票的利益驱动,城乡建设用地增减挂钩与内生的农村土地的合理化整理事业产生直接矛盾和脱节,各地也包括重庆的许多所谓“宅基地复垦”并未成块成片整理成良田,只是应付验收指标的应景文章,验收过后由于缺乏耕种价值仍然大量荒芜。[3]

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #2504-2507的标注 | 添加于 2018年2月28日星期三 下午11:52:44

更重要的是,我国的城乡建设用地指标增减挂钩只是国家每年大量行政分配城市建设用地指标的一个边际补充,城市建设用地指标分配并不取决于少量的乡村建设用地指标的转移。这个每年按国家计划层层分解的建设用地指标才是土地开发权分配的真正主体。离开了这个绝对主体的土地开发权分配,我们当然根本不可能回答城市化转型的主题即农民变市民的各种挑战。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #2670-2675的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午3:11:01

日本实行严格的农地保护制度,在二战结束、农地改革时已对土地分类画线,其《农地法》第四条规定“登记注册的专业农户未经许可擅自将农地转为自家住宅用地的,终止建筑工事,地面建筑拆除及复垦费用由本人负担,视其情节处以3年以下有期徒刑及300万日元以下罚款”。申请用农地建房要经当地农民自治体同意后层层过关直至省一级的议会讨论,并由省一级最高行政长官签字。同时中央一级还保有最后的否决权。个别确有理由且得到批准的农地转自用宅地还带有附加限制条款,即若住宅在建成20年内遇城市规划扩展征用,该土地必须仍按农地使用价值补偿。[11]

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #2679-2683的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午3:13:28

1926年美国“欧几里得分区”裁决案确立的地方政府的土地利用规划权,只是一种消极权力。即政府的规划权以及因规划而给土地所有人带来的潜在利益损失不作补偿,只是针对未来发展的规划和限制,而并不包括对土地现状的改变。换句话说,政府规划权的确立等于一次性拿走了全体土地所有者今后想自由开发的权利,从此任何开发必须符合规划并得到许可;但是,对之前已经开发的土地和建筑物,政府并没有随意改变现状和拿走的权力。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #2688-2693的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午3:15:44

限制了。 举例来说,如果某一农业划定区所设定的农场永续经营的最小规模为160英亩,则农场主在每160英亩(近千亩)土地上就拥有建构一栋非农住宅的开发权(1 dwelling unit/160 acres),在一些人口稠密、深耕细作的农业区,也有允许土地所有者在每5英亩(约30余亩)农田中就有建一幢住所的土地开发权。因此,如果在这个地区,一个农场主拥有20英亩的农场,那么他就拥有4栋土地开发权,即除他现在居住的一处住所外,他还拥有另建3处住所的权利。在土地开发权部分私有的情况下,美国政府及非

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #2688-2699的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午3:15:58

举例来说,如果某一农业划定区所设定的农场永续经营的最小规模为160英亩,则农场主在每160英亩(近千亩)土地上就拥有建构一栋非农住宅的开发权(1 dwelling unit/160 acres),在一些人口稠密、深耕细作的农业区,也有允许土地所有者在每5英亩(约30余亩)农田中就有建一幢住所的土地开发权。因此,如果在这个地区,一个农场主拥有20英亩的农场,那么他就拥有4栋土地开发权,即除他现在居住的一处住所外,他还拥有另建3处住所的权利。在土地开发权部分私有的情况下,美国政府及非盈利组织通过向农民购买土地开发权(Purchase of Development Rights,PDR)的办法,实现农地保持、环境保护和其他规划目标。土地开发权价格等于土地农业使用价值和非农使用市场价值的差额。 由于拥有大片土地的农场主并不需要在自己的农场使用开发权去建自己用不着的住所,农场主往往自愿出售自己所有土地上的土地开发权,这样出售完开发权的土地就变为永久农用地或农业资源保育地(PACE)。除此之外,美国几乎所有州还实行优惠评税制度(Preferential Tax Assessment),即在课征农场主的财产税和遗产税时,对农场中的农业用地按照农地的使用价值课税而对宅地和其他非农地则按土地的公允市场价值来课税,这样也推动农户出售或放弃多余的土地开发权。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #2711-2714的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午3:18:33

从现代西方市场经济法治社会的实践来看,土地开发权既非国有,也非私有,也不能界定为政府与土地所有人之间分享的权利,而是一种社会相关利益方共享的权利。政府拥有的分区规划管理权力可以基于公共利益界定乃至分配土地开发权,但政府无权将其据为己有,并当作国有财产去出售。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #2845-2847的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午11:22:37

只有在因一般或公共利益需要时方能启动征收程序。总起来看,虽然各国普遍都说征收要基于公共利益,但在动用征收权的范围上大体可分为三类。第一类是以美国、加拿大、澳大利亚、德国等为代表,公共利益是一个广义的概念,

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #2846-2850的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午11:22:44

总起来看,虽然各国普遍都说征收要基于公共利益,但在动用征收权的范围上大体可分为三类。第一类是以美国、加拿大、澳大利亚、德国等为代表,公共利益是一个广义的概念,并没有对其范畴进行明确的限定,但是通过立法和其他法律程序对政府的征收权进行严格的限制。第二类是用举例来明确限定公共利益的范畴,如日本、韩国、印度、我国台湾地区等。第三类公共利益既是个广义概念,同时又没有或缺乏法律对征收权的限定,政府自身有很大的裁量权,如中国、俄罗斯和一些中亚国家。[10]

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #2960-2966的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午11:31:31

对于美国这样的西方法治国家来说,税收和死亡一样不可避免。因此财产征收的公正补偿并非就逃脱了税收范围。不过,对于被征收财产补偿的税收处理,美国税法也有考虑非常周到和公平的对待。财产征收补偿在美国税法中是作为一种非自愿出售处理。在这种情况下,若取得现金补偿的财产所有人不在一定时间内(一般规定为2年,特殊情况要经申请同意方可延长)买入同类财产,就要作为课税收入交纳个人所得税或长期持有的资本利得税。反之,若购买了同类型资产,则可免税,到下次你自愿出售财产时按正常的资本利得(你售出价与你最初的买入价而不是这次补偿价的差额)纳税。[

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #2976-2979的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午11:32:30

欧洲许多国家如法国、德国采取以征地之前相隔一段时间可参考的同种用途土地的市场价格作依据,以排除征收涨价的可能影响,或以土地所有者纳税申报的价格作为参考定价。德国是世界上对土地和建筑管控最严格的国家,无论新城区土地征收,还是旧城改造而提高的地价,或由于规划变动而提高的地价,都被认为应由公共而非土地所有者获得。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #2976-2979的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午11:32:37

欧洲许多国家如法国、德国采取以征地之前相隔一段时间可参考的同种用途土地的市场价格作依据,以排除征收涨价的可能影响,或以土地所有者纳税申报的价格作为参考定价。德国是世界上对土地和建筑管控最严格的国家,无论新城区土地征收,还是旧城改造而提高的地价,或由于规划变动而提高的地价,都被认为应由公共而非土地所有者获得。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3024-3036的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午11:37:14

日本的土地所有人可以申请变更规划限制,对自有建设用地进行合理化再开发,但这种土地的再开发的前提是土地所有者必须拿出相当土地以满足规划所需要的公共事业用地需要。这就是人们通常所说的日本区划整理事业中的减步法。减步法的原理是在改变土地用途规划或建筑规划(如建筑率或容积率改变)时,原土地所有者必须将土地分成两块。一块给原土地所有者或使用权的拥有人按新规划开发,一块作为公共设施建设用地以及出售以充抵公共设施建设费,简而言之,就是以自己的私有土地换取规划变更。 日本减步法成功的核心是其基本原则的法律规定。因为减步法的关键是原土地权益者能拿回多少地和换取可怎样的建筑规划。如果减步率(即交出土地或保留土地的比率,以及可以自己开发土地的容积率,后者往往与前者同样重要)是可以谈判的,显然减步法就极难进行下去,因为各种各样的讨价还价、公关和贿赂就都难以避免。[21]故日本《土地区划整理法》第109条明确规定,减步以土地权益人在规划变更前后的土地价值不变为基准。第110条规定,若原土地所有权人获得土地的价值低于减步前的土地及土地附属权利价值,则必须给予土地所有权人同等金额的货币补偿,反之,减步后原土地所有人获得的土地价值高于减步前的土地及附属权利价值,此部分将按规定被征收。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3024-3040的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午11:37:39

日本的土地所有人可以申请变更规划限制,对自有建设用地进行合理化再开发,但这种土地的再开发的前提是土地所有者必须拿出相当土地以满足规划所需要的公共事业用地需要。这就是人们通常所说的日本区划整理事业中的减步法。减步法的原理是在改变土地用途规划或建筑规划(如建筑率或容积率改变)时,原土地所有者必须将土地分成两块。一块给原土地所有者或使用权的拥有人按新规划开发,一块作为公共设施建设用地以及出售以充抵公共设施建设费,简而言之,就是以自己的私有土地换取规划变更。 日本减步法成功的核心是其基本原则的法律规定。因为减步法的关键是原土地权益者能拿回多少地和换取可怎样的建筑规划。如果减步率(即交出土地或保留土地的比率,以及可以自己开发土地的容积率,后者往往与前者同样重要)是可以谈判的,显然减步法就极难进行下去,因为各种各样的讨价还价、公关和贿赂就都难以避免。[21]故日本《土地区划整理法》第109条明确规定,减步以土地权益人在规划变更前后的土地价值不变为基准。第110条规定,若原土地所有权人获得土地的价值低于减步前的土地及土地附属权利价值,则必须给予土地所有权人同等金额的货币补偿,反之,减步后原土地所有人获得的土地价值高于减步前的土地及附属权利价值,此部分将按规定被征收。 简言之,规划变更不应影响土地所有者的土地价值,增值部分应当归社会。[22]这点应当说是与美国最高法院坚持按被征收财产原有的市场价值补偿的精神是一致的。应当指出,在此原则下,土地权益者之所以仍然愿意进行土地区划整理,主要是因为这样做之后,居住环境可以得到明显改善,土地今后的增值空间也会显著增加。由于减步法其实也是一种变相的征地。减步法可说是日本从德国学来的城区改造建设的主要方法。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3242-3247的标注 | 添加于 2018年3月2日星期五 下午11:51:56

市地重划在形式上与区段征收正好相反:土地不被政府征走,但原居民即土地所有者必须分摊按照新规划所需增加的公共设施用地和抵充公共建筑费用所需土地,统称为抵费地。经过市地重划的区域,一般可改变原脏乱差的环境,大大改善交通和公共设施服务,所以虽然也要拿出相当大的土地(政府选定区域者,抵费地合计面积以不超过各该重划区总面积45%为限),但重划后土地价值也大幅上升,另较区段征收的条件更为优惠,故而很受老城区居民欢迎。台湾市地重划的经验,对于我们的旧城区改造,确有很大借鉴意义。不过万变不离其宗,其实还是德法首创、日本发扬光大的减步法。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3397-3398的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午12:09:05

城市和城郊土地在高速城市化过程中产生的巨额土地增值,不应当由任何一个其他阶层和集团垄断或特享,而应当主要回馈于城市化的主体,即以我国农民工及其家属为代表的外来移居人口。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3429-3435的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午12:16:31

改革开放30多年来,我们土地管理制度虽然历经多次改革,但从来没有触动的是建设用地指标的行政计划无偿分配办法。这个主要按基数和经济发展需要分配建设用地指标的办法,本质上还是土地指标与经济建设挂钩,是只见GDP和经济增长、不见人口的分配机制。在这种分配体制下,拿到建设用地指标就可以把低市场价值的乡村用地变成高价值的城市建设用地,因而指标就是钱,这样永远有中央控制农地转用和地方土地指标总也不够的矛盾。由于给地即给钱是年年有计划分配,而安置人即花钱并无计划要求,这样各地政府在要完了土地指标之后自然没有主动花钱去安置人口入籍的动力和压力。 据国土资源部的资料,近年来地方

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3429-3435的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午12:16:43

改革开放30多年来,我们土地管理制度虽然历经多次改革,但从来没有触动的是建设用地指标的行政计划无偿分配办法。这个主要按基数和经济发展需要分配建设用地指标的办法,本质上还是土地指标与经济建设挂钩,是只见GDP和经济增长、不见人口的分配机制。在这种分配体制下,拿到建设用地指标就可以把低市场价值的乡村用地变成高价值的城市建设用地,因而指标就是钱,这样永远有中央控制农地转用和地方土地指标总也不够的矛盾。由于给地即给钱是年年有计划分配,而安置人即花钱并无计划要求,这样各地政府在要完了土地指标之后自然没有主动花钱去安置人口入籍的动力和压力。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3444-3446的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午12:17:35

建设用地指标分配应当根本改革,在总体上转为实行建设用地指标与城镇常住户籍人口即市民化人口挂钩的新体制。地方申请年度建设用地指标,应有相应的市民化即城镇户籍人口增加的计划,并根据上一年市民化人口完成情况,增减下一年度建设用地指标。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3452-3455的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午12:19:06

采用建设用地指标分配与人口市民化挂钩,可以更好地顺应和发挥市场在城市化形成过程中的调节作用,形成哪个城镇能吸纳更多的市民化户籍人口,哪个城镇就可以分配到更多的建设用地指标的正向激励机制。这样也意味着城镇户籍人口流出和减少的地方,要相应扣减建设用地指标。这不仅有利于减少市场经济条件下的人户分离,而且

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3452-3454的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午12:19:23

采用建设用地指标分配与人口市民化挂钩,可以更好地顺应和发挥市场在城市化形成过程中的调节作用,形成哪个城镇能吸纳更多的市民化户籍人口,哪个城镇就可以分配到更多的建设用地指标的正向激励机制。这样也意味着城镇户籍人口流出和减少的地方,要相应扣减建设用地指标。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3458-3458的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午12:19:39

相对而言,我国的户籍管理是最严格的登记制度,又

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3458-3459的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午12:19:43

相对而言,我国的户籍管理是最严格的登记制度,又极易实现全国联网,

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3458-3463的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午12:20:01

我国的户籍管理是最严格的登记制度,又极易实现全国联网,一地城乡户籍人口迁入增加必须以另一地城乡人口的户籍迁出减少为前提,因而极少有造假扭曲的空间。实行建设用地指标与城镇户籍人口全面挂钩,会使地方政府实实在在地去增加本地城镇户籍人口,但这也同时意味着对新增市民户籍人口包括住房、教育、就业、社保等全面的保障义务,地方政府不能不考虑自己的负担能力。这样,就与旧分配制度下地方总是伸手要用地指标、多多益善的用地饥渴症不同,建立了建设用地指标增加的内在平衡和约束机制,就会有力抑制建设用地从而土地城市化的不合理膨胀。[2]

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3494-3501的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午12:23:38

这里一个可行的制度设计是,当农民从农村迁出户籍而去异地城镇落户的时候,转为城镇户籍的农民在申请城镇保障房的同时必须处置在老家的宅基地。这是因为,一个人不能既在农村享受具有一次性保障性质的宅基地分配,又在城镇二次享有保障房待遇。对于不申请城镇保障性住房的进城落户农民,当然可以同时保有农村的宅基地。但当他们在购买城市商品房后,他们在农村的宅基地及住房,应被纳入拥有的总体房产数交纳相应的不动产税。这样就可以用经济而不是行政手段引导进城落户农民逐步放弃农村宅地。 同时,异地进城务工农民,放弃在家乡的宅基地就可申请就业地的保障房,实际上就等于是将自己在家乡的建设用地指标(地票)在就业地城市以当地土地价值兑现,从而解决了地票地方市场与全国性市场的二律背反难题。这与

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3619-3658的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午10:05:11

第一,改革首先可以探索的方向是开发模式的多样化,打破开发商对房地产开发的垄断。一是上述老城区住宅的更新改造打破垄断,允许业主单位或个人在减步退地的基础上自主更新开发,二是鼓励合作建房。购房者临时合作建房交易成本过高,又是业余操作,很难存活。要借鉴海外经验,发展专业性的合作建房形式,这就需要改造现行住房公积金的强制性、垄断性经营方式,组建各种类型的建房合作社、住房金融合作社等社会企业,以保本微利为原则,开展形式多样的合作建房。 第二,改革的另一个主要方向是改变现行房地产开发购地和预售模式。现行开发模式下政府和开发商都靠土地融资,而这二者都不是土地的最终使用和消费者,因而极容易诱发土地泡沫和金融风险。同时,地方政府与开发商相互依赖,政府希望开发商多拿地以实现土地收入,开发商往往大量囤地、分期开发的后期楼盘价格常常是前期的好几倍,尽享土地增值收益。在地方政府改行财务平衡的土地开发方式以后,应废止开发商一次拿地、多期滚动开发模式,改为分期拿地、一次开发,消灭开发商囤地现象。 另外,要借鉴东亚经验,实行地价公示、房地分离。现在房地产开发商普遍埋怨主要是地价推高房价,房价中大部分是土地出让金和相关税费,声言房地产并非暴利行业,就是在土地上赚点钱也承担了地价波动的风险和金融成本。既然如此,那就完全可以实行公开透明的房地分离模式,把土地成本与开发商建房成本相分离。实行房地分离的新模式,开发商须将取得土地的地价款按建筑面积均摊,购房者拥有独立的土地使用权证和房产证,从而使土地和房屋的价格分别透明化。对所有普通商品房开发,采取定地价、竞房价的方式招标出让土地,分离开发商与土地价值变动的利益链。 为进一步推动开发商回归房屋建造商,还可以实行开发商中标后不必交纳土地出让金的新制度,要求开发商在中标取得土地开发权后的数月内即出图纸并开始预售,只收取房屋对应的土地款。开发商将收到的土地款同时全额转移支付给土地出让方。这样开发商对于土地款来说只是过路财神,即土地收益全额原价归土地出让方。由于房地分离,而且开发商在中标开发与房屋预售之间时间相隔很短,这样过去由于各种原因开发商长期囤地后获取土地增值暴利的情况就不复存在。 在这个新模式下,开发商只是主要做房屋的开发设计和建设。土地款以外的房屋款除小额定金外,按照一般商品交易惯例,在交付现房时交纳,以保障购房者权益。由于无须全额垫付土地款,房地产开发资金门槛将大大降低,开发商的资金成本也大幅降低,这可以让更多的房屋开发商入场,更充分的竞争可以给购房者提供更价廉物美的产品服务。同时开发商也回归了制造商,除小额定金外只在交付产品(住宅)时收钱。这样整个住房由于购房者直接支付了土地成本和拥有土地可能的增值收益,降低了原先包括的土地资金成本和地价变动风险。 应当指出,这种方式等于是购房者先成为购地者,并集体雇佣了专业开发商为其建房,兼有合作建房的低成本和专业化建房的规模经济,类似于日本城市化高速期广泛使用的“共同分让”的建房模式,即拥有或取得土地的权益人提供土地,而由开发商提供总体方案并负责建筑实施,组成开发组合。建设完成之后,按照开发组合最初的约定比例,有关各方分得自己的相应份额。 第三,改变税收调节机制,堵住开发商、工业企业等各类企业靠土地增值坐享其成的路子。 对开发商而言,在我国现行房地合一模式下,虽然政府当时设计了高额累进的土地增值税以调节开发商可能的土地升值暴利,但是,由于土地增值税与工业企业的增值税已完全不同,不仅可以抵扣购进的土地等成本,而且可以抵扣包括办公费用等一切支出,从而使这个土地增值已经完全名不符实。开发商又普遍用不结束工期的办法拖延,致使土地增值税在长时期中根本未真正征缴。近年来为调控楼市,国家税务总局先后出台了几个规定,督促和规范土地增值税的清算。但由于各地政府担心影响与开发商的关系进而影响土地出让收入,土地增值税至今也只是开始按销售额的百分之几预征,真正按土地增值税清算的情况仍然很少。这种按销售额预征其实是以销售税代替征收累进土地增值税的做法,实际上已使土地增值税蜕变为一种营业税。 因此实行房地分离的新体制之后,定地价、竞房价开发的普通商品房可全面停征土地增值税。同时借鉴日本经验,土地款部分免征房屋的销售税和营业税,房地分离高度透明,房地产开发也就可一并纳入营业税改一般增值税的扩围范畴。在这样改革之后,房屋开发的资金成本和风险都大幅下降,税收又减少和简化,房屋的整体成本都将全面下降。而由于在售地时房价已经锁定,这样住房成本和价格的下降就会完全落实到购房者身上。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3713-3718的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午10:23:22

其实解决阴阳合同即虚假合同的问题并不复杂,只需将交易合同在交易大厅公示,允许其他人包括保障房机构价高者得,所谓阴阳合同自然立即消失。因为这时卖方如果以远低于市场价格签售住房,自然会被其他买家稍微加价就可优先买走,而卖方在公开市场监管下没有任何理由拒绝更高出价的成交。对卖方拒绝以更高价出售的反常行为,可以以涉嫌虚假合同逃税而立案侦办。这里的精神其实多少也还是孙中山先生在100多年前就提出过的思路,让房地产主自己报价,然后照章纳税,如果虚报低价则可照价收购。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3722-3730的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午10:25:23

我国现行房屋交易所得统一实行的是按20%的分离所得征税,但国家税务总局2006年7月18日的通知[国税发(2006)108号]又非常奇怪地规定对不提供原购进成本的所得,可改按交易额1%~3%征收(国际上税务征管的一般做法是对不提供原始购买凭证的,通常不是从宽而是要大大从严,以保证税收征管的严肃性,如韩国在长期中实现的就是,对未登记财产的交易征收75%的所得税)。由于我国这些年房屋价格早已涨了数倍,大量房改房更是成本接近于零。因此人们自然几乎全部选择这个1%的交易税率。再加上按交易额征税极易全额转嫁给买方(实际上我国现行房屋交易不言自明的市场规则就是买方付税),这个变通征税规定实际上是对房屋交易所得全面放行。显然,一方面对劳动等辛勤所得征边际税率为45%的个人所得税,另一方面对房屋这样的财产所得近乎全部免税,这是在随快速城市化进程房价不断攀升的背景下,一部分富裕居民疯狂囤房的重要原因。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3750-3754的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午10:28:40

在我国现阶段普遍开征不动产保有税的最大障碍,核心还不仅在于法律程序问题,而在于存在着发展中国家征收这类财产税的一般困难和中国政府与民众关系的特殊困难。因为财产税不同于在交易发生处征收扣除的商品、收入等税收,是要从并无交易的人们住所征税,因而对征管能力要求很高,这也是发展中国家往往是以最好征的商品类税收为主的原因。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3767-3770的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午10:30:41

现阶段被称为房产税的税种,其本质是房产调节税,即仅调节部分居民的过多房产占有和消费。因此,它的征收对象是一部分占有高档和大面积住宅的居民。本着这个精神实质,房产税在全国推广,就既不能有居民身份歧视,如歧视外来移居就业者;也不能有房产类别优待,如它的征收对象就不能只是居民已经支付了相对最高代价的商品房,而必须包括各类福利房、自

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3764-3773的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午10:31:09

总起来看,这两个城市的试点办法,作为全国的先行者,应当说都为房产税的扩围推广积累了宝贵经验。但也应客观地说,这两个试点城市效果不明显的主要原因都是因为覆盖面窄,力度比较弱,而且还包括了若干歧视性的规定,显然不能作为房产税扩围的样本。 我们要看到,现阶段被称为房产税的税种,其本质是房产调节税,即仅调节部分居民的过多房产占有和消费。因此,它的征收对象是一部分占有高档和大面积住宅的居民。本着这个精神实质,房产税在全国推广,就既不能有居民身份歧视,如歧视外来移居就业者;也不能有房产类别优待,如它的征收对象就不能只是居民已经支付了相对最高代价的商品房,而必须包括各类福利房、自建房,否则就会造成新的更大的不公平。 因此,房产税的起步可从全国所有城镇的全部住宅开始,对居民占用的多套和大面积住宅征收。对一个家庭拥有的第三套及以上的住宅或人均居住超过当地人均住房3倍以上的面积,可按市场价打折的评估价分别征收逐级累进的(如1%至5%)房产税。对一个家庭独立占有土地的独栋和联排住宅

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3764-3774的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午10:31:21

总起来看,这两个城市的试点办法,作为全国的先行者,应当说都为房产税的扩围推广积累了宝贵经验。但也应客观地说,这两个试点城市效果不明显的主要原因都是因为覆盖面窄,力度比较弱,而且还包括了若干歧视性的规定,显然不能作为房产税扩围的样本。 我们要看到,现阶段被称为房产税的税种,其本质是房产调节税,即仅调节部分居民的过多房产占有和消费。因此,它的征收对象是一部分占有高档和大面积住宅的居民。本着这个精神实质,房产税在全国推广,就既不能有居民身份歧视,如歧视外来移居就业者;也不能有房产类别优待,如它的征收对象就不能只是居民已经支付了相对最高代价的商品房,而必须包括各类福利房、自建房,否则就会造成新的更大的不公平。 因此,房产税的起步可从全国所有城镇的全部住宅开始,对居民占用的多套和大面积住宅征收。对一个家庭拥有的第三套及以上的住宅或人均居住超过当地人均住房3倍以上的面积,可按市场价打折的评估价分别征收逐级累进的(如1%至5%)房产税。对一个家庭独立占有土地的独栋和联排住宅则从当地人均2倍以上面积适用上述累进税率。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3797-3811的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午10:43:47

在财政税收调节系统完善的情况下,现在最棘手的小产权问题也就可以破题。解决可以不拆除的小产权房原则上可以遵循两条线索:一是对建造、出售小产权房的农民或集体要相应扣减其今后土地转为城镇建设用地的比例、指标或其他土地征收补偿额度,使违规使用土地建造小产权房者付出代价并占不到便宜,这样才能真正警示其他可能的后来效仿者。二是对购买小产权房的居民或单位,要由财政税务机关认定其购买价与当时当地商品房价格的差额,购买者在补足差额后转为商品房,并以此补齐的价格作为今后出售时的成本,纳入征税体系。这样既保护了购房者的正当权益,也使购房者和滥用土地建小产权房者无暴利可图,从而以儆效尤。 对城市商品房用地上私搭乱建的部分,也可采取同样的原则,即对可以不拆除的违建,按同期商品房与自建成本之差额,全部补齐后办理房产证。对于不申请合法商品房证的小产权房和其他违建住房,均应视同商品房先行征收房产税,尔后适时解决其房产合法性问题,以促进违建和违规使用者积极申请房产的合法化。 为防止税收漏洞和商业地产泡沫,要改变现行商业用地使用税的从量征收为从价征收。按照2006年修订的城镇土地使用税暂行条例,我国现行大城市的每平方米的最高年税额为30元人民币,只约合每亩地2万元。相对于大城市中心区域商业地产一亩几千万元的市价,年税率仅为0.1%,与国外通常1%~2%的税率相差十多倍,这是造成城市商业综合体泛滥的重要原因。日本20世纪90年代的地产崩盘首先和主要就是商业地产泡沫的膨胀和破裂。因此应大幅提升商业地产的保有税,消除潜在的泡沫风险。对高尔夫球场等高档奢侈用地,可征收高税率的奢华用地保有税。这样做的效果会比行政控制要有效得多。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3829-3835的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午10:47:36

一是政府已经掌握的土地储备可以全面清理算账用于偿还。二是既成城区中的工业用地集约使用以及向商住用途转换减步,政府可以收回部分土地拍卖。三是准备征收的住宅房产调节税、商业地产从价征收土地税,以后逐步扩大的不动产税可以补充一部分长期资金来源。四是对地方与上一级甚至中央财政的收入分享比例进行适当调整,增加部分来源或中央对地方财政的一次性补助。五是如同当年剥离四大国有银行的坏账一样,在以上清理核算基础上,给地方政府核定和批准地方债发债权,花钱买机制,用公开透明的地方债全面替代现行不规范和弊病极大的卖地财政。地方债发行要通过同级人大审议批准,并对每任行政首长做好离任审计交结,明确政府的负债盘子和明晰责任。这样通过地方财政的体制机制转换,来实现财政体制规范化的目标。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3865-3871的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午10:52:07

从经济手段来说,全面限制特大型城市工业投资项目建设,而重点发展创新型和创意型的科研文化产业,肯定是一个有效办法。同时,在我国的现行条件下,在实行新增建设用地指标与户籍人口增加挂钩新机制的时候,相应调升限制发展的特大型城市的人口安置指标,增加这些城市建设用地的土地成本和安置成本,可以从土地供给上限制这类城市的规模扩张冲动,迫使它们在有限的建设用地上安置更多的户籍人口,从而在建设用地总量有限的情况下不得不调整提高住宅用地的比重,减少产业用地的比重,这样也就减少项目投资空间和就业机会,从而通过这些城市自身对制度调整的理性适应,达到减少人口流入压力的目标。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3886-3908的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午10:58:13

从一定意义上说,历史上城市的发展都经历了摊大饼的发展。但是,作为工业化产物的现代城市化,欧美国家经历了一个长达数百年的城市化缓慢进化过程,而且还伴随了在工业化、城市化过程中人口大量向海外殖民领土转移的疏散,这显然是二战后新兴工业国家所无法重复的道路。从世界范围看,城市化过程中人口向中心城市集聚是个普遍规律,许多中小国家的人口甚至有三分之一以上都集聚在首都地区。但这显然是人口大国所难以容纳的。 因此,至少从上个世纪开始,欧美人口大国都开始了发展大都市圈或城镇群的战略。这就是规划领先,围绕一个或几个核心都市,隔断都市城区扩张边界,跨域分工,跳跃式在多层圈外级层外扩,从而既能发挥都市中心的信息积聚、交流和加工扩散功能,同时又大大扩展了资源人口的承载范围和能力。当代世界上的日本东海岸东京都市圈、英国伦敦都市圈、法国巴黎都市圈、美国纽约都市圈,都是这种类型的发展模式。拥有众多卫星城镇的宜居城市德国的法兰克福也是这类成功案例一个典型。 中国是世界上人口最多的国家,比这五大都市圈所在国的全部人口加起来还多得多,即便有百分之几的人集聚到首都或某个大都市,也动辄几千万人口,以摊大饼的方式拓展特大城市是完全不可行的,必须走发展都市圈和城市群的道路。如墨西哥人口为1.3亿,只有我国十分之一,城市化率已达77%。首都墨西哥城就聚集了1800万人口,约占全国总人口的15%,交通堵塞,城郊贫民窟一望无际。近30年来,墨西哥政府在墨西哥城周围建成30多个卫星城,居住人口超过1500万。据墨西哥国家统计局的数字,这10多年来,农村人口向墨西哥城移民的数字就开始出现负增长。 发展都市圈或城市群,关键在于一要有合理的规划和严格的法治去截断大都市主城区的扩张,在城乡结合部划出禁止发展的绿化带和保护区。二要有便捷的交通特别是安全便捷的轨道交通,将主城区与各圈的功能区相连,否则就不是圈和群,而只是各自独立的一盘散沙。这种便捷的交通使得大量人口可以在主城区之外居住乃至就业,从而既降低主城区的住宅和房价压力,同时又使大批上班族有能够负担得起的居所。 特别需要指出的是,中国的城市特别是特大城市的人口积聚,是与行政管理机构及其附属单位的集中密切相关。与国外著名大学、医院、大公司总部往往分布在中小城镇不同,我国则高度集中于一线大城市。因此,将一线城市的党政军机关机构和大学、医院向外疏散,老机构铺新摊子和批准设立的新机构统统设到限制发展的一线城市以外去,禁止这些机构继续在一线城市主城区扩张,也是大城市合理布局的重要一环。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #3969-3983的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午11:04:27

如果随着城镇化进程,每年确保至少有2 500万~3 000万农民能在就业城镇完全安家落户,这样在今后20年总共就可减少5~6亿农村户籍人口。以目前城镇户籍只占35%、农村户籍人口占65%计算,也就是20年后农村户籍人口要减少到4亿以下。即便那时假定我们还能保有18亿亩耕地(这显然相当困难),平均每个农村人口也只有4亩多地,每家耕种20亩左右的土地。三四十年之后,农村人口再减半,城镇化率达到85%以上,那也还有近2亿人,每家农户也只有30~40亩土地。这种耕地规模,与美国家庭农场一般耕种几千亩土地,或欧洲的农户耕种几百亩土地,显然完全不是一个概念。 而与中国人均可耕地相近的日本、韩国,在城市化、现代化实现之后,农村人口只占总人口的10%以下,专业农户的耕种面积一般也为30~50亩,可以肯定这更会是中国未来的图景。因此很显然,与其说中国农业现代化的道路会更多地依赖资本下乡的公司化经营,或者欧洲、美国规模的家庭农场模式,不如说中国的农业现代化除东北等少数人少地多的地方外,更适合走的是日韩以及我国台湾地区的专业农户道路。 专业农户是指家庭的主要劳动力将其全部或大部分时间精力投入农业生产的农户。扶持专业农户的发展,就需要鼓励和用经济手段引导进城落户农民,离乡又离土,放弃农村的土地经营,并在各种农业补贴和扶持政策上向专业农户倾斜,从而逐步减少小规模不专业经营的兼业农户。同时要严格限制非专业农户承包租用土地,防止土地的非农用和非粮用。除城郊少量经济作物以外,那种资本下乡、公司承租大量土地、变农民为农业雇佣者,或者不顾人口资源条件盲目鼓励大规模经营的家庭农场的形式显然不适合我国的情况,不应受到鼓励和发展。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4145-4148的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午11:31:51

后发劣势的概念是由美国经济学家沃森提出,而在2000年由华人经济学家杨小凯引进中国的语境并加以发挥。杨小凯所说的后发劣势,主要是说落后国家在模仿发达国家时,模仿技术容易,模仿制度较难,因此落后国家往往会倾向于模仿技术。这样虽然可能在短期内取得成效,但会给长期发展留下隐患乃至失败。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4155-4161的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午11:34:21

进一步的问题是,先行国家和落后国家处于相当不同的发展阶段,而每个国家永远都在关注它们自己当前面临的问题。这样落后国家在模仿时往往把别人在不同阶段关注的问题或实行的制度政策当成自己阶段上的关注焦点或良方。这一点在城市化转型问题上表现得尤为明显。越是发达国家就越早完成了城市化,它们今天的情态与城市化阶段要处理的问题完全不同。发达国家绝不会告诉你,它们当年是靠对外扩张、殖民移民乃至贩卖黑奴去解决自己当时的城市化转型难题的。甚至我们的东亚近邻今天的问题也与它们三四十年前快速城市化阶段相当不同。但我们往往更多试图模仿的是欧美最发达国家今天的制度政策,而不关心甚至排斥与我国国情和人均资源状况更接近的东亚近邻们在几十年前采取过的成功做法。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4395-4396的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午11:43:10

全国的城镇住宅用地供应多年来大致为土地供应总量的21%~25%之间,2006年到2008年间每年约5万多公顷,2009年上升至7.6万公顷,2010年计划升到18万公顷。2006年至2009年4年间平均实际

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4395-4396的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午11:43:22

全国的城镇住宅用地供应多年来大致为土地供应总量的21%~25%之间,2006年到2008年间每年约5万多公顷,2009年上升至7.6万公顷,2010年计划升到18万公顷。2006

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4395-4396的标注 | 添加于 2018年3月3日星期六 上午11:43:27

全国的城镇住宅用地供应多年来大致为土地供应总量的21%~25%之间,2006年到2008年间每年约5万多公顷,2009年上升至7.6万公顷,2010年计划升到18万公顷。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4636-4639的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午10:12:06

泡沫的累积发展,又保证市场、金融和经济稳定。 第一,税收制度改革。 税收是调节供求和财产收入分配最有效的武器。现在围绕房地产的各种税费种类繁多,但效果很差,应当全面清理简化,集中于重新分配土地增值收益,挤出投机投资

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4637-4661的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午10:12:23

第一,税收制度改革。 税收是调节供求和财产收入分配最有效的武器。现在围绕房地产的各种税费种类繁多,但效果很差,应当全面清理简化,集中于重新分配土地增值收益,挤出投机投资需求,优先保证住房的基本消费功能。 首先,打击和抑制投机投资需求可以迅速给市场降温,使房地产资源优先满足民众的基本消费需要。而房产投机投资的唯一目的是炒作转卖获利,因此所得类税收作用直接、效果显著,而且很难转嫁,应是房地产税收制度改革的首选。 具体可以采取措施是: (1)修订土地增值税关于开发企业扣除项目的规定。现行条例中扣除项目繁多,计算复杂,时滞性强,可操作性差,使土地增值税多年来的征收具有很大弹性和任意性,既破坏了税制的严肃性,也是造成开发商圈地囤地的重要原因。因此,应当大大减少和简化扣除,恢复土地增值税的本来含义。直接对开发商取得土地与出售房产时的土地增值额征税。这样就可以从根本上改变房地产开发投资行业的暴利性质。 (2)停止执行1999年财政税务部门对个人转让房地产的土地增值税暂免征收的通知,对个人转让非自住房恢复征收土地增值税,执行土地增值税现行四级累进税率(即从最低30%到最高60%)。对非短期投机即持有房地产一年以上的投资人允许按年通货膨胀率调减增值额。 (3)废止2006年关于不能提供原购房成本可按房屋交易额1%~3%征收个人所有税的变通规定,出售非自住房一律按照现行税制的财产所得征收20%个人所得税,以堵塞逃税漏洞。以上两项制度改变,可在交易环节将非居民自住房的土地增值收入主体部分收归社会再分配。重新确立房屋的自住消费功能,大大地压缩房屋转让的盈利空间,出台之后就可全面封杀房产投机炒作,有效抑制房产投资需求,促进那些靠投机投资需求推动的一线及热点城市房价迅速降温。 (4)为保证抑制投机投资需求落到实处,应坚决取缔房屋交易中盛行的阴阳合同。税收部门应根据市场交易的真实价格按月或按季公布和调整房屋交易指导价,为杜绝不以真实价格签约避税,应在受理过户时对签约房价予以临时公示,并允许其他买家以高于此签约价的任何价格成交,迫使全部房屋转让以真实交易价格签约。 (5)全面和大幅降低房屋交易营业税和契税等流转税。这类税收在供求关系失衡时极易全额转嫁给购房者,而且不利于普通市民因各种不同需求转让房屋,互通有无、改善福利、实现双赢,大幅降低交易流转税可以在挤压投机和投资需求后,促进房屋消费市场的活跃,促进与房屋交易相关的中介服务业的发展。 其次,是调节改善性需求。改善性住房需求是人们随收入水平提高的自然要求,应当受到保护。但是,为了防止脱离社会发展水平的超前住房消费,挤占基本住房需要,在住房保有环节也要通过差别性的税收,引导和调节合理的住房消费,并进一步挤压投机与投资性占用住房资源的空间。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4831-4839的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午10:13:58

日、韩两国在二战结束后,均经历了我们现在面临的城市化过程,而且速度都远超中国。日本从1950年的城市人口占全国总人口比重37.4%,至1975年达到了78.6%,25年间转移了全国总人口的41.2%,基本实现城市化。其中人口移动集中期的50年代末至70年代初(1957—1973年)的15年中,全国总人口的28%从农村和中小城市移住到中心城市圈[3];韩国从1960年至1990年30年间,城市人口占总人口比重从27.7%增长到74.4%,增加了46.7%,其中仅1960—1970年的10年中,就有占全国总人口27%的居民从农村移住城市地区。 日、韩两国由于先后分别在30年左右的时间内完成了城市化转型,而且均没有留下城市贫民窟等后遗症,因而成为20世纪中期以来顺利避免了中等收入陷阱、进入发达经济体的两个成功案例(日本2010年人均GDP为4万多美元,成为高度发达国家,韩国2010年人均GDP已达2万多美元,成为新兴发达国家的领军角色。在20世纪末完成城市化时,城乡差距不大,收入分配相当平等,两国的基尼系数均低于0.3,属亚洲国家

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4831-4839的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午10:14:00

日、韩两国在二战结束后,均经历了我们现在面临的城市化过程,而且速度都远超中国。日本从1950年的城市人口占全国总人口比重37.4%,至1975年达到了78.6%,25年间转移了全国总人口的41.2%,基本实现城市化。其中人口移动集中期的50年代末至70年代初(1957—1973年)的15年中,全国总人口的28%从农村和中小城市移住到中心城市圈[3];韩国从1960年至1990年30年间,城市人口占总人口比重从27.7%增长到74.4%,增加了46.7%,其中仅1960—1970年的10年中,就有占全国总人口27%的居民从农村移住城市地区。 日、韩两国由于先后分别在30年左右的时间内完成了城市化转型,而且均没有留下城市贫民窟等后遗症,因而成为20世纪中期以来顺利避免了中等收入陷阱、进入发达经济体的两个成功案例(日本2010年人均GDP为4万多美元,成为高度发达国家,韩国2010年人均GDP已达2万多美元,成为新兴发达国家的领军角色。在20世纪末完成城市化时,城乡差距不大,收入分配相当平等,两国的基尼系数均低于0.3,属亚洲国家

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4831-4840的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午10:14:17

日、韩两国在二战结束后,均经历了我们现在面临的城市化过程,而且速度都远超中国。日本从1950年的城市人口占全国总人口比重37.4%,至1975年达到了78.6%,25年间转移了全国总人口的41.2%,基本实现城市化。其中人口移动集中期的50年代末至70年代初(1957—1973年)的15年中,全国总人口的28%从农村和中小城市移住到中心城市圈[3];韩国从1960年至1990年30年间,城市人口占总人口比重从27.7%增长到74.4%,增加了46.7%,其中仅1960—1970年的10年中,就有占全国总人口27%的居民从农村移住城市地区。 日、韩两国由于先后分别在30年左右的时间内完成了城市化转型,而且均没有留下城市贫民窟等后遗症,因而成为20世纪中期以来顺利避免了中等收入陷阱、进入发达经济体的两个成功案例(日本2010年人均GDP为4万多美元,成为高度发达国家,韩国2010年人均GDP已达2万多美元,成为新兴发达国家的领军角色。在20世纪末完成城市化时,城乡差距不大,收入分配相当平等,两国的基尼系数均低于0.3,属亚洲国家中的最好水平,也优于美国和大多数西欧国家)。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4840-4840的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午10:14:56

中国自1978年改革开放、

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4840-4843的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午10:15:07

中国自1978年改革开放、特别是20世纪90年代以来,随着经济的高速增长和国家工业化的突飞猛进,也进入了城市化的加速发展期。城市化率从1978年的18%上升到2010年47.5%,32年间转移了29.5%的人口。但存在的重大缺陷是这其中还有13.5%即近2亿人作为移动人口因没有住房无法安居。减去这些以农民工为主的移动人口,城市户籍或定居人口只在34%左右。即30余年间只转移定居了人口的16%(表附4-2)。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4855-4867的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午10:21:02

从人口分布看,日本与韩国都是以大都市为中心的人口分布格局。其中日本占全国面积12%的三大都市圈集中了全国50%以上人口[4];韩国以首尔为中心的首都圈面积为国土的0.6%,人口接近全国人口的20%,而全国8个百万人口以上的大城市聚集了全国一半以上的人口[5]。虽然城市化过程中的大规模人口移动和人口向中心城市地区的高度集中,给日、韩两国带来了巨大的城市住房安置压力,但这两个国家均较好地消化了大量集中进城的外来人口,而且较好地调控了楼市,使房价一直处在工薪阶层能够负担的范围内。 如2008年,日本东京市内23区(相当于北京的三环内。整个东京圈由都内23区、都辖27市和周边4县构成)的平均房价为78.6万日元/平方米(相当于我国包括公摊面积的每建筑平方米5万多元人民币,不区分新房、二手房),约为全日本城市家庭平均月收入50万日元的1.6倍,东京都的平均房价(基本相当北京5环以内)为57.4万日元/平方米,约为城市家庭月收入的1.14倍。[6]以日本东京都商品住宅平均每套价格约5260万日元折合近420万元人民币为例[7],约为日本城市家庭平均年收入的8.77倍。房子绝对价格高,但相对家庭收入比来看,可以承受;韩国虽然人口过于向首尔集中,中等收入家庭也能负担购房费用。韩国国民银行2010年速报显示,首尔普通住宅平均价4亿4646万韩元(约230万人民币),为韩国

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4855-4868的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午10:21:12

从人口分布看,日本与韩国都是以大都市为中心的人口分布格局。其中日本占全国面积12%的三大都市圈集中了全国50%以上人口[4];韩国以首尔为中心的首都圈面积为国土的0.6%,人口接近全国人口的20%,而全国8个百万人口以上的大城市聚集了全国一半以上的人口[5]。虽然城市化过程中的大规模人口移动和人口向中心城市地区的高度集中,给日、韩两国带来了巨大的城市住房安置压力,但这两个国家均较好地消化了大量集中进城的外来人口,而且较好地调控了楼市,使房价一直处在工薪阶层能够负担的范围内。 如2008年,日本东京市内23区(相当于北京的三环内。整个东京圈由都内23区、都辖27市和周边4县构成)的平均房价为78.6万日元/平方米(相当于我国包括公摊面积的每建筑平方米5万多元人民币,不区分新房、二手房),约为全日本城市家庭平均月收入50万日元的1.6倍,东京都的平均房价(基本相当北京5环以内)为57.4万日元/平方米,约为城市家庭月收入的1.14倍。[6]以日本东京都商品住宅平均每套价格约5260万日元折合近420万元人民币为例[7],约为日本城市家庭平均年收入的8.77倍。房子绝对价格高,但相对家庭收入比来看,可以承受;韩国虽然人口过于向首尔集中,中等收入家庭也能负担购房费用。韩国国民银行2010年速报显示,首尔普通住宅平均价4亿4646万韩元(约230万人民币),为韩国城市家庭平均年收入3830万韩元的11.3倍。[

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4896-4907的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午10:24:53

日、韩在城市化过程中一直向移居人口的首套普通安居住房倾斜,运用多种经济手段和杠杆严格限制非自住房和高档大户型住宅,同时无论在保障房供给还是商品房市场上,都全力确保小户型自住房的发展,从而保证了在大量人口进入城市特别是大都市圈的社会转型时期,相对稀缺的有限住宅资源能优先满足基本民生的需要。 如日本政府,在人口向中心城市移居的初期阶段就已经认识到,住宅价格特别是三大都市圈(东京、名古屋、大阪)住宅价格的快速上升是不可逆转的趋势。1964年,日本由经济发展为主向社会综合发展的国策转换时,国会确认了私有土地亦应具有公益性质,使大多数家庭能够拥有自己的普通住房,从而分享财富的增长和升值。此后这一直被确定为日本的基本国策之一和各届日本内阁的政策理念。[11] 当时日本社会的主流观点的典型表述是,如不限制对家庭住宅的投资行为,极可能发生三大财富剥夺:(1)食利阶层对创造附加价值的劳动者的财富剥夺;(2)土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺;(3)原住民对移住民的财富剥夺。因此,政府虽不直接干预住宅市场,但却全力通过经济手段遏制投资需求,力求做到房价、地价的上升主要以基本住宅需求扩大为主要推动力。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4907-4955的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午10:28:20

总起来看,日本、韩国在城市化加速期的楼市需求调控主要是采取了严密的税收制度和金融信贷倾斜政策。 第一,在住宅的流转、保有、继承的各环节建立完整的税收调节体制,全面保护自住需要、挤压投资投机需求。 在住宅的流转环节,日韩与中国做法不同,是轻交易税,重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房,售房者不易转嫁税负,又能精准地打击投资投机购房。 日本在战后不久的1950年,鉴于城市化开始加速,大量人口进入城市的情况,实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款,而当年个人所得税综合课税的最高税率为50%。后来经过两次上调,至1969年,个人所得税最高边际税率调为75%,而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外,尚有地方征收的10%住民税,这样就使得投资于住宅房产几乎完全无利可得。 只是在1973年4月以后,此时大规模的城市化已经完成(城市化率已达75%),对非家庭自用的土地房屋在保有满5年出售时,不再纳入综合计税,而改按40%的分类税率课征(但仍需另交10%住民税)。未满5年的,仍按个人综合所得即边际最高达75%的税率计征。但很快在1975~1980年间,又曾两次针对房地产市场的新情况对相关制度进行从严调整,如1975年将长期保有获利2000万日元(时约10多万美元)以下部分降低适用20%的税率,但超过部分仍使用高至75%的个人综合税率。1980年又将长期保有的时间定义从5年延至10年等。[12] 直至1980年中期以后,日本进入后城市化、后工业化时期,政府宣布进入“平等社会”(社会上大部分人是中产),20世纪80年代末又遇到金融和商业地产泡沫破灭的危机,整个日本经济走入长期萧条,对住宅地产所得的高额税收政策才逐步有所放宽。 韩国在1970—1980年的城市化高速期,对房屋转让收益在3000万韩元以下(相当于当今人民币18万元以下)基本税率为40%,加上防卫税和住民税附加,实际税率为47%~51%,其上实行快速累进,最高税率为60%,加上附加税后实际税率为70.5%~76.5%。[13]同时对转让非高档住宅的1世代1住宅(一家一屋)所得免征所得税。但是对拥有高档住宅的家庭(哪怕只有一套)及商住两用住宅的仍然适用累进所得税率。[14] 韩国在1987年开始民主化转型后,虽然城市化基本完成,但仍对楼市的税收和征管进一步规范化和法治化,在个人所得税综合税率已经大幅降低(10%至40%的累进税)后,对个人的房地产等资本收益实行单独分离课税。对拥有土地房屋超过2年以上仍实行30%~50%的累进税率,而转让未登记财产则适用75%的单一税率,继续严格控制住宅的转让所得。[15] 在保有环节,日本规定对“敷地面积”(近似我国除公摊面积外的建筑面积)120平方米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率,对超过120平方米以上的部分及家庭拥有多套房实行2倍的即1.4%的基准固定资产保有税率,各地方政府还可根据自身财政状况上调税率最高至2.1%[16],2005年废止了最高上限。韩国从1974年就开始长期对住宅实行从0.2%低水平起征的累进固定资产税。房产超10亿韩元(即约580万元人民币)保有税即达2%,对别墅和超过50亿韩元(约2900万元人民币)的高档住宅征收年5%的固定资产保有税(其中在城市化高峰期的20世纪70年代后期至1988年,最高保有税率被调高为7%)。对拥有多套住宅的家庭实行所有住房加总累进的固定资产税。[17] 日韩两国税法都规定,房屋的出租租金除去必要的费用扣除,全部都要纳入个人综合所得适用高额累进税率。这与中国税法规定出租房屋只按20%的比例收税而且几乎从未实际向房主征收过是截然不同的。总起来看,在保有环节的税赋,韩国比日本要高一些。 在继承环节,日本的税赋又比韩国重些。根据日本遗产税税法宽免条款中的规定,在房屋遗产继承时,可减免3000万日元(现约240万人民币),超过部分与其他遗产合计后适用最高边际税率达70%的累进遗产税。韩国的“取得税”宽免条款中则规定,因继承而取得的符合一家一屋(除高档房屋外)原则的房屋免税,但对已拥有住宅或继承高档住宅,仍需缴纳最高50%的累进遗产税。 不言而喻,在日韩以公平优先原则分配基本住宅的税收调节制度下,住宅的投资投机需求自然受到沉重打击,同时超前改善性需求和铺张奢华型需求也受到极大的压制,使住宅资源及其增值能较为均等地分布在广大居民中间。遗产税的制度安排还引导有望继承父母房产的子女宁可租房而不买房,以避免继承房产时的高额税收,这就更进一步节省和释放了住房资源。 相比之下,中国长期以来住宅的转让所得仅按交易额1%征税,而且一般全部转嫁给买方。再加上阴阳合同盛行,投资房产一本万利,税收几乎可以忽略不计。房产既无 <您已达到本内容的剪贴上限>

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- 您在位置 #5108-5123的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:04:04

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- 您在位置 #5123-5143的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:04:18

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5143-5169的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:04:34

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5169-5215的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:07:37

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5221-5226的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:13:25

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5241-5245的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:14:35

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5278-5304的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:18:52

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5304-5323的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:20:11

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5323-5333的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:20:56

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4020-4035的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:54:37

第四,在财政税收调节系统完善的情况下,现在最棘手的小产权问题也就可以破题。解决可以不拆除的小产权房原则上可以遵循两条线索:一是对建造、出售小产权房的农民或集体要相应扣减其今后土地转为城镇建设用地的比例、指标或其他土地征收补偿额度,使违规使用土地建造小产权房者付出代价并占不到便宜,这样才能真正警示其他可能的后来效仿者。二是对购买小产权房的居民或单位,要由财政税务机关认定其购买价与当时当地商品房价格的差额,购买者在补足差额后转为商品房,并以此补齐的价格作为今后出售时的成本,纳入征税体系。这样既保护了购房者的正当权益,也使购房者和滥用土地建小产权房者无暴利可图,从而以儆效尤。 对城市商品房用地上私搭乱建的部分,也可采取同样的原则,即对可以不拆除的违建,按同期商品房与自建成本之差额,全部补齐后办理房产证。对于不申请合法商品房证的小产权房和其他违建住房,均应视同商品房先行征收房产税,尔后适时解决其房产合法性问题,以促进违建和违规使用者积极申请房产的合法化。 为防止税收漏洞和商业地产泡沫,要改变现行商业用地使用税的从量征收为从价征收。按照2006年修订的城镇土地使用税暂行条例,我国现行大城市的每平方米的最高年税额为30元人民币,只约合每亩地2万元。相对于大城市中心区域商业地产一亩几千万元的市价,年税率仅为0.1%,与国外通常1%~2%的税率相差十多倍,这是造成城市商业综合体泛滥的重要原因。日本20世纪90年代的地产崩盘首先和主要就是商业地产泡沫的膨胀和破裂。因此应大幅提升商业地产的保有税,消除潜在的泡沫风险。对高尔夫球场等高档奢侈用地,可征收高税率的奢华用地保有税。这样做的效果会比行政控制要有效得多。 三、改变体制换粮断奶,将地方政

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4053-4059的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:55:06

一是政府已经掌握的土地储备可以全面清理算账用于偿还。二是既成城区中的工业用地集约使用以及向商住用途转换减步,政府可以收回部分土地拍卖。三是准备征收的住宅房产调节税、商业地产从价征收土地税,以后逐步扩大的不动产税可以补充一部分长期资金来源。四是对地方与上一级甚至中央财政的收入分享比例进行适当调整,增加部分来源或中央对地方财政的一次性补助。五是如同当年剥离四大国有银行的坏账一样,在以上清理核算基础上,给地方政府核定和批准地方债发债权,花钱买机制,用公开透明的地方债全面替代现行不规范和弊病极大的卖地财政。地方债发行要通过同级人大审议批准,并对每任行政首长做好离任审计交结,明确政府的负债盘子和明晰责任。这样通过地方财政的体制机制转换,来实现财政体制规范化的目标。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4091-4099的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:55:26

从经济手段来说,全面限制特大型城市工业投资项目建设,而重点发展创新型和创意型的科研文化产业,肯定是一个有效办法。同时,在我国的现行条件下,在实行新增建设用地指标与户籍人口增加挂钩新机制的时候,相应调升限制发展的特大型城市的人口安置指标,增加这些城市建设用地的土地成本和安置成本,可以从土地供给上限制这类城市的规模扩张冲动,迫使它们在有限的建设用地上安置更多的户籍人口,从而在建设用地总量有限的情况下不得不调整提高住宅用地的比重,减少产业用地的比重,这样也就减少项目投资空间和就业机会,从而通过这些城市自身对制度调整的理性适应,达到减少人口流入压力的目标。 不动产保有税是从需求方面引导人口流动的另一经济手段。特大城市由于人口集聚而地价房价本来就高,如果再征收较高的房地产税,大城市中心区的居民主动向外围城镇迁移。综合生活成本的上升是阻挡人口过度向特大城市集中的一个平衡因素。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4112-4134的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:55:54

从一定意义上说,历史上城市的发展都经历了摊大饼的发展。但是,作为工业化产物的现代城市化,欧美国家经历了一个长达数百年的城市化缓慢进化过程,而且还伴随了在工业化、城市化过程中人口大量向海外殖民领土转移的疏散,这显然是二战后新兴工业国家所无法重复的道路。从世界范围看,城市化过程中人口向中心城市集聚是个普遍规律,许多中小国家的人口甚至有三分之一以上都集聚在首都地区。但这显然是人口大国所难以容纳的。 因此,至少从上个世纪开始,欧美人口大国都开始了发展大都市圈或城镇群的战略。这就是规划领先,围绕一个或几个核心都市,隔断都市城区扩张边界,跨域分工,跳跃式在多层圈外级层外扩,从而既能发挥都市中心的信息积聚、交流和加工扩散功能,同时又大大扩展了资源人口的承载范围和能力。当代世界上的日本东海岸东京都市圈、英国伦敦都市圈、法国巴黎都市圈、美国纽约都市圈,都是这种类型的发展模式。拥有众多卫星城镇的宜居城市德国的法兰克福也是这类成功案例一个典型。 中国是世界上人口最多的国家,比这五大都市圈所在国的全部人口加起来还多得多,即便有百分之几的人集聚到首都或某个大都市,也动辄几千万人口,以摊大饼的方式拓展特大城市是完全不可行的,必须走发展都市圈和城市群的道路。如墨西哥人口为1.3亿,只有我国十分之一,城市化率已达77%。首都墨西哥城就聚集了1800万人口,约占全国总人口的15%,交通堵塞,城郊贫民窟一望无际。近30年来,墨西哥政府在墨西哥城周围建成30多个卫星城,居住人口超过1500万。据墨西哥国家统计局的数字,这10多年来,农村人口向墨西哥城移民的数字就开始出现负增长。 发展都市圈或城市群,关键在于一要有合理的规划和严格的法治去截断大都市主城区的扩张,在城乡结合部划出禁止发展的绿化带和保护区。二要有便捷的交通特别是安全便捷的轨道交通,将主城区与各圈的功能区相连,否则就不是圈和群,而只是各自独立的一盘散沙。这种便捷的交通使得大量人口可以在主城区之外居住乃至就业,从而既降低主城区的住宅和房价压力,同时又使大批上班族有能够负担得起的居所。 特别需要指出的是,中国的城市特别是特大城市的人口积聚,是与行政管理机构及其附属单位的集中密切相关。与国外著名大学、医院、大公司总部往往分布在中小城镇不同,我国则高度集中于一线大城市。因此,将一线城市的党政军机关机构和大学、医院向外疏散,老机构铺新摊子和批准设立的新机构统统设到限制发展的一线城市以外去,禁止这些机构继续在一线城市主城区扩张,也是大城市合理布局的重要一环。

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- 您在位置 #4201-4215的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:56:28

如果随着城镇化进程,每年确保至少有2 500万~3 000万农民能在就业城镇完全安家落户,这样在今后20年总共就可减少5~6亿农村户籍人口。以目前城镇户籍只占35%、农村户籍人口占65%计算,也就是20年后农村户籍人口要减少到4亿以下。即便那时假定我们还能保有18亿亩耕地(这显然相当困难),平均每个农村人口也只有4亩多地,每家耕种20亩左右的土地。三四十年之后,农村人口再减半,城镇化率达到85%以上,那也还有近2亿人,每家农户也只有30~40亩土地。这种耕地规模,与美国家庭农场一般耕种几千亩土地,或欧洲的农户耕种几百亩土地,显然完全不是一个概念。 而与中国人均可耕地相近的日本、韩国,在城市化、现代化实现之后,农村人口只占总人口的10%以下,专业农户的耕种面积一般也为30~50亩,可以肯定这更会是中国未来的图景。因此很显然,与其说中国农业现代化的道路会更多地依赖资本下乡的公司化经营,或者欧洲、美国规模的家庭农场模式,不如说中国的农业现代化除东北等少数人少地多的地方外,更适合走的是日韩以及我国台湾地区的专业农户道路。 专业农户是指家庭的主要劳动力将其全部或大部分时间精力投入农业生产的农户。扶持专业农户的发展,就需要鼓励和用经济手段引导进城落户农民,离乡又离土,放弃农村的土地经营,并在各种农业补贴和扶持政策上向专业农户倾斜,从而逐步减少小规模不专业经营的兼业农户。同时要严格限制非专业农户承包租用土地,防止土地的非农用和非粮用。除城郊少量经济作物以外,那种资本下乡、公司承租大量土地、变农民为农业雇佣者,或者不顾人口资源条件盲目鼓励大规模经营的家庭农场的形式显然不适合我国的情况,不应受到鼓励和发展。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4383-4386的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:57:15

后发劣势的概念是由美国经济学家沃森提出,而在2000年由华人经济学家杨小凯引进中国的语境并加以发挥。杨小凯所说的后发劣势,主要是说落后国家在模仿发达国家时,模仿技术容易,模仿制度较难,因此落后国家往往会倾向于模仿技术。这样虽然可能在短期内取得成效,但会给长期发展留下隐患乃至失败。 已故杨小凯教

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4392-4399的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:57:33

进一步的问题是,先行国家和落后国家处于相当不同的发展阶段,而每个国家永远都在关注它们自己当前面临的问题。这样落后国家在模仿时往往把别人在不同阶段关注的问题或实行的制度政策当成自己阶段上的关注焦点或良方。这一点在城市化转型问题上表现得尤为明显。越是发达国家就越早完成了城市化,它们今天的情态与城市化阶段要处理的问题完全不同。发达国家绝不会告诉你,它们当年是靠对外扩张、殖民移民乃至贩卖黑奴去解决自己当时的城市化转型难题的。甚至我们的东亚近邻今天的问题也与它们三四十年前快速城市化阶段相当不同。但我们往往更多试图模仿的是欧美最发达国家今天的制度政策,而不关心甚至排斥与我国国情和人均资源状况更接近的东亚近邻们在几十年前采取过的成功做法。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4392-4399的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:57:46

进一步的问题是,先行国家和落后国家处于相当不同的发展阶段,而每个国家永远都在关注它们自己当前面临的问题。这样落后国家在模仿时往往把别人在不同阶段关注的问题或实行的制度政策当成自己阶段上的关注焦点或良方。这一点在城市化转型问题上表现得尤为明显。越是发达国家就越早完成了城市化,它们今天的情态与城市化阶段要处理的问题完全不同。发达国家绝不会告诉你,它们当年是靠对外扩张、殖民移民乃至贩卖黑奴去解决自己当时的城市化转型难题的。甚至我们的东亚近邻今天的问题也与它们三四十年前快速城市化阶段相当不同。但我们往往更多试图模仿的是欧美最发达国家今天的制度政策,而不关心甚至排斥与我国国情和人均资源状况更接近的东亚近邻们在几十年前采取过的成功做法。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4639-4641的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:58:20

从城区中的住宅用地来看,按照国土资源部公布的数字,全国的城镇住宅用地供应多年来大致为土地供应总量的21%~25%之间,2006年到2008年间每年约5万多公顷,2009年上升至7.6万公顷,2010年计划升到18万公顷。2006年至2009年4年间平均实际供住宅用地5.75万公顷,年均供地增长20.07%(见

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4895-4897的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 上午11:58:51

第一,税收制度改革。 税收是调节供求和财产收入分配最有效的武器。现在围绕房地产的各种税费种类繁多,但效果很差,应当全面清理简化,集中于重新分配土地增值收益,挤出投机投资需求,优先保证住房的基本

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #4892-4992的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:00:09

楼市的制度变革涉及税收制度、用地制度、保障房建设制度、房屋建筑保证制度和政府考核制度,目的是实现在城市化进程中的房地产资源节约使用和合理分配,保证在城镇的所有工作者住有所居,以及房价收入比在合理区间的长期稳定。在出台顺序上应先易后难,分步到位,既有效消除一线及热点城市房价泡沫的累积发展,又保证市场、金融和经济稳定。 第一,税收制度改革。 税收是调节供求和财产收入分配最有效的武器。现在围绕房地产的各种税费种类繁多,但效果很差,应当全面清理简化,集中于重新分配土地增值收益,挤出投机投资需求,优先保证住房的基本消费功能。 首先,打击和抑制投机投资需求可以迅速给市场降温,使房地产资源优先满足民众的基本消费需要。而房产投机投资的唯一目的是炒作转卖获利,因此所得类税收作用直接、效果显著,而且很难转嫁,应是房地产税收制度改革的首选。 具体可以采取措施是: (1)修订土地增值税关于开发企业扣除项目的规定。现行条例中扣除项目繁多,计算复杂,时滞性强,可操作性差,使土地增值税多年来的征收具有很大弹性和任意性,既破坏了税制的严肃性,也是造成开发商圈地囤地的重要原因。因此,应当大大减少和简化扣除,恢复土地增值税的本来含义。直接对开发商取得土地与出售房产时的土地增值额征税。这样就可以从根本上改变房地产开发投资行业的暴利性质。 (2)停止执行1999年财政税务部门对个人转让房地产的土地增值税暂免征收的通知,对个人转让非自住房恢复征收土地增值税,执行土地增值税现行四级累进税率(即从最低30%到最高60%)。对非短期投机即持有房地产一年以上的投资人允许按年通货膨胀率调减增值额。 (3)废止2006年关于不能提供原购房成本可按房屋交易额1%~3%征收个人所有税的变通规定,出售非自住房一律按照现行税制的财产所得征收20%个人所得税,以堵塞逃税漏洞。以上两项制度改变,可在交易环节将非居民自住房的土地增值收入主体部分收归社会再分配。重新确立房屋的自住消费功能,大大地压缩房屋转让的盈利空间,出台之后就可全面封杀房产投机炒作,有效抑制房产投资需求,促进那些靠投机投资需求推动的一线及热点城市房价迅速降温。 (4)为保证抑制投机投资需求落到实处,应坚决取缔房屋交易中盛行的阴阳合同。税收部门应根据市场交易的真实价格按月或按季公布和调整房屋交易指导价,为杜绝不以真实价格签约避税,应在受理过户时对签约房价予以临时公示,并允许其他买家以高于此签约价的任何价格成交,迫使全部房屋转让以真实交易价格签约。 (5)全面和大幅降低房屋交易营业税和契税等流转税。这类税收在供求关系失衡时极易全额转嫁给购房者,而且不利于普通市民因各种不同需求转让房屋,互通有无、改善福利、实现双赢,大幅降低交易流转税可以在挤压投机和投资需求后,促进房屋消费市场的活跃,促进与房屋交易相关的中介服务业的发展。 其次,是调节改善性需求。改善性住房需求是人们随收入水平提高的自然要求,应当受到保护。但是,为了防止脱离社会发展水平的超前住房消费,挤占基本住房需要,在住房保有环节也要通过差别性的税收,引导和调节合理的住房消费,并进一步挤压投机与投资性占用住房资源的空间。 第二,用地制度改革。 现行城镇用地是由地方政府垄断拆迁城镇国有土地,或强行征收农村集体土地,这样做不是政府补偿不足、不公造成各类冲突事件,就是被迁者漫天要价,形成另一种形式的分配不公。这种单一的垄断收地办法已经造成日益严重的社会问题和法律问题,很难继续走下去了。因此,应打破垄断,实行政府征收与市场转让双轨制。允许国有或集体土地使用权人按城市规划条件,自行申请改变原土地用途,并按市场价格相应缴纳土地增值税和所得税。由于土地增值税和所得税同样抽取了土地增值的大头,地方政府的财政收入一样可以得到保障,但却给了产权或使用权人选择权,遵循了市场规则,改变了地方土地财政为税收财政,校正了地方政府的职能。 用地制度改革的另一方向就是要解决在当地工作多年的农民工的异地落户问题。即农民工能够携带其农村宅基地指标在当地落户。农民工及其家属的市民化是城市化的核心问题。我国现有农村建设用地主要是宅基地2亿多亩,即约15万平方公里[2],远超我国现有城镇建成区面积3.63万平方公里,解决我国全部城市化用地绰绰有余。因此,盘活进城农民工的宅基地是在保护18亿亩耕地的同时,走活城镇化全局的关键棋子。中央应出台统一的政策,为接纳稳定工作的农民工所在城镇相应划拨建设用地指标,使用人城镇有动力和财力积极安置农民工落户。 第三,保障房制度改革。 现在住房问题上民怨最大之处就在于,普通工薪阶层基本住房需求缺乏保障。同时,有工作无居所、无法落户也是城镇化即农民工同工同权的最大障碍。因此,全面启动长期滞后和多少变味的保障房建设,对推动城市化进程、促进经济稳定高速增长,保障社会公平稳定具有根本性意义。真正做好保障房建设,不能仅靠行政命令,不能采取运动方式,而要做好制度设计,全面解决动力机制、资金来源、规划建设和持续运行等系统建设。 保障房建设的核心是解决劳动者有其居的问题。因此,保障房应排到全部住宅建设的首位。应当明确,保障房建设是户籍制度分步改革的一个核心组成部分。其建设规模应与常住人口中的无房户挂钩。中央应据此相应审批建设用地指标和建设资金补贴。其目标是逐步满足本地户籍人口以及在当地工作满一定年限的外来人口包括农民工的基本住房需要。按照这个需要,今后保障房大体可能要占全部住房的三分之一、新建住宅的二分之一以上。 只要以保障房解决了工作者有所居的问题,那么,新毕业大学生和其他城镇新增人员的稳定,劳工最低工资水平的上升,劳动时间的缩短,新生代农民工在城镇的融入和下一代劳工素质的提高、代际贫困转移的打破,乃至城市服务业的发展,就都有了市场和社会基础。可以说,是否将本地就业的外来人口纳入保障范围,是测度真假保障房制度的试金石。保障房以及相应的市政配套建设也将是整个城市化过程中推动经济发展的重要引擎。 保障房建设要扮演房地产投资半壁江山的作用,必须有相应的立法、机构和资金保证。应制订“基本住宅保障法”或“保障性住房促进法”,用法律形式保证保障房建设的外部条件、组织机构和资金安排。各城市应与土地储备中心并列,设立保障性住房发展中心,并给予住房保障中心以土地和资金支持。国家要对保障性住房给予税收和金融扶持,允许其发行住房信托基金和债券,指导和组建住房建设合作社。保障性住房要进行社会招标、市场化运作,鼓励设计单位、开发商、建筑企业竞标建造。有法律,有机构,有土地,有资金,保障性住房才能真正发展起来。 需要强调的是,保障性住房必须名副其实,切忌变形走样成为变相福利房、特权房。因此,要通过立法和规章严格限制保障房的建设标准。保障房应全部是小户型,人均居住面积必须控制在显著低于社会人均面积以下。保障性住房应以公租房、廉租房为主,经济适用房设计和质量未必要差,但要大大降低和严格限制每户面积,而且不得转变为普通商品房。保障房的使用人经济条件变化,应退出保障房,确保保障房的独立封闭运行。现行的各类性质不清的限价房、单位福利房应全面禁止。各单位兴修保障房应受到鼓励,但必须按照保障房的统一面积等标准和要求运行和管理。非保障性质的干部调动变动用房、引进各类人才用房等一律不得借用保障房渠道,而由需要用房的机关单位在商品房市场购买。这样确保各种渠道的保障房都真正面向中低收入阶层。 第四,房屋建筑保证制度改革。 我们已经指出,拉动国民经济相关部门增长、影响就业的支柱产业是建筑业而非房地产投资行业。但我国建筑业长期处于产业末端,不受重视。特别是一般房屋和住宅建筑质量差、耗能高、寿命短,普通房屋的有效使用年限仅为国外的二分之一到三分之一。因此,要根本改变没有几个人的房地产投资开发企业赚大钱,而真正搞建设的建筑大军家底薄、待遇低、人员流动、工程层层转包、质量保证能力弱的局面。国家应从法律法规、税收金融等各方面向建筑业倾斜,使房地产投资开发行业的相当部分利润向建筑业转移,让建筑行业养得起稳定和有素质的队伍,具有百年工程的安全保障能力。应运用经济杠杆,促进和推动节能环保型住宅的建设,和国际接轨,建立设计建筑企业对工程质量的终身负责制。 城市建设如狗熊掰棒子式的大拆大建,是造成资源严重浪费、住宅净增量不足的重要原因。因此,应立法规定城市规划的制订和修改、已建住宅的大面积拆除,应经过同级人民代表大会的审查、批准。拆除未到建筑生命周期的房屋,应首先追究由此造成损失浪费的相关部门、人员或设计建筑单位的法律责任和经济责任,避免长期重复目前很多地方大拆大建、建了又拆,资源浪费消耗型的造城运动。 第五,政府考核制度改革。 在我国目前的行政管理体制下,住房制度的改革要达到目标,必须纳入政府考核体系。这里关键的是两个指标。一是劳动者有其居。各城镇政府必须制订规划,保证所有在本地稳定就业的劳动者住有所居。世界各国的移民政策都是允许有几年稳定合法工作的外国人依法申请国籍。我们的城镇既需要外地人口来本地工作就业,又拒不给自己城镇需要的就业者落户,是完全说不过去的。作为今天中国产业工人的主体,竟然长期不能在工作城镇入住入户,也和我们作为社会主义国家的性质完全不相容。因此,在给定期限内,分步实施保证稳定就业工作者有其居,应当是对各城镇政府政绩考核的主要指标之一。这样,也有利于遏制地方政府和任期制的官员在城市建设中脱离常住人口的实际需要,去搞只是为少数人服务的形象工程和政绩工程。 实现就业者有其居的最大障碍就是担心大城市更加膨胀。我们这里不想纠缠于重点发展大城市群还是中小城镇的争论。因为如果真想发展中小城镇,那就政府带头,政策诱导,让众多党政军机关、大量事业单位、各种公司总部和新的重大投资,主动向中小城市和卫星城镇转移,这样就业和居住人口自然相应分散。最糟糕的是叶公好龙之辈,自己守在大城市,又乐见各种资源向大城市倾斜,却以发展中小城镇为高调,反对为大城市和自己服务的外来就业人员安居。这种南辕北辙,是我们一定要防止和纠正的。 另一个重要的指标是房价收入比。如果我们今天已经不可能让绝大部分中国人回到计划经济下的福利房时代,普通商品房的价格就必然关系民生,特别是日益壮大的城市中产阶级的切身利益。所谓抓好保障房,就可以放任商品房价的议论断不可取。因此,房价收入比,特别是城镇上班族主要居住区的房价收入比也应成为考核城镇政府的主要指标之一。现在各地方政府之所以维稳第一、GDP增长挂帅,是和我们的政绩考核体制密切相关的。因此,国家统计部门要像发布GDP指标一样,定期发布各地房价收入比和就业人口住宅保障比指标。这种考核和相应的社会舆论监督,不仅可以督促城镇政府必须真正把民生问题放进自己的主要议事日程,而且对于推动城市建设的合理规划、城市群和卫星城镇的合理布局、建设用地中住宅用地的合理比例,都会产生积极作用。 上述制度变革和建设,当然可以讨论和有多种路径。我们的研究旨在说明,许多国家的成功实践也已证实,在城市化过程中合理分配房地产资源、满足人们的基本和改善性住房需求,保证与收入对应的房价长期合理稳定,是完全可以做到的。现在的问题,就是政府面对太多包括政府自己的既得利益的羁绊,如何真正为大多数民众的利益下决心和决断。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5098-5111的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:17:53

日、韩两国在二战结束后,均经历了我们现在面临的城市化过程,而且速度都远超中国。日本从1950年的城市人口占全国总人口比重37.4%,至1975年达到了78.6%,25年间转移了全国总人口的41.2%,基本实现城市化。其中人口移动集中期的50年代末至70年代初(1957—1973年)的15年中,全国总人口的28%从农村和中小城市移住到中心城市圈[3];韩国从1960年至1990年30年间,城市人口占总人口比重从27.7%增长到74.4%,增加了46.7%,其中仅1960—1970年的10年中,就有占全国总人口27%的居民从农村移住城市地区。 日、韩两国由于先后分别在30年左右的时间内完成了城市化转型,而且均没有留下城市贫民窟等后遗症,因而成为20世纪中期以来顺利避免了中等收入陷阱、进入发达经济体的两个成功案例(日本2010年人均GDP为4万多美元,成为高度发达国家,韩国2010年人均GDP已达2万多美元,成为新兴发达国家的领军角色。在20世纪末完成城市化时,城乡差距不大,收入分配相当平等,两国的基尼系数均低于0.3,属亚洲国家中的最好水平,也优于美国和大多数西欧国家)。 中国自1978年改革开放、特别是20世纪90年代以来,随着经济的高速增长和国家工业化的突飞猛进,也进入了城市化的加速发展期。城市化率从1978年的18%上升到2010年47.5%,32年间转移了29.5%的人口。但存在的重大缺陷是这其中还有13.5%即近2亿人作为移动人口因没有住房无法安居。减去这些以农民工为主的移动人口,城市户籍或定居人口只在34%左右。即30余年间只转移定居了人口的16%(表附4-2)。 表附4-2

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5122-5141的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:18:22

从人口分布看,日本与韩国都是以大都市为中心的人口分布格局。其中日本占全国面积12%的三大都市圈集中了全国50%以上人口[4];韩国以首尔为中心的首都圈面积为国土的0.6%,人口接近全国人口的20%,而全国8个百万人口以上的大城市聚集了全国一半以上的人口[5]。虽然城市化过程中的大规模人口移动和人口向中心城市地区的高度集中,给日、韩两国带来了巨大的城市住房安置压力,但这两个国家均较好地消化了大量集中进城的外来人口,而且较好地调控了楼市,使房价一直处在工薪阶层能够负担的范围内。 如2008年,日本东京市内23区(相当于北京的三环内。整个东京圈由都内23区、都辖27市和周边4县构成)的平均房价为78.6万日元/平方米(相当于我国包括公摊面积的每建筑平方米5万多元人民币,不区分新房、二手房),约为全日本城市家庭平均月收入50万日元的1.6倍,东京都的平均房价(基本相当北京5环以内)为57.4万日元/平方米,约为城市家庭月收入的1.14倍。[6]以日本东京都商品住宅平均每套价格约5260万日元折合近420万元人民币为例[7],约为日本城市家庭平均年收入的8.77倍。房子绝对价格高,但相对家庭收入比来看,可以承受;韩国虽然人口过于向首尔集中,中等收入家庭也能负担购房费用。韩国国民银行2010年速报显示,首尔普通住宅平均价4亿4646万韩元(约230万人民币),为韩国城市家庭平均年收入3830万韩元的11.3倍。[8] 与日、韩两国相比,我国目前的城市化率远没有达到它们的水平。我国实行的还是被称为大中小城镇协调发展的政策。人口向核心城市的集中率远低于两国,但我国北京、上海的绝对房价已经比日本东京都低不了多少,与韩国首尔不分上下,但我们的人均GDP只是日本的十分之一、韩国的五分之一。我们的房价收入比是别人的好几倍。因此毫不奇怪,住房已成为我国城市就业的普通工薪阶层最大的负担和压力,也是我国城市化发展的最大障碍(见表附4-3)。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5164-5250的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:19:43

我国长期以来并不区分自住房和投资投机购房,最新的限购令仍对城市户籍人口多少网开一面,只是严格限制外来移居人口购房,而且完全不触动现有多套存量房。与我们完全不同,日、韩在城市化过程中一直向移居人口的首套普通安居住房倾斜,运用多种经济手段和杠杆严格限制非自住房和高档大户型住宅,同时无论在保障房供给还是商品房市场上,都全力确保小户型自住房的发展,从而保证了在大量人口进入城市特别是大都市圈的社会转型时期,相对稀缺的有限住宅资源能优先满足基本民生的需要。 如日本政府,在人口向中心城市移居的初期阶段就已经认识到,住宅价格特别是三大都市圈(东京、名古屋、大阪)住宅价格的快速上升是不可逆转的趋势。1964年,日本由经济发展为主向社会综合发展的国策转换时,国会确认了私有土地亦应具有公益性质,使大多数家庭能够拥有自己的普通住房,从而分享财富的增长和升值。此后这一直被确定为日本的基本国策之一和各届日本内阁的政策理念。[11] 当时日本社会的主流观点的典型表述是,如不限制对家庭住宅的投资行为,极可能发生三大财富剥夺:(1)食利阶层对创造附加价值的劳动者的财富剥夺;(2)土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺;(3)原住民对移住民的财富剥夺。因此,政府虽不直接干预住宅市场,但却全力通过经济手段遏制投资需求,力求做到房价、地价的上升主要以基本住宅需求扩大为主要推动力。 总起来看,日本、韩国在城市化加速期的楼市需求调控主要是采取了严密的税收制度和金融信贷倾斜政策。 第一,在住宅的流转、保有、继承的各环节建立完整的税收调节体制,全面保护自住需要、挤压投资投机需求。 在住宅的流转环节,日韩与中国做法不同,是轻交易税,重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房,售房者不易转嫁税负,又能精准地打击投资投机购房。 日本在战后不久的1950年,鉴于城市化开始加速,大量人口进入城市的情况,实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款,而当年个人所得税综合课税的最高税率为50%。后来经过两次上调,至1969年,个人所得税最高边际税率调为75%,而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外,尚有地方征收的10%住民税,这样就使得投资于住宅房产几乎完全无利可得。 只是在1973年4月以后,此时大规模的城市化已经完成(城市化率已达75%),对非家庭自用的土地房屋在保有满5年出售时,不再纳入综合计税,而改按40%的分类税率课征(但仍需另交10%住民税)。未满5年的,仍按个人综合所得即边际最高达75%的税率计征。但很快在1975~1980年间,又曾两次针对房地产市场的新情况对相关制度进行从严调整,如1975年将长期保有获利2000万日元(时约10多万美元)以下部分降低适用20%的税率,但超过部分仍使用高至75%的个人综合税率。1980年又将长期保有的时间定义从5年延至10年等。[12] 直至1980年中期以后,日本进入后城市化、后工业化时期,政府宣布进入“平等社会”(社会上大部分人是中产),20世纪80年代末又遇到金融和商业地产泡沫破灭的危机,整个日本经济走入长期萧条,对住宅地产所得的高额税收政策才逐步有所放宽。 韩国在1970—1980年的城市化高速期,对房屋转让收益在3000万韩元以下(相当于当今人民币18万元以下)基本税率为40%,加上防卫税和住民税附加,实际税率为47%~51%,其上实行快速累进,最高税率为60%,加上附加税后实际税率为70.5%~76.5%。[13]同时对转让非高档住宅的1世代1住宅(一家一屋)所得免征所得税。但是对拥有高档住宅的家庭(哪怕只有一套)及商住两用住宅的仍然适用累进所得税率。[14] 韩国在1987年开始民主化转型后,虽然城市化基本完成,但仍对楼市的税收和征管进一步规范化和法治化,在个人所得税综合税率已经大幅降低(10%至40%的累进税)后,对个人的房地产等资本收益实行单独分离课税。对拥有土地房屋超过2年以上仍实行30%~50%的累进税率,而转让未登记财产则适用75%的单一税率,继续严格控制住宅的转让所得。[15] 在保有环节,日本规定对“敷地面积”(近似我国除公摊面积外的建筑面积)120平方米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率,对超过120平方米以上的部分及家庭拥有多套房实行2倍的即1.4%的基准固定资产保有税率,各地方政府还可根据自身财政状况上调税率最高至2.1%[16],2005年废止了最高上限。韩国从1974年就开始长期对住宅实行从0.2%低水平起征的累进固定资产税。房产超10亿韩元(即约580万元人民币)保有税即达2%,对别墅和超过50亿韩元(约2900万元人民币)的高档住宅征收年5%的固定资产保有税(其中在城市化高峰期的20世纪70年代后期至1988年,最高保有税率被调高为7%)。对拥有多套住宅的家庭实行所有住房加总累进的固定资产税。[17] 日韩两国税法都规定,房屋的出租租金除去必要的费用扣除,全部都要纳入个人综合所得适用高额累进税率。这与中国税法规定出租房屋只按20%的比例收税而且几乎从未实际向房主征收过是截然不同的。总起来看,在保有环节的税赋,韩国比日本要高一些。 在继承环节,日本的税赋又比韩国重些。根据日本遗产税税法宽免条款中的规定,在房屋遗产继承时,可减免3000万日元(现约240万人民币),超过部分与其他遗产合计后适用最高边际税率达70%的累进遗产税。韩国的“取得税”宽免条款中则规定,因继承而取得的符合一家一屋(除高档房屋外)原则的房屋免税,但对已拥有住宅或继承高档住宅,仍需缴纳最高50%的累进遗产税。 不言而喻,在日韩以公平优先原则分配基本住宅的税收调节制度下,住宅的投资投机需求自然受到沉重打击,同时超前改善性需求和铺张奢华型需求也受到极大的压制,使住宅资源及其增值能较为均等地分布在广大居民中间。遗产税的制度安排还引导有望继承父母房产的子女宁可租房而不买房,以避免继承房产时的高额税收,这就更进一步节省和释放了住房资源。 相比之下,中国长期以来住宅的转让所得仅按交易额1%征税,而且一般全部转嫁给买方。再加上阴阳合同盛行,投资房产一本万利,税收几乎可以忽略不计。房产既无保有税也无遗产税。因此,相对于城市一般工薪阶层一个月几千元的工资,都市中多一套房子就多几百万元,是工薪族一辈子也挣不来的钱。都市中很多人靠卖一套房子就可办西方发达国家的移民。因此难怪住宅财产拥有的严重不均等,已经成为中国贫富差距扩大的主要推手之一。 而在日韩两国的税收制度下,这个差距就被大大挤压了。因为如在中国动辄几千万乃至上亿元的豪宅,或拥有多套乃至几十套的房产,在韩国每年往往光是保有税就需几百万元,大量屯房投资无论是出售还是继承都要交纳过半的重税。从这里也可以看出,中国楼市需求的极度膨胀其实是我们制度安排严重缺陷的必然结果。 第二,建立个人住房贷款资信审核制度,使用金融杠杆遏制投资性需求。 住宅市场的价格预期为长期走高时,社会闲散资金及投机资金必然进入房地产市场。日本不仅没有禁止个人投资家庭住宅,更没有限制家庭的购房套数、首付比例、购房面积,而是将家庭收入与可贷款总量挂钩,使得绝大多数城市家庭无法利用金融杠杆放大资金总量投资炒作房地产和购买多套房。 依据《商业银行住宅贷款条例》,日本个人申请购房长期贷款的年还贷额度不得超过申请时上年度家庭收入(以个人所得税纳税证明为依据)的35%。家庭如有其他长期贷款须合并计算,贷款最长期限为35年。由于住宅贷款与家庭纳税收入挂钩,这样就使绝大多数家庭不可能同时申请第二套房房贷。同时,日本在设计金融制度时,禁止在没有还清贷款前将房屋出租,“以租养贷”在日本根本无门[18],这样也直接限制了富裕阶层的炒房行为。相反,对于自住房,在一定限额内贷款总数的10%可作为个人所得税扣除额抵免。[19] 为了确保私有和市场化的商业银行机构不会规避政府指引而支持投资性购房,日本还规定,仅对银行发放的普通自住房贷款纳入住宅公库的贷款保险,而对非自住房贷款则不予保险,这样也就加大了在房价和房租波动时商业银行投资性购房贷款的自身风险。比较日本的做法可以看出,中国虽然也试图用信贷控制投资需求,但由于贷款不是与税后收入挂钩,人们就很容易规避信贷调控。同时由于富裕阶层有能力支付较高的首付款和稍高一点的利息,商业银行出于自身利益更愿意贷款支持富裕阶层多套房的购买,因而和客户串通一起规避政策限制。 日本的住宅金融制度的设计就很周密,它不是指望市场化的商业银行会无私地执行国家金融管理制度,而是在机制设计上让市场化的商业银行从自身利益最大化出发积极实施国家金融倾斜意图。日本住宅金融制度规定,购房人在还清房贷之前,房屋产权属于质押品,其质押前提为购房者家庭自用。因此对非自住房和出租房,商业银行可视为经营性商业房产贷款,将原优惠贷款利率(日本住宅房贷利率较低,通常为2%左右)直接上调数倍至12%以上,并须第三方担保。在这个制度设计下,所有商业银行自然均严格审查和追踪贷款客户是否将质押房屋用于出租等商业目的。 与此相对照,在中国个人房贷是唯一可以合法使用银行资金的投资行为,在房价长期上涨的预期下,利用金融杠杆放大效应,购买多套房投资和以租养贷等已成为富裕阶层变得更富的主要理财手段之一。显然这就进一步加剧了我国住宅市场上的供求失衡和贫富差距。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5251-5304的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:20:11

从日韩走过的道路,仅从城市住宅的需求方面,我们可以看到以下几个鲜明的对照和有益的启示: 第一,在城市化加速期对楼市的需求是否需要政府强有力的调控? 日韩的回答都是高度肯定的。日本和韩国基于城市土地和住宅是具有垄断性的不可再生资源,因此必须防止对劳动者和移居者财富剥夺的理念,对楼市进行了优先保障基本自住需求的综合干预。这与我国自1998年房改之后,在市场化的旗号下对住宅需求基本放弃了基于公平原则的干预是完全不同的。 长期以来,我国相当部分房地产商及其各界的代言人和应声者,基于利益或偏见,反对政府对楼市需求的任何调控。学术界也有一些人简单援引欧美发达国家在后城市化阶段,房地产市场较少国家干预的例证,反对政府干预楼市。他们完全忽略了这些国家土地资源充沛,城市化早已完成,房地产市场交易已转为存量二手房为主,供求平衡甚至周期性的供过于求这些完全不同于中国的国情和历史阶段。显然,由于长期以来对楼市需求管理的必要性和重要性缺乏清楚的认识和共识,我国楼市上充斥着膨胀的投资投机需求、超前的改善性需求、不受节制的奢华性需求,这成为住宅供求失衡、价格飙升的主要原因之一。 第二,城市化是外来人口大量移居城市的历史发展阶段。 在这个阶段上日本和韩国的做法都是把楼市政策放在城市化的这个发展的大背景下,优先和充分满足外来人口对城市的基本住宅需求,以适应高速发展的人口城市化的需要。而为了满足全体国民平等和基本住房民生需要这个首要任务和巨大压力,就必然要严厉控制住宅的投资需求,抑制超前和奢华的改善性需求,使整个城市的布局、城市建设的规划更多从普惠民居和民生的角度去设计。 对比之下,我国的楼市制度和政策设计,就基本没有考虑城市化发展阶段大量外来人口移民的需要,还在继续计划经济时代的城乡二元封闭格局。城市建设完全围绕户籍居民的需要,只有土地扩张和城市建设升级的城市化,而拒绝外来人口的城市化。这样就造成一方面是城市户籍居民人均住房面积急剧上升,城市建设贪大求洋、政绩和形象工程遍地开花,另一方面是2亿多(农民工及从边远中小城市的移居者)外来人口无法安居。现在城市中外来人口已占到户籍人口的约一半,一些城市如深圳等地外来人口已远超本地户籍人口。从日韩经验看中国已开始进入城市化加速期,这种趋势如不迅速改变,外来人口将很快普遍超过本地户籍人口,这必然将造成日益严重的经济、社会和政治问题。 第三,日本韩国在市场经济条件下对楼市的需求管理,主要采用了强有力的税收和金融杠杆。 尽管如此,日本包括韩国在军政府时期,楼市炒作之风仍然时有泛滥,需要与时俱进地调节和强化。和日韩相比,我国的楼市调控虽然常称“史上最严厉”,但之所以屡不奏效,就是对真正经济杠杆的使用近乎于隔靴搔痒,力度太小太弱,常常诉诸持续性差,反复性多的行政控制,结果反而刺激楼市炒作之风越演越烈。最后不得已使出病急乱投医的限购令。而限购只能限增量,管不了存量;只限部分城市,不能阻止投资投机需求转移祸害其他城市或卫星城镇;只限套数,不管面积大小,反而诱导住宅的大户型发展。最为关键的是,限购令借重于歧视性的户籍制度,完全背离了城市化发展的方向,造成了对原已松动的户籍制度的强化和身份歧视,从而形成改革的重大倒退和众多后遗症,根本没有长期实行的可行性。 而日本和韩国的做法就完全不同。它们以自住房作为使用税收和金融杠杆调节的标准和基石,因此完全符合公平正义的原则和城市化不断吸纳外来人口的方向。由于住宅的登记转让在各国都是资料最完备和最精准的制度,因此日韩以在全国范围内一家一套的标准来进行调控,既完整周密、无懈可击、又具有可操作的扎实基础。在进入信息化、网络化的今天,我国其实比当年日韩更有条件迅速建立个人和家庭的住房信息库,以保障普通自住房为基准,满足所有城市化常住人口居者有其屋的需要。 第四,从调节楼市需求的税制设计和再分配制度中也可看出,我国税收制度设计严重扭曲。 我国税收重在严卡本来不高的劳动工薪收入,而大量放行巨额财产收益,放手让富裕阶层将房地产等财产占有的不均转化为惊人的收入差距,以至我们自己号称搞社会主义市场经济,但却不能不在日韩资本主义市场经济的楼市税收制度面前汗颜。确实,住房既不能隐藏,又无法转移,现已成为我国贫富差距最显性的标志。如果对这样明面上的贫富鸿沟都不去调节,何谈去控制什么更大的隐形违法收入?在这个意义上,楼市需求调控只是一面镜子,它将映射我们对于日益加剧的贫富分化的真实态度和决心。 如果说中日韩的比较说明,不受节制的需求膨胀和分配的严重不公不均是中国楼市需求方面的主要问题,那么,进一步的比较能否对问题更大也更混乱的中国土地和住宅供给体制也提供一些有益的启示呢?回答也是肯定的。我们接下去将看到,在楼市的需求和供给两方面的病因都明明白白地解剖在桌面的时候,也许一个普通人都知道,什么是比限购令、比招拍挂的土地财政以及亡羊补牢但仍然定位存疑的保障房要好许多倍的办法。不过,虽然人们普遍赞成将别人的不当得利拿出来进行有益于社会的再分配,对于自己已经拿到手的那份,则不免有许多含糊。中国人究竟要什么,我们必须想好了选择。相对于住宅的需求,住宅的供给由于涉及土地制度,是利益更大、更加复杂,实际上在我国当前也是法治最为混乱的领域。一年多前,在中国房地产研究报告中我曾指出,所谓房价上涨其实涨的从来不是房子。因为房屋从建成那天起就在不断贬值,真正上涨的是土地价格。我们这些年来房地产调控屡不见效的一个主要原因,就是总回避土地这个核心问题。 更进一步,土地问题的答案并非止步于批判土地财政。打破土地垄断,回到土地招拍挂之前各显神通的“市场化”拿地,一些开发商和权势者自然眉开眼笑,但未必就是购房者的福音。特别是有太多的例证表明:无论开发商拿地的成本如何不同,他们分期开盘的楼价向来就是随行就市,从来未曾因当初拿地的价格低廉而向购房者让利。可见尽管土地是房价的核心,但宅地问题的真正答案还不是人们一般想象的那样简单。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5384-5388的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:22:13

日本的主要经验是: 第一,坚持普通住宅用地开发的公益性和非盈利性。 1951年日本通过的《土地征用法》中规定了35种允许征用土地的公益事业项目,其中第30条规定,由国家、地方公共团体、住宅都市整备公团以及地方住宅供给公社面向自住者进行出租和出售的普通住宅区开发用地,属于可以征地的公益事业。政府还成立非盈利的住宅公团,从事新城区整体开发、公共设施建设、商品住宅用地供给,并进行工业区附加生活区的整体开发——工业团地。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5371-5373的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:22:19

之上的市场调节。战后恢复期结束,20世纪50年代后期执政的池田内阁提出国民所得倍增计划(GNP10年内翻一番),加速经济发展成为日本基本国策。这虽然带来日本

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5371-5495的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:22:59

日本在20世纪60年代之前,土地流转是私有制基础之上的市场调节。战后恢复期结束,20世纪50年代后期执政的池田内阁提出国民所得倍增计划(GNP10年内翻一番),加速经济发展成为日本基本国策。这虽然带来日本经济高速发展,但住房等民生问题日趋严重、社会矛盾激化。执政党内对国家发展战略出现巨大分歧,唯经济发展观受到普遍质疑。 在佐藤荣作为代表的党内新主流势力推动下,建设省于1960年发布《宅地综合对策》,国会又于1963年通过《新住宅市街地开发法》。其总则规定,为了国民生活的安定,在住宅需求显著增长的地区,政府有责任为国民提供设施完善、环境良好的住宅用地,从而开始了日本政府大规模直接干预宅地供给的时代。1964年,池田被迫提前两年辞去首相职务,佐藤内阁上台。有意思的是,与我们今天的发展方式转变类似,佐藤荣作的施政演说题为“由经济发展转向社会综合发展”,其中提出“当前政府最紧要的任务及工作重心是住房问题”。[20] 为举办1964年东京奥林匹克运动会而进行的都市改造,诱发了日本战后第一次全国性土地价格大暴涨。所以,继城市新区开发法后,日本政府于1966年制定《住宅建设规划法》,1967年大幅修正《土地收用法》,1969年制定《都市再开发法》与《地价公示法》,有计划大量供给平价住宅用地。综合起来看,要实现在市场经济和土地私有制情况下,大量人口进入城市,城市占地迅速扩张,而城市化的住宅土地资源又能公平分配,日本的主要经验是: 第一,坚持普通住宅用地开发的公益性和非盈利性。 1951年日本通过的《土地征用法》中规定了35种允许征用土地的公益事业项目,其中第30条规定,由国家、地方公共团体、住宅都市整备公团以及地方住宅供给公社面向自住者进行出租和出售的普通住宅区开发用地,属于可以征地的公益事业。政府还成立非盈利的住宅公团,从事新城区整体开发、公共设施建设、商品住宅用地供给,并进行工业区附加生活区的整体开发——工业团地。20世纪70年代又专门成立宅地开发公团,其主业是商品住宅用地及关联土地开发,开发后平价供应商品住宅建设用地,不进行房屋建设但负责建设连接住宅用地与城市中心区的轨道交通。[21] 1964年的新住宅《新市街地开发法》规定,今后所有新城区的开发必须全部由地方政府的公共社团和公益单位实施。[22]这一点有些类似我国自2004年起地方政府垄断土地一级市场征用开发。但根本的不同点在于,地方政府不能由此在住宅用地上获利。该法第24条规定,“用于非经营性业务和住宅建设平整后的住宅用地价格决定方式为:土地的取得价格加上均摊费用(公共设施、公益设施的整备费用,并根据各住宅用地的位置、建筑条件、用途等调整后决定”[23],即除摊入在该土地的基础设施建设的成本外,政府下属公团不得盈利。 同样,由于地价是透明的,开发商也不能在土地上赚钱,而是要靠设计和建造住宅盈利。《新住宅市街地开发法实施细则》)第4款第5条规定,“住宅的售价及住宅的建设费用不得超过国土交通省法令制定的适正价格”。从这个意义上说,日本在城市化加速期的普通商品房全部适用的是我们刚刚实行的保障房的土地和房价。 第二,直面城市化发展进程,提前规划、合理布局新城区建设,降低城市化成本。 面对必然会加速到来的城市化进程,20世纪60年代日本政府就认识到,现有的城市区划不仅难以容纳大量农村和小城镇人口的涌入,而且城市化浪潮必然推动现有城区的过分拥挤与土地、生活成本飙升,造成巨大的经济社会压力。日本虽然走的是人口高度向三大都市圈集聚的道路,但政府严格控制中心城市面积的无限扩大,防止城市无计划无节制地如章鱼般往四面各方无序扩张。 因此,日本在三大都市圈的六大都市既成城区周围划出一定范围的“绿地地带”(Green Belt),遮断既存城区进一步向外围扩大的空间,采取蛙跳的方式,在距城区30~50公里圈建设卧城(bed town)、40~50公里圈建设新城(New town)、50~70公里圈(含更远)建设工业团地(厂区与生活区的复合型工业区)[24],并用充裕而高效的轨道交通将其联通。考虑日本是一个狭长岛屿,东西距离整个不过300~500公里,这样的都市圈实际上已经具有放射东西全境的能力。 以三大都市圈中最大的东京圈为例,依据《首都圈整备法》(1956年实施),首都圈是以东京市为中心半径100公里范围内的区域(大于东京作为直辖市的行政区范围,囊括了周边三省的部分地区。如东京国际空港、东京迪斯尼乐园等的位置实际上都在千叶省的管辖区内并靠近千叶省首府千叶市)。区域被划分为既存城区、近郊地区、周边地区三类。为防止城市的无限扩大,既存城区周边近郊地带16公里区域为“绿地地带”,除特别情况不进行城市开发,主要以农地区划整理为主(提高农地利用效率);30~50公里区域开发卧城、新城、卫星城、大学城;同时,住宅公团在远距离50~70公里圈的低产农业地区开发工业新区和工业团地(其他两都市圈的相关法案为《近畿圈整备法》、《中部圈开发整备法》)。 新城区建设的这种提前科学规划,既防止了人口过度向中心城区的集中,同时又大大降低了城市化用地的成本。因为采取跳蛙式发展,在远郊区农业区域建设新城,都市政府在地点上有选择余地,很容易与远郊地区及拥有私有土地的农民地方自治体达成协议(事实上,虽然新城区住宅开发可以动用征地法,但住宅公团从未使用)。同时,住宅公团与这些未开发地区的居民或农民自治体协商的购地价格也会比较低廉公允。这样就保证了公团有条件向大量新移居城市的打工族家庭提供廉价住宅用地。 第三,明确土地的外部社会性与土地增值的社会分享。 日本是实行土地私有制的国家。宪法规定国民的“财产权不可侵犯”。但宪法同时规定“要通过法律规定财产权的内容,使其适合公共福利的需要”,并规定“通过合理的补偿,可以将私有财产用于公共需要”。基于宪法规定和土地的特殊外部性,日本先后公布了五个土地法律,最后在土地五法基础上,综合归纳颁布了日本《土地基本法》。 该法指出:“土地无论现在与将来都是用之于民的有限的宝贵资源,是国民进行各种活动的基础。土地的利用与其他的土地利用活动具有密切关系。土地的价值主要依据人口和产业的动态、土地利用的动态、社会资本的配置状况等其他社会经济条件的变化而发生波动。鉴于土地与公共利益关系所具有的特点,规定土地优先用于公共福利。”该法同时明确规定,土地不可作为投机交易的对象。[25]土地在其所在区域随社会经济条件的变化而增值时,应对土地权利的获得者按土地增值征收适当税负。 实际上,日本在整个城市化过程中,对土地特别是非自住住宅的增值,一直征收高额累进的所得税。应当说,1989年通过的这个土地基本法是对日本战后几次大的土地价格波动的正反两方面经验的总结和确认。 基于财产权的保护和土地价值的社会性和外部性的认识,日本对失地农户既不是廉价剥夺,也不是任凭和迁就农户的漫天要价。根据《新市街地开发法》和《都市计划法》,失去土地的农民首先可以获得与其宅地及地面建筑物等价的货币补偿,并优先获得经公团开发后的平价住宅用地的权利。同时,农户还可获得农地按原农业用途的土地价格补偿,并使用这个补偿款和低息信贷支持购买一定的平价住宅用地,按照规划建成商品出租房出租。[26]这样,失地农民在土地改变用途后,不仅保证了自己家庭的住宅用地和住房,还保证了失去可耕种农地后的长期经济生活来源。不过,农户的补偿在国家给予的一定减免额之外,仍然要照章交纳高额累进的个人所得税。同时,购买的非自住部分住宅用地在今后出让时,政府下属公团有按原价优先回购的权利。 尽管如此,在老城区周围的开发中,仍然遇到部分农民漫天要价的情况,所以,和从事新城区开发的住宅公团从未动用《土地收用法》不同,1975年成立的专事老城区近郊“混在地”(即已建成城区与农民用地混杂交错相连的地区)开发的宅地开发公团,在与农民自治团体协商无果的情况下,在短短几年内就上百次动用了征地条款。[27] 这样,由于农民的土地财产补偿被控制在一个合理的区间里,整理和从事一级土地开发的公团为非盈利组织,除基础设施建设和整理费用外,不得在土地上加价,而中标建设住宅的房产商也根本不能改变地价,只能在房屋的设计建设上盈利,住宅土地的价格就不可能很高,从而新建住宅的价格也就没有拔高的空间。这就使得住宅土地资源和增值收益比较均等地分布在原土地权利人即农户和购买普通住房的市民与租房者手中。 第四,积极建设与公平分配保障房。 公营住宅在日本是一个广泛的概念,指由公共财政或国有资金兴建或补贴的,以低于市场同类房屋的价格水平,面向中等及中等以下家庭出租或出售的住宅。[28]日本的公营住宅制度兼顾了中等收入家庭,并且只作为解决城市化进程中住房问题的辅助手段。 日本的住房政策为鼓励个人购买价格已受到很大压制的普通商品住宅,但其公营住宅同样发达。因为对以投资为目的购买住宅的严格限制,也造成私人进入住宅出租业的门槛高,运营成本大,有可能导致房租高涨,加重无能力购房者的居住成本。在遏制个人囤房的同时,加大对中等收入者及中低收入者的保障性住宅供给量,是当时日本的另一个重要政策。 上世纪60年代到70年代的20年中、日本利用国有空地、丘陵地、山坡地兴建公营住宅。新建公营住宅的面积占当时全国新竣工住宅面积的15%左右。[29]公营住宅的租金价格的设计不以成本价计算,基本设定在周边同等住宅租金水平的三分之一;周边无出租住宅的,租金价格一般设定为大学毕业新生平均工资的10%。[30]2008年底,日本全国仍有8.9%的家庭居住在公营住宅中。[31] 在城市化进程期,日本的公营住宅,主要分为公团住宅和公社住宅两大类。其中公团住宅主要建设在城区(甚至有部分在城市中心),面对中等及中低收入家庭。兼顾中产阶级的公团住宅是日本公营住宅的特色。20世纪60年代中期,日本的中产阶级迅速扩大,而商业住宅的供应速度远远赶不上总需求量,房价面临巨大上涨压力。为避免出现大量的“住宅总贫困阶层”(家庭收入水平达到了国际公认的中产阶级水平,但一旦购房后生活质量严重下降,由于住宅导致类贫困),政府为持币待购的中产阶级建设住房,出租或销售。 公团房的主要作用是缓解商品房供给不足。主要房型为两室一厅,有部分三室一厅,设计的使用面积为:成人人均20平方米、儿童人均10平方米,专用(类似我国使用面积)60平方米左右的房型为公团房的主力户型[32],因此它非常类似面积严格受限后的我国经济适用房。公团房的租金最高为家庭平均月收入的三分之一,并严禁转租、分租(发现后公团可强制住户在一个月内搬迁,没收所得,用户名列入公营住宅黑名单)。公团住宅有常设管理人制度(居住在小区内),工作除维护小区环境外,另一项就是监督住户是否有违规和妨害其他住户生活的行为。为保证公团出租房的流转性,公团出租房的房租根据入住者的家庭收入定价。同一栋公团住宅中的住户房型、面积一样,租金可能不同,租金设计最高档与周边民营出租房屋相同。 出租型公团房是公团房的主要形式,但进入20世纪70年代,出现了新型的可选择租用或购买的公团房。日本住宅公团为非盈利机构,只收取成本价格(也就出现了中签等于中六合彩的说法),因此允许出售的公用房中中签者购买占了绝大多数。 从这个意义上看,日本可以购买的公团房类似我国的国有单位福利房、经济适用房和限价房这类保障房。但是,日本的公团房在制度设计和管理上和我国财政或国有资金补贴的保障房截然不同:(1)面积严格受限,全部为小户型。(2)日本公团房申请人必须是无房户或居住极窘迫户,因此主要面向移居人口。[33](3)日本公团房必须统一参加摇号,没有身份限制和特权,完全公平。不像我国单位政策房仅仅是一部分人的特殊权利和福利,经济适用房和限价房仅面向户籍人口。(4)封闭运行,不得出租,不能自行转为商品房,即不可能因为摇到公团房日后获利。 根据公团房特别回购条款的规定,除非公团放弃回购,公团房不得转卖给第三方。公团房回购的价格原则上按对等偿付法,即按原购买价回购。为防止有人利用质押、典当等形式变卖公团房,日本民法581条规定,即使任何第三方以质押拍卖形式取得公团住宅,公团仍有权按特别回购条款约定的低价强制取回产权。买方多支付的价款形成对卖房人的债权,另案由买卖方自行解决。 可见,日本为堵塞含有公共资金补贴的房屋被居住人非法转让获利所设计的制度,真可谓是天网恢恢,疏而不漏。与我们在保障房名义下将各种机关政策房、单位房、人才房、高校房、经适房、限价房,更不用说安置房等堂而皇之地转为居住人的商业利益,真乃有天壤之别。从这里也可看出,为什么日本的贫富差距一直被控制在一个很低水平上的原因。 如果说日本的公团房涵盖了我国的公租房、可出售的经适房和各种名目的福利房,日本的公社住宅就是我们说的廉租房,面对临时性居住人群及低收入阶层。日本对特困家庭免收租金,同样严禁个人转租、分租。日本公社住宅建筑基准与公团住房相同,最大的区别是位置不仅偏僻,且多建设在无法进行其他开发的土地上,以丘陵地和山坡地为主。 公社住宅的主要目的是维护国民基本居住权利,具有保障性和过渡性的双重性质。保障性是面对低收入家庭、困难家庭而言,对这部分人群免收或减免房租,有长期安置意义;过渡性主要面对外来家庭人口、新工作人群等。在其工作生涯初期阶段,政府提供住宅保障,当其收入水平提高后,由于公社住宅位置的不便,会自动离开移住到条件更好的地区。因此,日本的廉租房是真正面向低收入阶层,过渡性强,几乎没有人去造假申请

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5497-5507的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:23:39

给韩国一个极好的机会,去模仿和借鉴日本城市化过程中的住宅及土地管理中成功的做法。由于韩国在城市化加速段的大部分时期尚未完成民主化转型,处于军政府统治期。因此,韩国的土地和住宅制度安排具有自己鲜明的特点,并带有更大的强制性。但令人称奇的是,前后政变更替的军政府乃至20世纪80年代后期建立的几届民主政府,在这方面总的制度安排和政策导向上保持了基本的一致性和连续性。 韩国政府虽然早在1963年城市化率仅30%的时候,就制定了《公营住宅法》,解决伴随工业化人口向城市移居而产生的低收入阶层住房难问题。不过一直到20世纪70年代,都是实行市场化的多种土地开发供给制度。城市建设开发主要以换地和减步方式为主要手段,即在不改变开发前土地所有权的情况下,将原土地所有权人的土地按比例缩减换成开发后的土地,然后可以按规划自行开发。而按比例扣减下来的土地一部分作为公共设施建设用地,一部分出售筹集开发资金(见《土地区划整理事业法》1966年)。这种做法的好处是城市政府不需承担城市开发资金。缺点是减步率不易达成共识和换地难以做到让所有人都觉得十分公平。而最主要的是不能有效回收土地开发收益,使其归还社会。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5522-5525的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:23:50

与日本的公营住宅即保障房只起辅助作用不同,韩国基于自己经济发展水平远低于日本的现实,为了安置城市化加速期的进城务工农民,韩国政府展开了大规模的以公租房为主的公营住宅建设。统计数字显示,韩国新建公营住宅套数占全国新建住宅套数比例与城市化进程呈正相关。全国新建住宅中公营的比重从20世纪60年代仅为12%~13%,到20世纪80年代达40%以上,至今还保持近30%的水平(见表附4-4)。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5522-5523的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:23:54

国基于自己经济发展水平远低于日本的现实,为了安置城

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5522-5525的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:23:58

与日本的公营住宅即保障房只起辅助作用不同,韩国基于自己经济发展水平远低于日本的现实,为了安置城市化加速期的进城务工农民,韩国政府展开了大规模的以公租房为主的公营住宅建设。统计数字显示,韩国新建公营住宅套数占全国新建住宅套数比例与城市化进程呈正相关。全国新建住宅中公营的比重从20世纪60年代仅为12%~13%,到20世纪80年代达40%以上,至今还保持近30%的水平(见表附4-4)。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5522-5525的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:24:04

与日本的公营住宅即保障房只起辅助作用不同,韩国基于自己经济发展水平远低于日本的现实,为了安置城市化加速期的进城务工农民,韩国政府展开了大规模的以公租房为主的公营住宅建设。统计数字显示,韩国新建公营住宅套数占全国新建住宅套数比例与城市化进程呈正相关。全国新建住宅中公营的比重从20世纪60年代仅为12%~13%,到20世纪80年代达40%以上,至今还保持近30%的水平(见表附4-4)。

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城市化转型与土地陷阱 (华生)

- 您在位置 #5563-5634的标注 | 添加于 2018年3月4日星期日 下午12:24:43

从城市化发展的程度看,中国今天还相当于日本20世纪50年代、韩国20世纪70年代的水平。日韩都是在到达这个阶段后迎来了城市化的加速发展期,在此后20~30年内城市化率将升至80%以上。因此,它们在这个阶段中处理住宅土地供给的经验对我们极具借鉴价值。总体来看,日韩通过自己正反两方面实践探索的经验主要有这样几点: 第一,面向全体居民的城市布局和居住规划,力求降低城市化成本。 日本、韩国都正面面对不可避免的城市化高速发展阶段,认识到城市化就是农村人口向城市迁移,以及边远和小城市人口向大城市迁移的过程,因此立足于全体城市居民而且主要是应对移居人口安居这个大局,科学和有预见性地进行城市包括中心城市圈的布局,并做好卫星城市和工业区配建居住区的规划,来保证所有移居人口和城市中无房和新生分居人口的基本住宅问题。由于现代各国普遍存在土地用途管制和建筑规划管制,而市场只能引导就业和人口的流动,并不能解决城市及居民区的规划布局问题,这样政府必须发挥主导作用。 相比之下,我国从未正面面对城市化的方向和主流——移居人口问题。因此中国的城市化建设表现为围绕原城市户籍人口的封闭改善和城市美化。由于无视移居人口的存在和权利,造成住宅用地供给不均、不足,社会公共服务在本地户籍人口和移居人口之间的两极分化。移居人口杂乱地拥挤在城市地下室、工地工棚和城中村城郊村之中,随着城市的扩张改造,移居人口还不断被驱赶到更远的郊区。造成城市无规划地沿四面各方自然延伸。现在城市移居人口平均已占户籍人口的一半,如果算上其未能同行的家属,应已与城市户籍人口持平。这样在城市中有一部分人拥有太多和太大住宅的同时,同时一半以上的常住人口没有住房,也没有被纳入居住规划,是中国城市发展失控和住宅问题尖锐化的基本原因。 应当强调指出,农村人口进城以及小城镇人口向大城市迁移是节省而不是浪费住宅用地。因此,按包含基础设施建设费用的成本价供地,可以充分满足所有移居人口的住宅需要。从这个意义上说,人口增长、人口移居包括合理的改善性住宅需求是有限的,而成本价供地大规模建设住宅的能力是无限的。我国普通住宅供求的失衡不是真实的土地或建设能力瓶颈,而是制度瓶颈。 从指导思想上说,中国城市布局和发展规划的严重滞后源于两个认识上的偏差。一是希望通过新农村建设,使相当多的农民仍然能够在农村定居。这种思想虽然表面上是为农村繁荣和农民福祉着想,但由于违反了只有减少农民才能富裕农民的规律,逆城市化潮流而动,结果事与愿违,反而恶化了农民特别是越来越成为其主体的农民工及其家属的境况。 第二个思路是说城市化要限制大城市,发展中小城镇。问题在于世界各国的城市化都遵循着几乎相同的规律,就是农民进城和边远及中小城镇人口向大城市迁移。如果从人口资源状况出发,避免形成过度集中的大城市病,这就需要分散大的投资、大的项目,进而像韩国那样疏散集中在一线城市的国家机关和各类机构。而不能像我们这样,一面不断将国家级的盛事、大项目等城市建设资源资金集中投入在一线大城市,同时又用不承认政策和恶劣的生存条件,企图赶走随就业机会而集聚的所谓“低端外来人口”。显然,面向全体居民的城市科学规划和合理布局,是在城市化加速期解决好城市住宅问题的前提和基础。 第二,坚持普通住宅用地的公益性和非盈利性。 日本和韩国都把国民的居住权视为公民的基本权利。因此,提供与国家经济发展阶段相适应的基本居住条件所需土地,被法律正式界定为公益事业,任何人不得从中牟利。这包括原拥有土地的权利人主要是农民,从事公营开发的政府及下属机构公司,以及从事普通住宅建设的开发商。这样就保证了在城市化加速期进入城市的大多数国民,能够以可以负担的较低成本享有基本居住权。 这其中的经济学原理在于,在城市化加速期中的住宅供给,完全取决于土地改变用途的供给和建筑的规划许可。而这二者在世界各主要国家都不是由市场决定而是由政府决定的。同时,转为城市住宅用土地的价值完全取决于规划和道路、学校、医院等基础设施的环境外部性,而与土地本身的自然属性无关。由于土地不可再生性与地理垄断性和环境外部性造成完全的市场失败,即使在日韩的土地私有制条件下,土地开发的收益除保证原土地产权或使用权人生活、生计不受影响外,并不能听任市场分配而应当收归社会所有。显然,这和我国土地增值收益主要为地方政府、开发商、部分城郊农民和多套房囤积者所获取是截然不同的。 应当特别指出,地方政府靠收购别人的土地转手卖高价赚钱,在当今世界绝无仅有,既破坏了普通住宅用地的公益性,也使政府本身丧失了公正执法的独立性,这是我国近年来以地方政府为主导的违法用地案件越演越烈的原因。因此,废止土地财政,回到税收财政是理顺房地产市场的起点。特别值得指出的是,本来工商业用地是经营性的,普通住宅用地是民生公益性的,现在工业用地往往按几万元一亩的成本价出让,住宅用地拍到几百万几千万一亩,比商业和综合开发用地还贵,这种人为拔高扭曲住宅用地价格的现象怎么能不推高住宅价格? 相比之下,日本、韩国的做法是实行地价公示和土地成本价格的透明化。购房者可以直接以土地成本价支付给公营的土地储备中心或取得开发权的开发商,取得房屋的土地使用权证。开发商不能以土地本身牟利而要靠整体开发设计、环境营造和房屋的质量竞争立足。可见只要恢复了普通住宅用地的公益性质,即使加上对原土地使用权人的合理补偿,住宅用地的成本也会大幅下降,房地产市场的竞争才会转化为居住环境和建筑质量的良性竞争。 第三,保障房的公平分配和公正执法。 和日韩的成功经验相比较,中国虽然正在开始大规模的保障房建设,但存在的问题和差距都是巨大的。(1)首先,在保障对象上,日韩是面对全体无房居民首先是移居者,体现了公民权利的平等,我国则主要局限于自有房比例已经极高的户籍居民;(2)在分配规则上,日韩是面向公众的摇号分配,我国相当大部分保障房则是不公开不公平的内部定向分配,如所谓人才房、单位房等,制造了新的不公平和腐败通道;(3)在建造标准上,日韩是仅满足最低基本居住需求的统一低标准,我国则是有为不同人群量身定做的不同标准;(4)在建设主体上,日韩是由公益性的公团、公社等非盈利机构主持,我国则是政府下属或民间的盈利性公司操办,因而往往在保障房名义下争取土地、资金等稀缺资源,然后移花接木、偷梁换柱,牟取私利;(5)最后,日韩的保障房建设分配都有一系列法律法规的界定和规范,我国保障房基本上是个大的概念,给各地以自己解释的充分空间。因此,在大规模保障房建设刚刚开始起步的时候,中国若没有相关的法律法规配套,其建设和公平分配的前景显然堪忧。 结论:中国的经济发展和城市化进程基本上属于后发追赶型的东亚模式。特别是中国与日韩两国人均资源禀赋与可耕地十分相近,而且就农民进城、出口导向、产业升级、农业社会向现代工业化、服务型社会全面转型这一系列发展轨迹来看,中国与日本、韩国走过的道路如出一辙。日本、韩国均在几十年间完成了城市化和国家现代化,安居了移入城市的几乎全部农村和外地移民,并在城市化过程中将贫富差距始终控制在一个很低的水平上,成功解决城市住宅问题就是其中的关键一环。 综合日韩在住宅供给和需求两方面的经验可以看到,城市布局和土地供给的前瞻性和科学规划性,住宅用地的公益性即非盈利性,在住房的流转、保有、继承的环节建立完整和高额累进的税收调节体制,实行全面向普通自住房和外来移居者倾斜的住宅需求调节制度,以保证城市化过程中土地增值社会分享理念的实现等,是它们成功实践的核心。正是因为有了这样一套完整的制度,日本即使在商业地产严重泡沫化的20世纪80年代后期,住宅市场也是最后和最少受到波及,并还在一定程度上催生了日本的《土地基本法》和韩国几乎同时出台的土地公概念的系列立法。 这些实践,给我国后发于日韩的城市化住宅建设提供了弥足珍贵的经验和线索,可使我们免于从头在黑暗中摸索,和误抄欧美与我们完全不同的国情而走上弯路。我们现在面临的最后挑战是,即使已经知道了别人的成功经验,面对中国已经极度混乱和严重不公的住宅及土地分配,怎样亡羊补牢,以方向明确又切实可行的制度校正,将其拉回到正确的轨道上来。

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